特區政府積極回應地產界訴求，在施政報告2023推出樓市救市措施。

特首李家超於施政報告2023指出，面對房屋供應偏緊而市民對置業的剛性需求強烈的情況，政府2010年起推出多輪需求管理措施，或坊間俗稱的「辣招」，打擊短期炒賣活動及減少外來需求，確保物業市場穩定發展及優先照顧香港市民置業需要。但過去一年，利率顯著上升，多個地區經濟放緩，本地樓市交投減少，樓價亦出現調整。

調整住宅物業需求管理措施

他續指，隨着香港未來房屋供應量將持續增加，考慮整體情況後，政府決定採取以下調整住宅物業需求管理措施，即日生效：

把額外印花稅(SSD)的適用年期由三年縮短至兩年。換言之，業主在持有物業兩年後出售物業，無須再繳付樓價10%的額外印花稅；

額外印花稅禁售期縮短至2年，在目前經濟尚未完全復常下，相信有助急需資金的人士賣樓週轉，助釋放二手供應。由於目前息口仍然高企，相信短期上升的需求足可被增加的新盤及二手供應填補，對樓價起穩定的作用，令第四季本港樓價有望止跌回穩。

買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(DSD)的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。

當中合資格專才來港置業的辣稅改為「先免後徵」，料吸引現於香港工作而又未成為香港永久居民的人才入市，以2017年至2023年(截至9月)的近7年間，透過7項入境政策/計劃(包括高端人才通行證計劃、輸入內地人才計劃、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港/回港就業安排、一般就業政策、輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃、科技人才入境計劃)獲批來港的人數合共達39.7萬人，意味著上述人士成為潛在置業需求，若當中2成入市，潛在置業剛需已約8萬。

另新住宅印花稅減半至7.5%，料刺激自用及投資需求。以2021年人口普查資料顯示，50歲以上的供滿樓業主達51.7萬人。若當中3成業主考慮多買一個單位，未計投資需要，潛在置業剛性需求已達15萬。連同合資格專才潛在需求約8萬人，即合共潛在置業剛需23萬人。

這安排有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本；及

為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」，即優化去年為合資格外來人才退還在港置業印花稅的安排，由原本在購入物業時先徵收買家印花稅和新住宅印花稅，然後在相關人士居港滿七年並成為香港永久性居民後才退還（即「先徵後退」），改為在購入物業時先暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項（即「先免後徵」）。新安排適用於今天(2023年10月25日)或以後簽署的「買賣協議」。

有關措施吸引現於香港工作而又未成為香港永久居民的人才入市，特別是內地人士。本港住宅物業一向深受內地人士歡迎，近年更有不少「新香港人」支持，內地買家佔比高企。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年第二季內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港樓市一二手住宅註冊量佔約13.6%，創約11年半新高。相信在新措施下，加上「新香港人」支持，料內地買家比率將超越2011年第四季14.2%，達至紀錄新高。

另外，是次政府亦將居屋按揭貸款保證期，由30年延長至50年，亦有助激活二手居屋市場，促進舊居屋單位交投，為市民提供更多置業選擇，相信可提升資助房屋及二手市場流轉，同樣料有助穩定樓市。

政府會密切監察樓市，確保其穩健發展。

事實上，2023樓市低迷，特別是下半年，「撤辣」、「減辣」振樓市救經濟已成為各界的共識，樓市積弱多時，兼受到高息影響，已出現嚴重下滑的先兆，樓市正面臨轉角，撤辣措施可為樓市鬆綁，令樓價止跌回穩，助有需要的市民置業。政府早前已經「突擊式」放寬樓花按揭後，財政司司長陳茂波再表示：「樓市現況與引入辣招時不同，會密切注視樓市發展」，為「撤辣」、「減辣」開綠燈。令2023樓市「鬆綁」，朝更健康的方向發展。

如房策推動有效，當息口下跌，租金續升，屆時「供平過租」將重臨，相信會有不少市民「由租轉買」，屆時將令樓市重拾上升動力。如果買家想「趁低吸納」，可於首選呎價較高位下跌逾10%的「超賣屋苑」尋寶。

「撤辣」聲音存在已久

各界要求「撤辣」、「減辣」的聲音存在已久，特區政府如果最終願意「撤辣」、「減辣」，屬「亡羊補牢，未為晚也」，對沉寂已久的本港樓市而言，絕對是「強心針」。

本港樓價的跌勢已成，「美聯樓價指數」9月25日報147.73點，較2023年內高位下跌4.84%，創近8個月新低，與2021年歷史高位相比更累跌約16.7%，2023年樓價升幅已經幾近全數蒸發，個別屋苑的成交呎價更遠高於大市，出現「跌過籠」的情況，如情況持續，將出現「插水式」下跌，引致銀主盤及負資產激增，對經濟自然是有害無利，故值得特區政府正視，以振經濟救樓市，在高息環境之下，樓價亦不會大幅回升，只會回穩，相信全年樓價仍未必會出現升幅，僅成交回升。

「樓價跌、租金升」

此外，差估署公布8月份私人住宅售價指數，按月跌約1.4%，除連跌4個月外，跌幅亦進一步擴大。隨著銀行上調新造拆息按揭的鎖息上限，樓市表現進一步偏軟，即使特區政府突然放寬樓花按保助市民置業，但壓力測試未有同步配合政策放寬，而單靠放寬樓花按揭是未「對症下藥」。相信樓價續有下調壓力。

樓價回落之際，租金卻持續攀升。差估署8月份私人住宅租金指數，按月升約1.4%，連升7個月，升幅擴大，表現與樓價背馳。事實上，8月份為暑假租務旺季，加上政府積極推出多項吸納人才措施，為本港帶來新增的租住需求。

吸引買樓投資

分析指，15%的額外印花稅適用年期3年縮短至兩年，明顯是想吸引買樓投資。

如果想買樓收租，應該選擇哪一區和邊個屋苑？ 雖然近年好多研究指香港住宅物業的平均收租回報率不高，低於3%，甚至只有2.5%，但其實只要選擇正確，依然有不少屋苑的收租回報率有接近4%，特別是樓價近2年度有調整而部分屋苑的租金水平反而不跌反升，令到租金回報率提高，投資價值再現。

以大埔新樓區域白石角為例，近年來租賃成交不斷，樓價回調之下，不少睇樓客「轉買為租」，最近有專業人士月租1.36萬元承租白石角海日灣243實呎戶，業主買入單位約1年，租賃回報近4厘。

美聯物業首席高級營業經理周南輝表示，成交單位為白石角海日灣II期 6座中層B室，實用面積243平方呎，屬開放式間隔。據悉，單位上月以1.4萬元放租，獲於鄰近工作的專業人士議價400元，以1.36萬元承租，實用呎租約56元。 資料顯示，業主於2022年以約425萬元購入該單位，以是次租金計算，租賃回報近4厘。

「樓價跌、租金升」持續，為應對租金上升，以減低本地人及外來人才的住屋成本，應撤銷15%的新住宅印花稅，可激活長線出租投資，此舉將增加市場租盤供應，有助舒緩租金升勢放緩。

現時最主要困擾樓市的因素，不離息口與未明的經濟前景。首先，高息推高按息，供款因而增加，出現「租平過供」的情況，打擊入市意欲。其次，定期利息高，亦吸引投資者轉投銀行定期存款。與此同時，股市不振、本港IPO集資額跌出全球五大，其他經濟數據同樣不濟。在不斷打擊市民對經濟前景的信心下，令他們對置業卻步。

磚頭更保值 買樓自住長遠划算

在利淡因素籠罩樓市的同時，亦別忽略利好樓市的因素；2023年首9個月透過各項人才入境計劃，已超過10萬專才獲批來港，為本港帶來新的租買需求，為樓市提供新動力。租務需求推動租金向上，美聯「租金走勢圖」最新9月份按月續升約0.5%，連升8個月，創44個月(逾3年半)新高。若以今年首9個月累計，租金已累升約6.6%。

加上按揭措施已放寛，大部份銀碼的物業甚至比1997年可承造更高成數的按揭，現時的置業需求只是被利淡因素抑壓，若《施政報告》有相應的減辣或撤辣措施，相信需求會被利好消息引發，從而刺激成交回升，助樓市走出谷底。

以現時的息口環境加上經濟未復舊觀，相信即使「撤辣」都不會推高樓價，只會令樓價止跌，相對更看好租金的升幅會跑贏大市。隨著更多專才來港，未來一年租金有望進一步上升8%，若明年息率有機會回落，屆時「供平過租」再現，相信會吸引更多市民「由租轉買」。再者，定期利率下調令定期存款吸引力減，將有助增加置業意欲。

如有意轉租為買，或趁低價入市，首選呎價較高位下跌逾10%的「超賣屋苑」，因為這些屋苑不但呎價跌幅超過大市，屬「低水盤」，而且根據過往經驗，「超賣屋苑」在樓市復甦時，反彈力道亦會高於一般屋苑。在眾多「超賣屋苑」之中，個別屋苑包括：屯門市廣場、新都城、海濱花園及太古城，9月份實用呎價與年內高位相比皆跌超過15%，遠高於同期大市的5.5%跌幅，待樓市回穩，相信價格亦會回升，屬淡市尋寶的首選。

即睇最超賣屋苑盤源

樓價由2023年內平均呎價高位下跌逾10%的屋苑

*上述呎價變化以各屋苑9月註冊個案計算與2023年年內高位比較

鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況

資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

面對市區及樓宇老化，政府雙軌推進重建和維修，措施包括：

貫徹「規劃主導」重建模式 —— 市建局正進行荃灣及深水埗的規劃研究，預計明年下半年起分階段提出具規模的市區更新大綱藍圖及重整建議。我們正落實《油麻地及旺角地區研究》中的建議，容許選定地點的住用及非住用地積比率互換、移除彌敦道商業地帶的地積比率限制，以及改劃部分特色街道的用途等，增加重建誘因。未來五年，市建局會開展旺角東「水渠道城市水道」和油麻地南「整合街區」重建項目；

加大市建局財務能力 —— 為協助市建局應付未來資金周轉需要，政府今年中批准市建局將借貸上限由原來的60億元增至250億元，亦會透過向市建局免地價提供合適土地，提升重建計劃的效益及市建局的可用資產；

加強放寬強拍門檻的政策針對性 —— 政府去年提出把申請強拍的門檻按樓齡由八成放寬至六成至七成。經考慮持份者意見後，政府認為放寬程度除樓齡外應考慮地區重建的需要，原則是較低門檻應適用於重建迫切性較高的舊區高樓齡樓宇。發展局會闡述最新建議，今年底提出法例修訂草案；及

研究大型重建新機制 —— 今年內開展研究，透過政策措施利用交椅洲核心商業區用地以外的部分填海土地，協助推動公私營舊區重建項目。

善用現有土地 釋放發展潛力

政府建議活化紅磡站及周邊用地 —— 邀請港鐵進行初步研究，明年提交方案，重新規劃及發展紅磡站及周邊鐵路設施用地，以及紅磡體育館以南的臨海及碼頭設施用地，合共約十公頃，更新紅磡站的配套、釋放商住樓面，及締造活力海濱。政府亦會研究加強紅磡和尖東的行人連接性，改善紅隧巴士站的候車環境；

發展前南丫島石礦場用地 —— 明年完成研究該20公頃用地的發展方向，考慮在當地發展對交通要求較低的住宿設施（例如長者住宅、「人才公寓」及康體訓練住宿），並善用石礦場和海岸線，提供休閒康樂設施，促進島嶼旅遊；

善用「綠化地帶」 —— 約16,000公頃「綠化地帶」中超過一半有明顯發展限制。餘下8 000公頃中，1 200公頃已納入發展計劃，另255公頃2022年已宣布會進行技術研究以評估建屋可行性。其餘「綠化地帶」包括大量斜坡，經檢視後確認發展極具挑戰。由於已覓得未來30年所需的房屋、產業和其他發展用地，現階段政府不打算進一步在「綠化地帶」作大規模發展，但會考慮部分用地可作康樂、旅遊等用途。其中，大嶼山南部生態康樂資源豐富，可考慮在長沙、水口、石壁和貝澳提供生態康樂設施。發展局會在明年上半年聽取公眾意見；及

一地多用混合發展 —— 政府正推進六個「一地多用」的試行項目，例如將於2027年落成的安達臣道石礦場聯用大樓項目。將繼續秉持這發展理念，為社區提供體育、文康及社福設施。

交椅洲人工島將提供1,000公頃土地，以宜居、智慧、環保及具抗禦力作為發展策略，打造新一代核心區域，連通港島、大嶼山、機場、新界西以至深圳前海。政府會在2023年展開環境影響評估。新設立的「大型發展項目融資委員會」會為交椅洲人工島填海、基礎設施及策略性運輸基建提出財務安排建議。亦計劃籌建展館，向市民介紹包括「北部都會區」及交椅洲人工島等的大型建設計劃。

同時，政府會繼續提速造地，改變以往多年缺地的困境，措施包括精簡法定及行政程序 —— 繼成功修訂法例後，會推出更多精簡程序的行政措施，例如12周內完成處理簡單業權查核個案，加快發放收地補償；放寬停車場樓面豁免安排，容納建於上蓋的停車場等。

鐵路憧憬

政府就2022年公布《跨越2030年的鐵路及主要幹道策略性研究》建議下興建的三鐵三路完成公眾諮詢，2023年底會發表《香港主要運輸基建發展藍圖》，宏觀勾劃所有主要運輸基建項目的推展，完善鐵路及主要幹道網絡。藍圖會就三鐵三路提出優化方案，以及加推兩鐵一路新項目。優化方案包括於中鐵線設置東北荃灣、東北葵涌及荃景圍三個中途站，可轉乘港鐵荃灣線。加推的兩鐵一路新項目會推進「北部都會區」東面新市鎮發展，包括

北環線東延線 —— 將北環線經羅湖南、文錦渡等地區伸延至坪輋，連接新發展區和不同口岸；

新界東北線 —— 提供南北走向鐵路段，由香園圍途經坪輋及皇后山等地區連接東鐵線粉嶺站，打通主要發展節點；及

北都公路（新界北新市鎮段） —— 將北都公路由粉嶺北向東伸延，接駁至沙頭角公路交匯處，打通新界北的東西脈絡。

另外，參考了包括「雲巴」、「智軌」及「巴士快速公交系統」等，政府決定在以下地區建造智慧綠色集體運輸：

東九龍 —— 連接觀塘上坡地區，包括彩雲、順利、順安、秀茂坪、寶達及馬游塘，便利市民前往港鐵彩虹站及油塘站，整體改善東九龍的交通，釋放發展潛力；

啟德 —— 連接啟德跑道區至港鐵啟德站，強化區內商住發展、旅遊、文娛、康體及社區設施的連貫性；及

洪水橋╱厦村 —— 貫通洪水橋╱厦村新發展區和元朗南發展，連接至屯馬線、輕鐵，以及主要公共運輸交匯處。

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