退休生活充滿不確定性，收入降低而開銷持續，包括醫療費和保險費。因此，制定退休後的財務計劃變得格外重要。對於有房產的退休者而言，逆按揭（Reverse Mortgage）和安老按揭（Elderly Mortgage）變成吸引的選項，它們能提供穩定的年金收入，幫助支付醫療保險費。本文將探討逆向抵押貸款和老年抵押貸款的運作原理，並提供實例幫助您更好地規劃退休生活。

什麼是逆按揭和安老按揭?

逆按揭和安老按揭是針對55歲或以上的人士設計的金融產品。它們基於您在香港的住宅物業價值，將這些資產轉化為每月穩定的現金流。您可以將您的自住物業作為抵押，向銀行或貸款機構申請按揭貸款，然後每月收取固定的年金。最重要的是，您可以繼續住在這個物業中，而無需搬出，直到百年歸老。由於這種做法每月提供固定的現金收入，與一般買樓按揭不同，您無需每月還款，因此它也被稱為逆按揭。

為何做逆按揭和安老按揭？

逆按揭和安老按揭最大的好處之一是您無需賣掉您的物業，可以繼續在自己的家中居住，同時釋放物業的價值。這對於那些只擁有一個自住物業，但又沒有足夠的退休儲備的長者來說特別有吸引力。在過去，這些長者在退休後，往往陷入賣房或不賣房的兩難境地。賣掉房產意味著失去住所，不賣則難以應對生活開支。逆按揭和安老按揭正是為了解決這個難題而設計的。另一個重要優勢是，申請逆按揭或安老按揭的長者無需還款，直到百年歸老。此後，遺產繼承人可以選擇全數清還按揭貸款以贖回物業，否則貸款機構將出售物業以清還按揭貸款，並將餘額退還給遺產繼承人。

申請資格和要求

要申請逆按揭或安老按揭，有一些基本資格和要求需要考慮：

資格：

• 年齡：通常需要年滿55歲，但如果您的房產是未補地價資助出售的，則需要年滿60歲。
• 身份證：您需要持有有效的香港身份證。

物業要求：

• 住宅物業：您的物業必須是香港的住宅物業。
• 轉售限制：物業不得有任何轉售限制。
• 出租物業：通常不允許有出租的物業，但在特殊情況下也可以申請允許出租。
• 樓齡：物業的樓齡必須在50年以下。

金額要求：

• 物業價值：根據物業價值，您可以借款的金額不同。如果物業價值在800萬港元以下，您可以獲得100%的物業估值。對於800萬港元以上的物業，您可以借款的金額為800萬港元加上超過800萬港元部分的50%，最高上限為2,500萬港元。

逆按揭和安老按揭年金金額

逆按揭和安老按揭的年金金額主要取決於幾個因素，包括物業價值、申請人的年齡、年金期限和按揭利率。以下是兩種不同按揭計劃的年金金額參考：

浮息按揭計劃（以百萬港元物業價值為基準，根據2023年7月31日的年利率計算）

定息按揭計劃（以百萬港元物業價值為基準，根據首25年年利率4%和隨後年期為香港最優惠利率減2.5%計算）

這些數字僅供參考，實際年金金額可能會有所不同，具體數字可能會根據當時的市場條件和利率而有所變動。

如何選擇適合的安老按揭年期?

選擇適合的安老按揭年期取決於您的具體需求和情況。以下是一些考慮因素：

• 每月開支：首先，您需要考慮自己的每月開支和其他收入來源。如果您需要更多的每月年金，可以考慮選擇較短的年金期限，以獲得更高的年金金額。根據經驗，物業價值長期趨漲，您可以等待物業升值後再延續安老按揭的年金期。
• 長期規劃：如果您的每月開支相對較低，或者有其他收入或資產，您可以選擇較長的年金期限，甚至終身年金，以確保您一直有收入。
• 遺產規劃：如果您希望將物業留給下一代，或者不想將債項傳給下一代，安老按揭可能不是最理想的選擇。因為按揭計劃有利息成本，並且目前的年金金額可能不太吸引人。在這種情況下，您可以考慮將另一個物業出租。

另一個要考慮的因素是物業的樓齡，因為安老按揭的最高樓齡限制為50年。

如何申請安老按揭?

申請安老按揭需要一些程序和步驟：

第一步：聯絡參與機構

在正式申請之前，您應該聯絡參與機構，了解計劃的詳情。這些參與機構將對您的資格進行初步評估。請記住，您無需透過任何中介人來申請安老按揭貸款，並且可以在香港按揭證券有限公司查閱安老按揭計劃的參與機構名單。

第二步：輔導

由於申請安老按揭的人通常是長者，為了確保他們清楚了解申請的程序和需注意的事項，需要預約與合資格的輔導顧問會面。在輔導期間，輔導顧問將詳細說明安老按揭貸款的特點，提供安老按揭貸款的主要權益、責任和法律後果。成功完成安老按揭輔導後，您將獲得輔導證書，才能進入下一步。

第三步：正式申請

獲得輔導證書後，您可以正式申請安老按揭。同時，借款人必須在貸款起始日期之前完成由按證保險公司提供的健康問卷。一旦申請獲得批准，您可以簽署按揭文件和其他相關法律文件。

資料來源：經濟一週