買樓置業或需要資金周轉時，經常會聽到「二按」及「加按」等詞彙。兩者同樣與物業按揭有關，亦可用作套現資金，究竟兩者有什麼分別？申請前又有什麼地方需要特別留意？
各種按揭的特點
首先要了解何謂「一按」。一按是指物業首次作為抵押品，向銀行或貸款機構申請按揭貸款。申請成功後，物業樓契一般會存放於承按銀行或貸款機構，業主則需要按月供款。一按常見於買樓時新造按揭，亦包括已供滿物業後重新申請按揭，以套現資金的情況。
至於「二按」，則是指物業已有一按的情況下，再以同一物業作抵押，向另一間銀行或貸款機構申請第二筆貸款。坊間亦有所謂三按、四按甚至五按，但由於涉及利率較高及風險較大，實際上較為少見。
一般而言，申請二按主要有兩種目的。第一，是準業主未能取得足夠一按貸款，需要額外資金支付首期；第二，是業主希望在不出售物業的情況下，透過物業套現，以應付生意周轉、裝修、投資或突發開支等需要。
值得留意的是，二按多數由貸款公司或貸款機構批出，因為銀行審批一般較為嚴謹，申請難度相對較高。此外，如物業仍有一按未清還，業主在申請二按前，必須取得原有一按銀行同意，否則有機會違反原有按揭條款，嚴重情況下甚至可能被銀行「Call Loan」。
物業二按的風險
另一方面，若然二按不是由銀行批出的話，其審批要求一般較銀行寬鬆，處理速度亦可能較快，而且因為不受金管局的按揭指引約束，借款人毋須透過按揭保險計劃，便能取得額外貸款額。不過，最終能否獲批及貸款條款等，仍須視乎個別貸款機構的審批準則。
物業二按涉及那些風險呢？主要風險在於利息通常較一按為高，還款成本亦較重。有些公司會採用循序漸進的方式上調息率，如首年息率較低，其後再逐步上調息率，令業主日後供款負擔增加。
而「加按」是指業主在尚未完全還清物業按揭貸款前，向原有承按銀行申請增加貸款額，從而套現一筆資金。這筆額外資金常用於資金周轉、裝修或投資。不過申請時，銀行會重新審視物業估值、業主入息、供款能力及現有負債等，因此並非所有加按申請都一定獲批。
相對二按而言，加按由原有承按銀行處理，利率通常較二按低。不過，無論是二按還是加按，雖然都可協助業主套現資金，但同時會增加整體債務及每月供款壓力。因此，申請前應先計清楚實際資金需要、總還款額及長遠供款能力，確保每月供款仍在可承受範圍內。
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