領展一邊廂蝕賣旺角商場T.O.P，另一邊廂以逾14億再買新加坡商場。近日，領展斥資2.395億新加坡元，折合約14.7億港元，收購英康保險（Income Insurance Limited）旗下位於新加坡東福坊商場（Eastpoint Mall）逾半權益。領展藉此擴大新加坡業務，反映管理層着眼於亞太區資產配置與資本流轉。
夥拍原業主共管 較少資金取控制權
收購焦點在於共同投資與管理。領展未有全資買斷，僅購入50.1%控股權，餘下49.9%由原業主英康保險保留。交易料於明年首季完成，屆時領展將接手東福坊資產及物業管理。
領展執行董事兼首席投資總裁宋俊彥表明，集團現階段繼續出售非核心物業。為保留現金流及預留資金回購基金單位，領展僅動用約14.7億港元內部資源及債務融資，便取得該商場的控制權。引入原業主為策略夥伴，可利用英康保險及房地產投資經理凱德投資在當地經驗，減輕跨國營運風險。
貫通星洲三大區 提升整體營運效益
東福坊位於新加坡東部近郊，直達四美地鐵站，交通方便，可出租面積約21.4萬平方呎，主要服務周邊社區。
領展在新加坡的業務早已涉足西部與中部。位於西部的裕廊坊（Jurong Point）是當地市郊最大型購物中心之一，淨可租用面積達6.7萬平方米，折合約72萬平方呎。該商場設有超過400家各類零售、餐飲及娛樂商戶，每月吸引多達500萬人次到訪，人流暢旺；至於中部的宏茂橋坊（AMK Hub），領展則受委託代為管理資產及物業，該處鄰近地鐵站及巴士轉乘站，為區內居民進出必經之路，每月接待逾220萬人次。
收購東福坊後，領展零售版圖擴展至新加坡東、中、西三區。網絡遍及不同社區客群，擴大業務規模。日後招租、推廣及調配資源時，整體議價能力可望提高。
緩減本港零售市道影響 應用商場翻新經驗
領展核心業務雖在香港，海外資產卻往往能協助避險。近年港人北上消費，本地零售市道受壓，整體復甦尚需時日。相比之下，新加坡社區商場主要服務周邊住宅區，依賴民生日常需求，較少受旅客增減或經濟波動影響。收購這類表現穩健物業，有助維持穩定租金收入，支持基金派息。
收購東福坊讓領展發揮其擅長的商場管理經驗。領展在港累積豐富的翻新社區商場經驗，擅長透過翻新硬件及重組商戶提高租金收入。領展新加坡區域中心主管謝瑋姍指出，東福坊的租金回報尚可提高，雙方計劃在2027年起分階段翻新商場，以提高物業回報。
合資代管並行 佈局亞太分散風險
領展過往主要持有物業收租，現時漸漸轉向賺取管理費。早前接手宏茂橋坊的管理工作，加上本次與英康保險共同管理東福坊，可見集團銳意增加管理費收入。這種做法毋須投入大量資金，卻有助提高股本回報率。
領展斥資逾14億港元收購東福坊半數權益，既能分散投資風險，亦把商場管理經驗帶到海外。宏觀經濟前景未明之際，領展避免將投資過度集中單一市場，轉以運用較少資金發展亞太區民生商場。隨着東福坊翻新工程日後逐步落實，料將為領展帶來持續穩定的回報。
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作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。