買樓最怕遇上「空中釘」！買家必學兩種自保方法！

近日有報道指出，有業主在出售單位後，因於內地涉及債務問題，被債權人根據新例來港申請破產，結果令新買家難以申請按揭。這類情況可說是「空中釘」，究竟這是什麼意思？買家又可以如何避免遇上這類風險？

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「空中釘」是什麼？

所謂「空中釘」（Mortgage Pending Registration），是指一種暫緩在土地註冊處登記的物業貸款。當借貸人簽署相關借貸文件後，暫緩將按揭契送交土地註冊處辦理登記。

借貸人便可利用這個空檔期，再一次將同一物業作抵押品，而向其他財務公司借貸。由於有關資料仍未正式登記，因此其他人對該單位進行查冊時，都不會見到該單位曾被用作抵押。

借「空中釘」有什麼好處及壞處？好處是業主可較快取得現金周轉，以及「空中釘」可以為業主帶來隱藏的物業貸款，避免被一按銀行發現業主再將物業作二按或三按，從而觸發 Call Loan的風險。

值得留意的是，只有財務公司願意提供「空中釘」貸款，因此有關貸款息率相對較高，年息通常超過20厘，並可能伴隨著高額逾期罰款及行政費，對借款人而言風險相當高。

此外，當借用「空中釘」時，有關貸款條款通常會保留一項權利，即財務公司可在特定情況下，將相關貸款文件送交土地註冊處辦理登記。若借款人出現拖欠還款、延遲還款等情況，或財務公司認為貸款風險明顯上升，例如發現物業價值大幅下跌，財務公司便可能即時將有關貸款合約註冊，以保障自身債權。

若然真的發生這樣的情況，一按銀行在收到相關通知後，使會發現借款人原來一直隱瞞銀行加借二按。由於此舉可能已違反原有按揭協議條款，銀行除有機會重新審視該筆貸款外，亦可能要求借款人提早還款。

買樓最怕遇上「空中釘」。即使買家在入市前已為物業進行查冊，由於相關物業貸款屬隱藏性質，亦不代表能夠完全避開有關風險。那麼準買家可以怎樣做，才能減低中伏的機會？

其中一個較穩陣的做法，是要求將所有訂金及樓價尾數交由律師樓託管，直至成交日才正式放款，以確保一旦交易最終未能完成，相關資金仍有機會較安全地退回買家。不過，這種安排對賣方而言保障相對較少，因為若買家最終取消交易，業主未必能即時取得任何賠償，因此未必每位業主都願意接受。

正因如此，買家亦可考慮在買賣合約中加入更具保障性的條款，例如訂明如物業其後牽涉任何第三方索償、債務糾紛，或其他足以影響成交的法律問題，買家有權取消交易，並向賣方追討因此而蒙受的損失，以減低日後承受「空中釘」風險的機會。