近日跟朋友談起買樓，他提到自己看中了一個村屋單位，認為單位實用率高，而且價錢亦是可接受水平。村屋一向因入場門檻較低而吸引不少買家，不過在入市前，要特別留意其轉售限制及按揭申請，以免稍一不慎就中伏。
村屋可分為3類
首先，村屋大致可分為3類，分別是「舊屋地」或「老屋」、「祖堂地」及「丁屋」。由於不同類型的村屋涉及不同的的轉售限制及業權問題，買家入手前，要先了解村屋屬於那一種類型，以及影響按揭等安排。
所謂「舊屋地」或「老屋」，是指於1905至1972年間獲政府批出集體租契而興建的，多位於傳統新界鄉村，通常無嚴格高度及面積限制。若業主日後想重建，需要向地政總署申請批准的；至於轉售方面，基於沒有買賣限制條款，轉售時毋須補地價，但由於樓齡極高，銀行批核按揭時會比較謹慎。
第二種村屋是「祖堂地」，可細分為「祖地」和「堂地」，是指祖先流傳下來給後人繼承，由傳統組織（例如家族或堂）而非個人擁有的新界鄉村土地。若然要出售此類村屋，必須得成司理（祖或堂地的管理人）同意，以及向民政專員申請轉售同意書。
第三種亦是市場上最常見的，就是「丁屋」，這源自1972年的「新界小型屋宇政策」，由年滿18歲合資格的男性原居民申請興建，一生有一次在認可鄉村範圍內建造房屋的機會。「丁屋」本身設有一定的建屋規格限制，包括最多可興建3層、每層面積上限為700呎等。
「丁屋」可在私人土地及認可官地上興建。一般而言，如是建於私人土地上的，在落成5年後才能自由轉售，否則就需要補地價；至於建在認可官地上的，不論在什麼時候轉售均需補地價。
村屋按揭注意事項
而大家最關心的按揭部分，現時樓價$1,000萬或下的村屋，最高可申請85%按揭，但實際批核仍須視乎村屋樓齡、位置、種類等而定。整體而言，村屋按揭申請程序與私樓一樣，但由於村屋較常涉及僭建、路權問題、業權爭拗等問題，因此銀行在審批時通常會較為審慎。
按揭年期方面，村屋最長可達30年。一般而言，銀行在計算村屋按揭年期時，會採用「55減樓齡」或「65減樓齡」的公式，而高成數按揭則多數傾向以「55減樓齡」作計算基準，不過最終要視乎銀行的取態，有些較保守的銀行甚至只批樓齡在10年內的村屋。因此，買家在申請按揭前，宜先向銀行查詢清楚。
值得留意的是，村屋亦較容易出現銀行估價不足的情況，原因在於村屋成交宗數一般較少，而物業質素、地點亦往往存在較大差異，令銀行缺乏足夠的市場參考指標，從而影響最終估值。
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