在香港買樓時，不少人誤以為簽署臨時買賣合約後，即使中途反悔，最壞情況只是被沒收俗稱「細訂」的臨時訂金。一般而言，一手新盤買賣合約常見「必買必賣」條款，但其實二手物業交易亦可以加入相關條款，買家並非想退出便能輕易甩身。
甚麼是「必買必賣」條款？
「必買必賣」條款是什麼？它是物業買賣合約中具高度約束力的條款，規定買賣雙方均須按合約完成交易。若任何一方違約，另一方可依法追討賠償。根據香港法例《時效條例》，業主或發展商可在6年內向撻訂買家提出訴訟，追討樓價差額及相關損失。
一二手物業撻訂後果的差異
值得留意的是，在「必買必賣」條款下，一手新盤與二手物業的撻訂後果並不完全相同。以一手新盤為例，買家簽署臨約後，如在指定期限內放棄交易，發展商一般可沒收臨時訂金，但不得再追討樓價差額。
若買家簽署正式買賣合約後才撻訂，發展商可沒收訂金，並有權追討物業重售後的差價及相關合理損失；如交易最終未能完成，買家亦可按情況申請退回已繳印花稅。
至於二手物業，若買家簽署臨約後反悔，業主一般可沒收訂金作為補償，但如臨約中已加入「必買必賣」條款，業主除沒收訂金外，亦可追討重售差價及其他合理損失。若買家在簽署正式買賣合約後撻訂，業主同樣可按合約追討差價，而撻訂一方需承擔買賣雙方的代理佣金。
另外要留意，撻訂並不代表一定可以單方面終止交易。在「必買必賣」條款下，賣方可向法庭申請強制履行令，要求買方完成交易；相反，買方亦可要求賣方按合約出售物業。不過，法院是否頒令，仍須視乎個案情況及合約內容而定。
相信不少人都會很好奇，既然「必買必賣」條款的法律後果如此嚴重，為何仍有人願意簽署包含相關條款的買賣合約呢？事實上，這項條款可說是一把雙刃劍，雖然約束力強，但同時亦能為買賣雙方提供更高的法律保障及交易確定性。
最常見需要此條款的，是換樓人士。不少人換樓時都會採取「先賣後買」的方式，先出售舊屋套現，再用所得資金支付新屋尾數。若舊屋買家中途撻訂，業主即使沒收訂金，仍可能不足以應付新屋成交所需資金，甚至令自己陷入新屋撻訂風險。因此，在臨約中加入「必買必賣」條款，有助確保賣樓款項能按成交日到手。
另一種常見情況，是買家遇上心儀單位，或在樓市急升時擔心業主反價、拒絕出售。若合約設有「必買必賣」條款，買方亦可獲得保障，必要時可要求賣方按合約履行交易，而不是單靠沒收訂金了事。
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