【28Hse】賣樓不可忽略隱藏開支!或令成交變明賺實蝕!

近日有一宗宗豪宅成交就是「明賺實蝕」,成交單位為山頂司徒拔道53號傲璇的頂層連天台單位,實用面積5,444平方呎,連1,508呎平方呎天台,於3月中以$5.12億連兩個車位沽出,實用呎價$94,048。

據了解,原業主在2015年11月以$5.096億連2個車位入市,創下當時全港分層住宅售價新高。換言之,以帳面來說,業主持貨10年賺$240萬,單位期內升幅0.47%。

那為什麼成交屬「明賺實蝕」?因為買樓是需要支付印花稅的,以當時的稅率計算,原業主需要支付8.5%稅項,扣除當時發展商提供的從價印花稅現金優惠4.25%,即原業主需主付$2,165.8萬稅項。不計算其他支出,已繳交的印花稅費用已高於賣樓所賺得的金錢。

隱藏開支一:佣金

其實買樓涉及不少開支,除了印花稅外,還有不少隱藏支出,會令成交變成「明賺實蝕」的情況。最平常的是代理的佣金,一般的情況下,將單位售出,賣方需要支付樓價1%作為地產代理的佣金。

有些比較難售出的單位,或者業主想加快售出單位,在雙方協商下,賣方甚至要支付多於樓價1%的費用作為佣金。以上述的成交個案為例,假設佣金是1%,賣方需要支付$512萬佣金,很容易就會造成「明賺實蝕」的情況。

而當時原業主購買物業時,由於單位是一手新盤,發展商一般都會以可觀地產代理佣金作為促銷報酬,因此地產代理也會對買家提供一定金額的回佣,估計當時買家買樓時不需要支付佣金。若然購買二手物業的,買家一般都是支付樓價1%的作為佣金,視乎不同情況而定。

隱藏開支二:還原裝修費用

裝修費用亦是一筆開支,有些買家原沒有打算將單位售出,因此將單位豪華裝修,花的裝修費用不菲,動輒數十萬,有的甚至過百萬;如果有的單位涉及改建等,買家可能會要求原業主先還原才買入單位,當中涉及的工程開支亦不少。

因此,當業主要賣出手上的物業時,要計算自己是賺錢還是蝕錢的話,必須將當時購入物業的開支計算在內,如印花稅、律師費、佣金及裝修費用等。而搵樓人士,見到成交新聞後,亦要留意成交是帳面獲利還是實際獲利。

 

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