1. 引言：樂啟軒 — 啟德「樂啟都匯」的出售旗艦
在啟德新區，樂啟軒 (Delight Terrace) 是一個極為特殊的項目。它隸屬於房協大型綜合項目「樂啟都匯 (Casa Delight)」，是當中唯一的「資助出售房屋」部分。項目位於啟德 1E 區 1 號地盤，地理位置優越，與同區私樓 THE HENLEY 及 啟德體育園 為鄰。
最新市場焦點： 根據 2026年1月20日 最新消息，房協為樂啟軒尚餘的約 574 伙單位更新價單，逆市加價幅度最高達 8%。其中「樓王」單位定價更突破 $1,072 萬，呎價逼近 $13,800 水平。這顯示房協對啟德核心區的長遠價值充滿信心，亦令這個原本低調的「專用安置屋邨」瞬間成為市場熱話。本文將為您拆解這次加價背後的含金量及入手須知。
2. Quick Facts：樂啟軒 核心資料速覽
| 項目 | 資料詳情 |
| 地址 | 九龍啟德沐縉街 2 號 (屬於「樂啟都匯」發展項目) |
| 發展商 | 香港房屋協會 (HKHS) |
| 預計關鍵日期 | 2027年3月31日 (樓花期) |
| 座數 | 2 座 (第1座及第2座) |
| 單位總數 | 700 伙 (資助出售部分) |
| 戶型間隔 | 1房至3房 (主打2房) |
| 實用面積 | 410 至 745 平方呎 (無納米樓，起步即400呎+) |
| 最新呎價 | 約 $11,059 – $14,446 (2026年1月加價後價單) |
| 小學校網 | 34 校網 (九龍城區：協恩、陳瑞祺等) |
| 中學校網 | 九龍城區 |
⚠️ 購買資格警告： 樂啟軒並非一般居屋，不設白表/綠表申請。僅限受政府發展清拆行動或市區重建局項目影響的合資格人士，以及公務員合作社受影響戶購買。
3. 數據透視：逆市加價 8% 的底氣何在？
價格分析：貼近私樓，卻是「獨市」生意
房協於 2026年初 宣佈加價 4% 至 8%，最高呎價達 $14,446。這一定價策略反映了兩個事實：
- 啟德區底價回升： 隨著啟德體育園啟用及周邊商業配套（如 AIRSIDE, SOGO 雙子匯）成熟，區內價值已非同日而語。
- 供應稀缺： 對於受重建影響的戶主而言，這是唯一能以「折扣價」進駐啟德核心區的機會。市場上沒有替代品（Competitor），因此房協有條件調整價格以反映市況。
樓王解構
- 成交焦點： 第 2 座 32 樓 K 室
- 規格： 745 平方呎（3房1套）
- 定價： $1,072.2 萬
- 分析： 逾千萬買資助房屋看似昂貴，但對比同區私樓（如 THE HENLEY）同呎數單位動輒 $1,800 萬以上的價格，樂啟軒仍有約 40-50% 的折讓。
4. 間隔與景觀：平面圖全面睇
樂啟軒的設計貫徹房協「實而不華」的風格，全部單位不設露台及工作平台（需視乎最新售樓書確認，一般房協樓較少發水），實用率極高。
1. 戶型分佈 (由 410 呎起跳)
與私樓充斥 200 呎納米盤不同，樂啟軒最細單位亦有 410 呎，非常適合家庭客。
- 2 房 (約 410 – 480 呎)： 佔供應量最多。採用日字廳或長廳設計，開則極度方正，無玄關浪費。
- 3 房 (約 640 – 745 呎)： 設有套廁，部分大單位更設有梗廚，屬區內罕見的實用大宅。
2. 景觀攻略
- 向西南 (前排)： 面向啟德體育園及部份維港海景，視野最廣闊，但需留意體育園活動時的燈光與聲浪。
- 向東北 (內園)： 望向沐縉街及周邊屋苑（如公營房屋部分），以樓景為主，勝在相對寧靜，受西斜影響較少。
5. 社區配套：生活機能一覽
交通：雙站優勢
雖然位於啟德跑道區後排，但樂啟軒步行至 港鐵啟德站 僅需約 5-8 分鐘。隨著 智慧綠色集體運輸系統 (前單軌) 的規劃落實，未來門前或有站點接駁。
購物與休閒
- 購物： 步行可達 AIRSIDE 及 SOGO 雙子匯，兩者均為九龍東地標級商場。
- 休憩： 樓下即是 啟德河 活化區，連接 啟德車站廣場 及 啟德大道公園，綠化比率極高。
校網：家長首選
- 小學 (34網)： 全港四大名校網之一，競爭激烈但回報極高。
- 中學 (九龍城區)： 直資、津貼名校林立，升學階梯完善。
6. 優點與缺點：樂啟軒 好唔好住？
✅ 優點 (Pros)
- 房協交樓標準： 房協樓宇質素一向優於普通居屋，附設基本裝修（如地板、廚櫃、冷氣），省卻大筆裝修費。
- 全區最實用： 410 呎起步，無露台浪費面積，同樣是「兩房」，樂啟軒的內籠空間感完勝同區私樓。
- 頂級地段與校網： 以資助房屋價錢，享受豪宅區的基建與 34 校網。
❌ 缺點 (Cons)
- 入手門檻高 (資格限制)： 有錢都買不到，必須是受重建影響的合資格人士。
- 建築期付款風險： 項目預計 2027 年落成，選擇建期付款的買家需留意收樓時的銀行估價風險（雖然房協盤估價通常較足）。
- 無豪華會所： 雖然有基本康樂設施，但無法與鄰近私樓的超豪華會所相比。
7. 未來發展與升值潛力
隨著 2026/27 年 項目入伙，屆時啟德體育園已全面營運，區內人流與商業價值將達頂峰。雖然樂啟軒有轉售限制，但作為區內極少數的「實用型」住宅，其抗跌力極強。若未來政府放寬資助房屋流轉（例如容許補地價後自由買賣），其呎價有極大追落後空間。
8. 常見問題 FAQ
Q1：我是普通白表/綠表申請者，可以申請樂啟軒嗎？
A：不可以。 樂啟軒是「專用安置屋邨」，僅限受政府清拆或市區重建影響的合資格人士申請。普通公屋戶或白表客並不符合資格。
Q2：樂啟軒加價後，平均呎價約多少？
A：根據 2026年1月 的價單，加價後平均呎價約在 $12,500 – $13,800 水平，部分優質高層單位突破 $14,000。
Q3：項目什麼時候入伙？
A：預計關鍵日期為 2027年3月31日。目前樓花期約 1 年多。
Q4：附近的工程會很吵嗎？
A：啟德區仍由多個地盤發展中（包括簡約公屋及其他私樓），預計未來 2-3 年仍會有日間建築噪音，準買家需有心理準備。
Q5：可以做高成數按揭嗎？
A：可以。房協資助房屋一般可獲銀行提供高達 9 成按揭（視乎銀行最新政策及買家年齡），且無需通過壓力測試（需視乎房協擔保期）。
9. 總結：適合哪類人居住？
樂啟軒 (Delight Terrace) 是啟德豪宅區中的「實用主義者」。
- 如果你是… 手持「受影響戶」資格證，且家庭成員較多，需要實實在在的居住空間，而非華麗的會所大堂。
- 建議： 即使加價 8%，它依然是啟德區內性價比最高的選擇。400 多呎的兩房在同區私樓動輒 $800-900 萬，而這裡只需 $500-600 萬左右，是自住家庭的絕佳「避風港」。