樓市資訊 | 美聯物業

公屋供不應求，輪候時間愈來愈長，市民關注濫用公屋的問題，因此公屋富戶政策一直備受爭議。有見及此，房委會資助房屋小組於上周三開會，並通過收緊有關政策，以打擊濫用公屋情況。根據現行的政策，公屋住戶的家庭入息需不超過入息限額的5倍，而家庭總資產淨值則不能超出入息限額的100倍。

蔡天鳳案轟動全城，事件同時引起社會對綠表買樓免審查的關注，認為制度有漏洞。有見以此，資助房屋小組委員會通過收緊綠表申請者資格，應與白表申請者看齊，規定購買居屋的綠表申請者，於遞交居屋申請前兩年起計，不得在港擁有住宅物業。

以現時事件公開的資料，我們未能了解代理是如何誤導買家。據資料，樓層高度是指層與層之間的高度距離，是該樓層石屎地檯面與上一層石屎地檯面之高度距離，包括樓板的厚度，所以並不等同單位的實際樓底高度，其資料都可以在售樓說明書看到的。

發展商推售新盤時，會提供不同的付款優惠及按揭計劃吸引買家入市，其中一個計劃就是「漸進式還款計劃」，買家首幾年只需要償還部份貸款額，但之後由於利息及貸款額增加，利息開支會大增。值得留意的是，「暫免償還本金計劃」及「漸進式還款計劃」，與傳統按揭方法相比，都是屬於先甜後苦的，最初償還本金較少，買家供樓初期將較為輕鬆，其後貸款額逐步增加，供樓壓力逐漸增加。

發展局重申賣地估價由地政總署專業測量師負責，以標書內所容許的發展及要求為基礎，並參考市場的土地和物業成交，以及最新市況作出底價估值，在收到起碼達到底價的入標價才出售。為何這幅商業地皮中標價遠低於預期？估計是考慮到近期多幅商業地以偏低價批出，因應市況而調整地皮底價。

公屋輪候時間高企，房委會每年都會檢討公屋申請人入息和資產限額，以切合當前的社會經濟狀況。考慮到疫情對經濟的影響，房委會建議凍結單身至5人家庭的入息限額，而資產限額方面，則建議上調1.9%。根據現行機制，公屋入息限額以住戶開支為計算基礎，當中包括住屋開支和非住屋開支。

啟德居民代表是支持「簡約公屋」政策和政府理性解決基層房屋問題，但他們反對有關項目佔用第二個核心商業區（CBD2）規劃之土地，並促請政府盡快糾正錯誤。啟德世運道佔地5.7公頃，距離港鐵站約10分鐘步行距離，將會以組裝合成建築法興建17至19層高樓宇，預料可提供約10,700個單位。

小一派位機制按「就近入學」為原則，全港劃分為36個校網，家長要根據住址所屬的校網，填寫選校志願。當中坊間有所謂「四大校網」，包括11校網（中西）、12校網（灣仔）、34校網（何文田）、41校網（九龍城），網內名校林立，因此吸引不少家長慕名而至。

什麼是補地價？政府出售單位予買家時，都提供了免地價優惠，但設有轉讓限制，若業主要在公開市場出租及出售單位，禁售年期後，他們須繳付補價，以補回當年政府以較低的價錢向其出售居屋的損失。而若然補地價是由買家負責，臨時合約只會寫上單位交易額及註明補價由買家負責，並不會包括補地價金額。

事實上，「麵粉價」（地價）與「麵包價」（樓價）是沒有必然關係的。高價投地不等於高價賣樓；低價買地，也不是會低價賣樓，這視乎樓市的情況，以及發展商的銷售策略。隨着經濟復常及通關在即，相信可刺激樓市氣氛，發展商以高價賣樓機會較大。

準買家亦可以為單位進行查冊，以查看業主有沒有死亡紀錄，不過如果死者是租客，就不會出現相關紀錄。此外，準買家可以向代理或大廈管理員查詢，但用字要直接及明確，切勿用字太模糊，如問有沒有「污糟嘢」等，以免引起誤會。有意置業的，必須要小心查證單位是否凶宅。

為配合不同的經濟環境及市況轉變，發展商不時會改變銷售新盤的策略，有的新盤由常見的公開發售，轉為以招標形式出售。近日就有新盤全數單位招標發售，引起市場爭議。以往招標出售的一手物業，多為豪宅或新盤特色戶，所有付款辦法、折扣、回贈及優惠等均詳列於招標文件當中。