金管局與銀行8月23日發佈「按揭服務承諾」，內容是「客戶如申請按揭貸款並交齊文件，銀行會致力於最遲兩周內回覆客戶審批結果」，本文將分享「按揭服務承諾」重點內容，並解析按揭申請流程、審批要求及提供令按揭審批更順利的貼士
「按揭服務承諾」內容
- 客戶提交完整申請文件後，銀行承諾在兩週內給出審批結果
- 提高按揭申請流程的透明度
- 改善客戶體驗，減少申請過程中的不確定性
支援中小企業的新措施
除了按揭服務承諾，新政策還包括了一系列支援中小企業的措施：
- 不隨意收回貸款：銀行承諾，對於能夠按時還款的客戶，不會無故收回貸款（call loan）。
- 抵押品價值下跌不影響額度：銀行不會單純因為抵押品價值下跌而下調信貸額度。
- 充分通知期：若銀行評估後認為確實需要下調信貸額度，將給予客戶6個月的通知期。
- 專責小組處理：如業界發現個別問題個案，將盡快轉介至專責小組處理。
- 銀行風險管理責任：銀行仍需履行風險管理職責。
- 寬容處理：對於暫時遇到困難的客戶，銀行會採取寬容態度。
- 必要措施：若經過寬容處理後客戶仍無法按時還款，或銀行評估其經營狀況持續惡化，銀行將採取必要的應對措施。
- 共同協議：銀行承諾與客戶共同協商，尋求合適的解決方案。
「按揭服務承諾」背後的原因
「按揭服務承諾」出台是為了回應近期市場對銀行收緊按揭政策的擔憂，包括：
- 緩解市民和中小企業按揭壓力
- 提高銀行服務效率
- 增強金融市場的穩定性
- 回應立法會議員和地產代理業界的訴求
承諾對申請人的影響
「按揭服務承諾」將為按揭申請人帶來以下好處：
- 更明確的時間預期，有助於資金安排和入市決定
- 減少等待按揭審批過程中的焦慮和不確定性
- 按揭審批時間透明，可能促使更多人考慮入市
拆解按揭申請流程
「按揭服務承諾」為按揭申請流程審批透明時間表，但更好了解按揭申請流程可以，幫助您更順利地完成申請。以下是按揭申請流程的詳細步驟：
準備階段
- 財務評估：評估自身財務狀況，包括收入、支出和現有債務。
- 選擇合適的物業：根據預算和需求選擇適合的物業。
- 初步諮詢：與銀行或按揭中介進行初步諮詢，了解可能的貸款條件。
正式申請階段
- 收集文件：準備所有必要的申請文件（詳見第4節）。
- 提交申請：向銀行或通過按揭中介提交完整的申請資料。
- 銀行初步評估：銀行會對您的財務狀況進行初步評估。
- 物業估值：銀行會對擬按揭的物業進行估值。
審核階段
- 詳細信用審查：銀行進行詳細的信用審查和風險評估。
- 補充資料：如有需要，銀行可能要求補充額外資料。
- 內部審批：銀行內部進行最終審批。
結果通知及後續步驟
- 審批結果通知：根據新「按揭服務承諾」，銀行將在兩週內通知您審批結果。
- 接受貸款條件：如獲批准，您需審閱並接受貸款條件。
- 律師文件處理：完成所有法律文件的準備和簽署。
- 提取貸款：在交易完成日提取貸款，完成物業購買。
銀行審批要求及評估標準
銀行在評估按揭申請時會考慮多個因素，以下是主要的審批要求和評估標準：
還款能力評估
供款與入息比率（DSR）：
- 一般要求每月按揭供款不超過收入的50%。
- 部分銀行可能要求更嚴格的比率，如40%或45%。
信用記錄評估
信用報告檢查：
- 銀行會查閱申請人的信用報告。
- 良好的信用記錄有助提高獲批機會。
債務記錄：
- 會考慮申請人現有的債務情況，包括信用卡欠款、其他貸款等。
物業相關因素
物業估值：
- 影響可借貸金額的重要因素。
- 銀行通常會派估值師進行實地評估。
貸款成數：
- 一般物業最高可達70%。
- 透過按揭保險計劃，部分情況可提高至90%。
物業年齡：
- 部分銀行對高齡物業（如50年以上）設有限制。
- 可能影響貸款年期和成數。
申請人背景
職業穩定性：
- 銀行偏好職業穩定的申請人。
- 自僱人士可能需提供額外證明。
其他考慮因素
物業用途：
- 自住物業和投資物業的審批標準可能不同。
市場風險評估：
- 銀行會考慮整體樓市風險。
銀行內部政策：
- 不同銀行可能有其特定的風險偏好和審批政策。
按揭所需文件清單及準備指南
為確保您的按揭申請順利進行，請按以下清單準備所需文件：
個人身份證明
- 香港身份證副本
- 有效護照副本（如適用）
收入證明
受僱人士：
- 最近3個月的薪金證明（如糧單）
- 最近的稅單或報稅表
- 僱主信（如有）
自僱人士：
- 最近兩年的利得稅單
- 公司財務報表
- 商業登記證
資產證明
- 最近3個月的銀行存摺或月結單
- 定期存款證明
- 股票、基金等投資證明（如適用）
物業相關文件
- 臨時買賣合約
- 樓契副本（如有）
- 現有按揭資料（如為轉按）
其他財務資料
- 其他貸款資料（如私人貸款、汽車貸款等）
- 信用卡結單
額外文件（視情況而定）
- 婚姻狀況證明（如結婚證書）
- 子女出生證明（如申請家庭成員聯名貸款）
- 公司股權證明（如為公司董事）
按揭所需文件準備指南
確保文件完整性：
- 仔細檢查銀行要求的所有文件。
- 準備原件和副本。
文件時效性：
- 確保所有文件為最新版本。
- 收入證明和銀行月結單通常要求最近3個月內的。
文件清晰度
所有複印件須清晰可辨。
考慮使用彩色複印以增加清晰度。
正確填寫表格：
- 仔細閱讀並準確填寫所有申請表格。
- 如有疑問，及時向銀行職員或按揭顧問諮詢。
準備額外證明：
- 如有特殊情況（如額外收入來源），準備相關證明文件。
整理文件：
- 將所有文件按類別整理，便於銀行審核。
保留副本：
- 為所有提交的文件保留副本，以備查詢。
新的按揭服務承諾︰常見問題解答（FAQ）
新的按揭服務承諾是否適用於所有銀行？
目前這一承諾主要涉及三大發鈔銀行（滙豐、中銀香港和渣打），但預計其他銀行也會陸續跟進。建議您在申請時向具體銀行確認。
如果銀行未能在兩週內給出審批結果，我該怎麼辦？
如果超過承諾的時間仍未收到結果，您可以：
- 直接聯繫銀行的客戶服務部門查詢進度。
- 如果仍未得到滿意的回應，可以向金融管理局投訴。
- 考慮通過您的按揭中介跟進情況。