踏入2025年，香港房屋委員會（房委會）為激活二手居屋市場，宣佈推出重大按揭政策更新：由2025年起，居屋的政府擔保期將由原來的30年，正式延長至50年！
這項新政策無疑為大量樓齡較高的二手居屋注入了新的活力，讓「白居二」及綠表買家有更多選擇。然而，這並不代表可以完全鬆懈。擔保期的「死線」只是推後了，買家在入市前仍需清楚計算樓齡對按揭的影響，避免因估算錯誤而陷入撻訂的困境。
本文將為您全面解析新舊政策差異，並在新框架下重新剖析不同樓齡居屋的按揭「危險區」，助您穩妥置業。
1. 核心變動：政府擔保期由30年延長至50年
過去，居屋的30年擔保期是一道無形的「天花板」，許多樓齡超過20年的居屋在承造高成數按揭時會遇到極大困難。
- 舊政策 (2025年前)： 擔保期為30年。樓齡20多年的單位，剩餘擔保期不足10年，按揭審批會大幅收緊。
- 新政策 (2025年起)： 擔保期延長至50年。這意味著即使是樓齡達30至40年的居屋，在新政策下依然享有充裕的剩餘擔保期。
計算公式更新：
剩餘擔保期 = 50年 – 物業首次出售日期至今的樓齡
這個變動，直接讓市場上數以萬計的舊居屋單位「重獲新生」。
2. 新政策下，不同樓齡居屋的按揭條件深度分析
隨著擔保期延長，我們需要重新定義各樓齡居屋的按揭風險級別。
A. 【最安全區】樓齡39年或以下的二手居屋
在新政策下，這類居屋的剩餘擔保期仍超過10年，銀行會視其為低風險，並提供最優惠的按揭條款：
- 綠表買家： 最高可承造 9成半 (95%) 按揭。
- 白表買家（包括白居二）： 最高可承造 9成 (90%) 按揭。
- 最長還款期： 25年。
- 最大優勢： 申請人毋須提供入息證明及通過壓力測試。
最大得益者： 樓齡介乎20至39年的居屋，在舊制下屬「高危」或「無法承造高成數按揭」的單位，現已納入最安全的類別。
B. 【新「高危區」】樓齡40至49年的二手居屋
舊政策的「20+年樓齡陷阱」，在新政策下順延至「40+年樓齡」。當居屋樓齡已高，剩餘擔保期縮短至10年以內，銀行同樣會為了控制風險，要求貸款在50年擔保期完結前，下降至樓價6成。
情景假設：
您打算購買一個樓齡44年、樓價500萬的二手居屋。其剩餘擔保期僅為6年 (50-44年)。
方案一：堅持借足9成按揭（450萬）
- 結果： 還款期將被大幅壓縮。銀行會要求您在6年內將貸款餘額降至300萬（樓價6成）以下。您的還款期可能被壓縮至15年或以下，每月供款額將由25年期的約2萬餘元，飆升至超過3萬元，對一般家庭是沉重負擔。
方案二：堅持25年還款期
- 結果： 按揭成數將被大幅削減。您最多可能只能借到約360萬元（約7成2按揭），意味著首期需要由50萬大增至140萬，足以讓預算不足的買家即時「撻訂」。
C. 【限制依舊】樓齡50年或以上的二手居屋
當居屋的50年政府擔保期屆滿，其按揭申請將完全等同私人物業處理，遵循金融管理局的嚴格指引：
- 最高按揭成數： 6成 (60%)。
- 申請要求： 必須提供充足的入息證明，並通過壓力測試。
- 特別注意： 白居二買家在此情況下，不能增加擔保人來協助通過入息要求。
3. 2025年居屋按揭新政條件總結（一圖看清）
| 居屋樓齡 (2025年新政策) | 最高按揭成數 (白表/綠表) | 最長還款期 | 壓力測試/入息證明 | 注意事項 |
|---|---|---|---|---|
| 一手居屋 及 樓齡 ≤ 39年 | 90% / 95% | 25年 | 不需要 | 安全區，享最優惠條款，選擇最多。 |
| 樓齡 40-49年 | 視乎情況下調 | 視乎情況縮短 | 不需要 | 需在按揭成數和還款期之間取捨。 |
| 樓齡 ≥ 50年 | 60% | 視乎人齡及樓齡 | 必須 | 限制最多，與私樓看齊，白居二不能加擔保人。 |
4. 給買家的最終建議：補地價選項依然存在
對於樓齡超過50年、或業主希望在自由市場出售的居屋，「補地價」仍然是有效的解決方案。補地價後，單位即變成私樓，下手買家可申請按揭保險以獲取高成數按揭，亦可加入擔保人，選擇更靈活。
結論：政策雖好，盡職審查不可少
2025年居屋擔保期延長至50年的新政策，對市場絕對是利好消息。但作為精明的買家，**「先問銀行，後簽約」**的黃金法則依然不變。在看中樓齡較高的單位時，務必先向至少2-3間銀行或專業按揭顧問查詢，確實了解該單位在新政策下能獲批的真實按揭條件。做足準備，才能真正享受新政策帶來的置業優勢，避免墮入意想不到的陷阱。