迎海（Double Cove），坐落於馬鞍山烏溪沙的臨海地段，是區內近年規模最宏大、最具標誌性的住宅項目。由恒基兆業牽頭發展，整個項目分五期興建，以其低密度的規劃、廣闊的綠化空間、壯麗的吐露港海景及星級豪華會所，成功在市場上樹立了「Resort-style Living」（度假式生活）的鮮明旗幟。它不僅毗鄰港鐵烏溪沙站，更與海星灣及郊野公園為鄰，為追求生活品質、嚮往大自然的家庭提供了一個近乎完美的平衡點。本文將為您全面拆解這個龐大的綠色王國，從宏觀規劃到微觀戶型，深入剖析其優缺點及未來潛力，助您洞悉這個馬鞍山新地標的真正價值。
2. Quick Facts：迎海 核心資料速覽
為了讓您在30秒內掌握最重要的基本資訊，我們整理了以下核心資料：
- 地址: 馬鞍山烏溪沙路8號
- 發展商: 恒基兆業、新世界發展、培新集團
- 落成年份: 2013 – 2017年 (共分5期)
- 座數: 21座 (另設少量洋房)
- 單位總數: 約3,535伙
- 戶型間隔: 開放式至四房，以及特色戶和洋房，戶型極多元化
- 實用面積: 約270 – 3,100 平方呎
- 管理公司: 尊家管業有限公司 (恒基兆業旗下)
- 管理費: 約 $4.0 – $4.5 / 呎
- 小學校網: 89校網
各期資料概覽:
- 第1期 – 迎海 (Double Cove)
- 第2期 – 迎海．星灣 (Double Cove Starview)
- 第3期 – 迎海．星灣御 (Double Cove Grandview)
- 第4期 – 迎海．駿岸 (Double Cove Summit)
- 第5期 – 迎海．御峰 (Double Cove Regent)
3. 數據透視：迎海 的市場價值
呎價走勢
作為馬鞍山區內樓齡最新、規模最大的指標性屋苑，迎海的樓價一直穩企區內前列。目前平均成交實用呎價約在$15,000至$19,000之間，當中享優質全海景的大單位呎價可達更高水平。與馬鞍山市中心一帶的傳統屋苑（如新港城、海栢花園）相比，迎海因其簇新樓齡、豪華會所及度假式環境，樓價普遍享有10%-20%的溢價。
租務市場及回報
迎海的租務市場非常活躍，深受在科學園、中文大學、沙田及九龍東工作的專業人士及家庭歡迎。其多元化的戶型（由細單位至大單位）能滿足不同租客的需求。租金回報率約為2.5%至3.0%，表現穩健，是區內一個可靠的收租之選。
住戶特徵
迎海吸引了大量追求工作與生活平衡的中產家庭和年輕專業人士。他們普遍重視居住環境的質素，熱愛戶外活動，形成了充滿活力的社區氛圍。
4. 間隔與景觀：平面圖全面睇
主要間隔類型
迎海最大的特色之一是其極度多元化的戶型，覆蓋市場所有需求：
- 開放式/一房單位: 區內罕有供應，吸引年輕上車客及投資者。
- 兩房及三房單位: 項目供應主力，間隔實用，是小家庭及換樓客的核心選擇。
- 四房及特色戶: 提供寬敞的居住空間，部分設有私人電梯大堂，滿足對生活有極高要求的家庭。
- 洋房: 項目提供少量獨立洋房，是區內頂級的居住選擇。
平面圖分析
- 綠色建築概念: 項目在設計上融入大量環保元素，如促進空氣對流的佈局、隔熱玻璃等。
- 大露台設計: 絕大部分單位設有寬闊的露台，將室外景觀與自然光引入室內，是其設計精髓。
- 間隔實用: 戶型方正，廳大房大，符合家庭客的實際需要。
座向與景觀
景觀是迎海的核心價值所在，主要分為三類：
- 吐露港全海景: 向北及西北的單位，可飽覽由海星灣至吐露港的壯麗海景，遠眺八仙嶺及慈山寺觀音像，是屋苑最優質、價值最高的景觀。
- 翠綠山景: 向南及東南的單位，主要望向馬鞍山郊野公園的連綿山景，環境清幽寧靜。
- 內園及樓景: 部分單位望向屋苑廣闊的中央園林，或鄰近座數及港鐵車廠，景觀相對遜色，樓價亦有明顯折讓。
5. 社區配套：生活機能一覽
交通網絡
- 港鐵: 住戶可經由專用通道步行約5-8分鐘至港鐵屯馬綫烏溪沙站。作為總站，早上繁忙時間必有座位，是其一大優勢。經屯馬綫可直達鑽石山、尖東、荃灣西等地。
- 巴士/小巴: 烏溪沙站設有大型公共運輸交匯處，提供多條巴士及小巴線，前往港九新界各區及機場。
- 駕駛: 經馬鞍山繞道可快速接駁大老山隧道或城門隧道，前往九龍及荃灣。經吐露港公路則可前往大埔及新界北。
購物與餐飲
屋苑自設商場「迎海薈」（Double Cove Place），佔地約10萬平方呎，提供超級市場、連鎖餐廳、個人護理店、診所及教育中心等，足以應付日常生活所需。如需更多選擇，可乘搭一個港鐵站至馬鞍山市中心的「新港城中心」（MOSTown）。
康樂設施
- 屋苑會所: 這是迎海的皇牌賣點。雙會所「Club Double」及「Club Star」總面積達14萬平方呎，設施極盡奢華，包括多個室內外泳池、保齡球場、健身中心、私人影院、大型宴會廳、水療中心，甚至圖書館及觀星天橋，規模及質素媲美五星級酒店。
- 周邊設施: 屋苑毗鄰烏溪沙石灘及海星灣，住戶可隨時享受水上活動。沿著馬鞍山海濱長廊可跑步或踏單車直達馬鞍山市中心，亦可輕鬆前往馬鞍山郊野公園行山。
校網
- 小學校網: 屬於89校網。
- 中學校網: 屬於沙田區，區內名校林立，如沙田崇真中學、浸信會呂明才中學、沙田培英中學等，教育資源優良。
6. 優點與缺點：迎海 好唔好住？
三大優點
- 極致度假式生活環境：項目完美結合了臨海地段、自然景觀和低密度規劃，提供了市區難以複製的寧靜與空間感，是追求生活品質人士的理想居所。
- 頂級豪華會所配套：規模宏大、設施齊全的會所，為住戶提供了一個全天候的家庭娛樂中心，極大提升了居住的幸福感。
- 港鐵總站優勢：雖然位處綫路末端，但「總站上車必有位」的優勢，對於需要長時間通勤的上班族而言，是一個非常實際的加分項。
三大缺點
- 位置相對偏遠，通勤時間長：前往港島中環等核心商業區，需時約50-60分鐘，對在中環上班的買家而言是一個重要考慮。
- 社區配套相對單一：雖然自設商場，但購物和餐飲選擇始終不及成熟市中心多元化，生活上對外區依賴度較高。
- 潮濕及蚊蟲問題：由於極度靠近海邊及綠化地帶，天氣會較市區潮濕，夏季蚊蟲亦會較多，是享受自然環境的必然代價。
7. 未來發展與升值潛力
區域價值鞏固
馬鞍山已是一個發展成熟、配套完善的新市鎮。迎海的落成，進一步提升了整個烏溪沙片區的住宅質素和定位。其價值主要來自其獨特的「生活方式」定位，這種稀缺性使其在市場上具有穩固的吸引力。
屯馬綫效應
屯馬綫全綫通車後，大大改善了由馬鞍山前往新界西及九龍西的交通，使迎海的交通輻射範圍更廣，有助吸引更多不同區域的買家和租客，長遠對其樓價有正面支持。
8. 常見問題 FAQ
Q1: 與馬鞍山市中心的屋苑（如新港城）相比，迎海的主要優勢是什麼？
A1: 兩者定位截然不同。迎海的優勢在於「生活品質」和「居住空間感」，它提供更新的樓齡、更豪華的會所、更寧靜的環境和更開揚的景觀。而新港城的優勢在於「極致便利」，它與大型商場和市中心所有配套無縫連接，生活氣息更濃厚，但居住密度高，樓齡也較舊。
Q2: 迎海適合哪種類型的家庭或買家？
A2: 迎海極度適合 (1) 追求工作與生活平衡的家庭，他們願意用通勤時間換取更優質的居住環境；(2) 在新界東（科學園、大埔、沙田）或沿屯馬綫工作的專業人士；(3) 熱愛戶外活動、行山、水上運動的人士。
Q3: 從投資角度看，迎海的升值潛力如何？
A3: 迎海屬於「生活方式驅動型」的資產。其價值與市場對優質居住環境的需求掛鈎。它不是短炒爆升的類型，而是適合長線持有，享受穩定租金回報和跟隨大市穩健增值的物業。其多元化的戶型亦為投資者提供了不同入場門檻的選擇。
Q4: 購買或租住迎海前，有哪些常見的「中伏」位或需要特別注意？
A4: 主要有三點：(1) 景觀與噪音：必須實地考察單位景觀，部分低層單位可能望向港鐵車廠，或受鐵路運作噪音影響。(2) 實際通勤時間：不要只看地圖，應在繁忙時間親身體驗一次來回公司的通勤過程，評估自己能否接受。(3) 潮濕問題：向海單位需注意濕氣和鹽份對傢俬電器的影響，抽濕機是必備品。
Q5: 迎海的「度假式生活」僅是營銷口號，還是真實體驗？
A5: 這是真實體驗。當您擁有一個佔地十多萬呎、設施齊全的會所，而家門外就是海濱長廊和沙灘，週末可以隨時行山或出海，這種生活模式與傳統市區住宅有著根本性的區別。對於認同這種生活價值觀的住戶而言，這正是迎海最吸引人的地方。
9. 總結：適合哪類人居住？
總結
迎海是馬鞍山乃至整個新界東的一個傑出住宅項目。它成功地在交通便利和自然環境之間取得了一個巧妙的平衡，用頂級的規劃和配套，打造出一個自成一角的綠色臨海社區。它可能不是最方便的選擇，但對於那些將家庭生活品質和身心健康放在首位的人來說，它無疑是區內最理想的家園之一。
目標客群建議
- 崇尚自然的家庭: 如果您希望子女在親近大自然的環境中成長，享受廣闊的活動空間，迎海是您的不二之選。
- 屯馬綫沿綫上班族: 如果您的工作地點在屯馬綫沿綫，迎海能提供舒適的居住環境和「總站有位坐」的通勤體驗。
- 尋求第二居所/退休人士: 對於尋求寧靜、配套完善的退休生活或週末度假屋的買家，迎海提供了完美的解決方案。
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