財政司司長陳茂波2月28日公布2024/25年度財政預算案，焦點落在樓市「辣招」額外印花稅、新住宅印花稅、買家印花稅會否撤銷。
撤辣後3個月樓價回穩，交投續旺，資金伺機而動。美聯緊貼巿場最新變化，特別製作《樓市撤辣百日分析報告》全面解讀樓巿數據，追蹤交投新趨勢，並精選自住投資皆宜之4大樓巿板塊及筍盤推介， 助客戶運籌帷幄，精明部署交投策略。
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陳茂波早前表示，政府一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，由2024年2月28日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。政府認為在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。
另外， 金管局在2023年7月修訂了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。考慮到外圍及本地經濟情況，我們認為在繼續維持銀行體系穩定的前提下，現時有空間進一步修訂相關措施，並適當調整其他與物業貸款相關的監管政策。
金管局認為在繼續維持銀行體系穩定及確保按揭業務風險得到妥善管理的前提下，有空間修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，並適當調整其他房地產貸款相關的監管要求適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由五成提升至六成。
假設以貸款額500萬元、還款期為30年、選用H按計劃，實際息率為4.125厘，暫停壓力測試要求前，加2厘壓力測試的每月入息要求為$50,634，而暫停壓力測試要求後，以月供比率計算，每月入息要求為$48,464，即減少$2,170或4.3%。
另一方面，價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況，價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外，非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。
以上所有修訂即日生效，適用於2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。
辣招歷史
翻查資料，樓市辣招最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD，兩年後，政府於2012年10月更推出SSD加強版，轉售時間限制調整為三年內，SSD稅款涉及樓價10至20%，當時政府更推出買家印花稅BSD，以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。2013年2月份為樓市辣招「加辣」，更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。
至2021年年中樓市開始由高呈下行狀態，加上於2022年3月撞正美國加息週期，同時亦為本港樓市帶來壓力。在2022年10月特首李家超發表首份《施政報告》 當中指出，待合資格外來人才在成為香港永久性居民後，可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅，即「先徵後退」。即如該類人士可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。
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撤辣後發展商積極銷售貨尾，同時亦以低市價推售全新盤，帶動⼀⼿交投急升。撤辣後3個⽉，⼀⼿成交量逾7,300宗，較撤辣前3個⽉⼤幅急升逾2.7倍。
⼆⼿住宅交投同樣向好。撤辣後2個⽉，⼆⼿住宅錄9,888宗成交，較撤辣前2個⽉錄4,920宗，升約101%。
除交投顯著上升外，⼆⼿樓價亦⽌跌回穩。「美聯樓價指數」最新(6⽉3⽇)報134.16點，較2024年低位回升約0.52%，⽽2024年迄今樓價跌約2.47%。
美聯「租⾦⾛勢圖」4⽉份以實⽤⾯積計算的私⼈住宅平均呎租報約35.94元，連升2個⽉，並創⾃2020年1⽉後的51個⽉(即逾4年)新⾼。若以2024年⾸4個⽉計算，美聯「租⾦⾛勢圖」上升約0.34%。
展望2024年第⼆季，隨著租務旺季重臨，有部份內地⽣提前來港租樓，加上外來專才持續來港，相信第⼆季租⾦有⼒續升。
此外，撤辣後內地買家因無須再繳付買家印花稅及新住宅印花稅，加上「新香港⼈」積極⼊市，帶動內地買家佔⽐上升。2024年⾸季內地買家於⼀⼿註冊量佔⽐攀升⾄約37.2%，逾12年的季度新⾼，4⽉份進⼀步升⾄約44.2%。2024年⾸季內地買家於⼀⼿註冊⾦額佔⽐升⾄約49.5%，同創逾12年季度新⾼，4⽉份更攀升⾄約57.1%，較2011年第三季約54.6%更⾼。
除⼀⼿物業外，不少內地買家亦選購本港⼆⼿物業。2024年⾸季內地買家於⼆⼿註冊量佔⽐升⾄14.8%，
⾦額佔⽐亦達19.9%，⿑創逾14年的季度紀錄新⾼。4⽉份⼆⼿宗數佔⽐進⼀步升⾄約20.3%，⽽⾦額更超越26%。
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最新私人住宅細單位租金回報率達3.3厘，而部份大型屋苑租金回報率更高，當中更於2023年暑期租務旺季期間錄較大的租金升幅。隨著2024年暑期租務旺季即將重臨，預計這類型屋苑的租金有機會再次跑出！
最強租金回報五大屋苑
| 屋苑 | 租金回報率 |
| 大埔中心 | 4% |
| 63 Pokfulam | 3.8% |
| 沙田第一城 | 3.8% |
| 疊茵庭 | 3.7% |
| 美孚新邨 | 3.7% |
交投急升五大屋苑
撤辣後樓市氣氛好轉，帶動二手住宅註冊，部份屋苑於撤辣後更大幅上升！
| 屋苑 | 撤辣後註冊量升幅 |
| 海之戀 | +383.3% |
| 珀麗灣 | +187.5% |
| 愉景灣 | +151.6% |
| 杏花邨 | +125% |
| 日出康城 | +104.8% |
美聯集團主席黃建業指出，雖然香港最壞時刻已過，樓市未止跌，更出現多個危險警號，須慎防樓價急跌，引致民間財富蒸發，早已強烈建議特區政府，於財政預算案2024中果斷「全撤辣」，並削減買賣物業的印花稅，以達至「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」的四大效果。
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黃建業：全面撤辣助「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」
黃建業於2024年初已強烈建議政府，財政預算案2024立即「全面撤辣」，助樓市成交重返正軌，令有能力、有需要的新舊港人都可以因應自住及投資需要置業。與此同時，亦應該再進一步削減買賣物業的印花稅，例如將100港元的印花稅門檻提升至400萬元或以下物業，助市民上車。
黃建業深信，香港最壞時刻已過，樓市走勢與經濟同步，如果沒有進一步的利淡因素出現，預計未來樓市會逐步回穩。呼籲「全撤辣」並非為了令樓價回升，而是慎防外圍情況再變，導致本港樓市加速下調，進一步影響經濟，藉撤辣及減稅助樓市加快擺脫困境。現時息口高企，減息未有時間表，即使減息，短期息口亦難重返超低水平，故撤辣不會刺激樓價立即攀升，只會達至穩定樓市的效果。預計「全撤辣」後，「小陽春」有機會重新出現，成交亦隨之上升，全年樓價或有5%以內的回升空間，同時更將為香港帶來「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」四大好處，即是：
- 保民富：防止負資產宗數繼續惡化，令市民辛苦積存下來的財富，因置業而蒸發，助港人「藏富於樓」，透過置業達至安居養老的效果
- 振經濟：地產是香港支柱之一，若地產業興旺，勢必帶動銀行、律師、裝修、運輸等行業，加速香港經濟復甦，重振「國際金融中心」的地位
- 穩收入：物業成交增加，不單止倍增印花稅收入，而且積存貨尾量減少，發展商即重燃買地建屋興趣，屆時政府的賣地收入可重返正軌，從而舒緩財赤問題，亦令政府擁有更多舒解民困資源
- 吸資金：「全撤辣」可增加中外資金投資香港的誘因，新來港專才沒有「辣稅」的顧慮，亦可放心置業安居，助他們於香港落地生根
黃靜怡： 全行首推「AI估價服務」
黃靜怡指出，新一年樓市本應展現新氣象，但是首季至今成交未見起色，美聯大數據反映本港市民對搵樓的興趣未曾減少，不少人更希望淡市尋寶，現時只是觀望息口走勢，以及新一份「財政預算案」。如果「財政預算案」真的全撤辣，配合息口下調，相信樓市將煥發新氣象。
不過，基於市場上仍存在許多變數，包括息口走勢，國際局勢等因素，黃靜怡相信，新一年本港樓市難免波動，美聯作為龍頭代理，必須做足準備，應對挑戰，將不斷投資發展美聯，助客戶捕捉入市時機，物色心水的樓盤。當中「天網」線上平台更是集團的長期發展重點之一，一直深受客戶歡迎，手機程式活躍用戶數目早已躍升全行之冠；自2017年至今，美聯網站及手機程式已橫掃41個獎項，得獎數目冠全行；去年美聯更衝出亞洲，憑「天網」勇奪亞太區行銷至高殊榮「MOB-EX AWARDS 2023」全場總冠軍，力壓過百國際品牌。
美聯一直掌握最豐富的樓市數據，並持續引進新科技，豐富「天網」的功能，繼2023年12月，全行首度引入「人工智能」(AI)模型分析樓價走勢，美聯更於2024年2月推出全行首個「AI估價」功能，有別於銀行主要參考歷史價格，美聯的「AI估價」是根據15大因素，包括美聯樓價指數、樓齡、間隔、地鐵站距離、屋苑設施等建立的數據模型，配合AI實時更新，為物業進行估價，覆蓋的物業數目較銀行估價更廣泛，為客戶提供多一個價格參考。客戶只要輸入物業地址，即可使用這項全新的估價服務。黃靜怡表示，未來會運用眾多嶄新科技，帶來更多線上實用功能，配合美聯精英的專業服務，助客戶完成置業的夢想。
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