對於啟德的私樓地主和業主而言，2023年，未必是「苦」盡甘來的一年。
接連有疑似不利消息充斥啟德發展區，令區內樓價升值潛力蒙上陰影。政府於2023年2月敲定8個選址興建簡約公屋，其中一個位置選址啟德世運道，有關地皮原作為核心商業區，具經濟用途潛力，地皮距離港鐵啟德站僅10分鐘步距，是一幅潛力優厚的地皮。
簡約公屋知多點
資料顯示，為應付本港短期住屋需求，政府5年內建30,000伙簡約公屋，料2024至2025年推出，以縮短輪候公屋時間，以及增加劏房戶上樓機會。項目會透過協作形式，招標邀請有相關經驗機構營運項目，以及負責日常維修保養。
簡約公屋採用「組裝合成」建築法，預先在工廠造好模組及板塊，再運送到地盤裝嵌，內有獨立洗手間、煮食設備、冷氣、熱水爐等基礎設施。政府預算工程總約264億元，以應付建築、設計及營運開支。以一個高層簡約公屋單位計，平均單位造供約65萬元，造價接近傳統公屋。
提供逾萬個單位
當中啟德世運道將提供逾一萬個簡約公屋單位，為總數約三分之一，規模等同一個沙田第一城。
區內業主當然不滿。啟德1號（II）業主委員會表明，政府對於啟德的發展方向出爾反爾，對居民非常不負責任。強調當區居民並非反對興建簡約公屋，惟啟德的各項民生措施如學校、公園及遊樂場等，均難以負荷來自簡約公屋的新增人口。
項目連日來被各界質疑錯配土地資源，不少居民要求當局可清楚交代簡約公屋的退場時間表，以及如何確保區內發展「不變形、不走樣」，繼續發展成香港第二個核心商業區，才能令居民安心及接受。
不過，有區內發展商則對興建簡約公屋態度正面。嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明分析指，目前啟德區內有若干閒置土地，適時利用相關土地興建簡約公屋，除可幫助基層市民改善生活環境外，亦可讓大批居民進駐啟德，支持該區已落成的商業項目，為啟德帶來「及時雨」，對未來啟德整體發展有正面影響。
至於身兼地產建設商會執委會主席的會德豐地產主席梁志堅指出，作為地產商，歡迎政府為公眾需要興建簡約公屋，「政府改臨屋，商會無得唔同意」。惟他擔心該用地5年後的規劃，同時憂將來會「塞爆啟德」，因當區僅有港鐵宋皇臺站及啟德站，擔心日後交通將難以承載該區人口。
提提大家，上述兩大財團，在啟德區是大地主。會德豐地產單是2023年，已經預告會推售兩個區內項目，2023年計劃推出啟德承豐道19號項目首期，涉361伙。另年中則推出啟德承豐道23號第2期，涉571伙。
另一地主嘉華國際，聯同會德豐地產及中海外合作的啟德承豐道15號項目第一期部署2023年2月內推售，項目標準單位提供1至3房，主打2房戶，佔項目60%。區內財團亦未有受疑似不利消息影響推盤步伐。
同時，啟德區一手買賣市場仍然有價有市，疑似不利消息似乎未見即時影響，而且大銀碼的豪宅大單位更主導市況。
新盤有價有市
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，2023年1月份新盤成交量錄503宗，按月上升約87%，創4個月新高；當中逾5,000萬元個案錄41宗，按月升近2.2倍，並創16個月新高。若以1月份逾5,000萬元個案劃分，當中啟德新盤承富里2號錄11宗逾5,000萬元成交，佔最多。
另一方面，政府亦正研究改變部分疫情隔離設施的用途，其中位於啟德跑道區末端的方艙單位，屬一線豪宅地段，有機會改建為青年宿舍，以滿足青年人住屋需要。因為啟德方艙有獨立廁所、位處市區，條件較其他方艙為佳，提供近約3,000個房間，樓高4層，設升降機，每個單位面積約193平方呎，設獨立廁所，電視機、冷氣等配備。只要加裝鋅盤及電磁爐等煮食工具，並為單位增加電錶、水錶，及檢查電力供應，即可供人入往，預料一至兩個月便可完成改裝，故具有可行性。
房屋局局長何永賢早前介紹簡約公屋時亦提到，啟德隔離設施在技術上有可能改作不同用途，包括改為簡約公屋或青年宿舍，政府持開放態度。
政府沒有履行程序公義?
兩大消息都是於農曆新年後傳出，對於區內持分者而言，的確是雙重夾擊。啟德私樓業主日前再向政府發公開信，質疑房屋局局長何永賢只用短短2天時間向媒體發放簡約公屋資料，質疑政府沒有履行程序公義。居民請政府回應公帑是否用得其所，是否應該考慮將簡約公屋建設在可以使用比較長時間的地段，較符合整體社會的經濟效益。
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