2026 年馬年頭炮推出的九龍塘玫瑰街重磅豪宅項目，隸屬備受好評的「PAVILIA」系列。項目位處九龍核心傳統低密度地段——玫瑰街 (Rose Street)，前身為玫瑰苑。
作為區內逾十年來罕見的全新供應，項目主打低密度、高私隱度的生活概念，完美呼應又一村 (Yau Yat Chuen) 的「花園城市」歷史底蘊。對於追求傳統豪宅地段氣派、同時渴望新樓優質會所設施的富裕家庭而言，項目無疑是市場上的焦點。項目僅提供約 100 伙，極具收藏價值，預料將以招標形式發售，勢必刷新同區呎價指標。
2. Quick Facts：項目核心資料速覽
| 項目 | 資料 |
| 地址 | 九龍又一村玫瑰街 23-34 號 |
| 預計落成年份 | 2027年11月 (關鍵日期) |
| 座數 | 待定 (低密度設計) |
| 單位總數 | 約 100 伙 |
| 戶型間隔 | 主打 3 房及 4 房大宅，另設少量特色戶 |
| 實用面積 | 尚未公佈 (預計逾千呎大戶為主) |
| 管理公司 | New World Property Management (預計) |
| 小學校網 | 40 校網 |
| 中學校網 | 深水埗區 |
3. 數據透視：項目 的市場價值
作為 2026 年首季全新盤，暫無二手成交數據。我們可透過同區及同系數據分析其潛在價值：
- 定價策略分析：發展商已表明傾向以招標 (Tender) 形式發售，反映項目定位極高，目標客源鎖定實力雄厚的本地家族及內地富豪。參考同系豪宅及鄰近新盤（如何文田 St. George’s Mansions 或龍駒道項目），預計呎價將挑戰 $30,000 至 $40,000 或以上水平，特色戶更有望創區內新高。
- 區內供應稀缺性：玫瑰街及又一村一帶多年來主要以舊樓或洋房為主，缺乏大型發展商管理的全新屋苑。這種「餓盤」效應將為項目提供強大的溢價支撐。
- 租務回報預測：此類大戶型豪宅主要吸引自用客。若作投資，目標租客將是跨國公司高層 (Expats) 或鄰近大學 (城大/浸大) 的頂尖學者。參考區內優質物業，實用呎租預計可達 $60 – $80。
4. 間隔與景觀：平面圖全面睇
- 戶型分析：專為大家族設計項目主打 3 房及 4 房大單位，明顯避開了納米樓或小型單位的市場。預計戶型設計將延續 PAVILIA 系列的風格：
- 寬闊客飯廳：強調空間感，適合舉辦家庭聚會。
- 廚房設計：極大機會採用「中西雙廚」設計，配備頂級歐洲家電 (如 Miele, Gaggenau)。
- 浴室：主主人房預計配備五件頭浴室及地暖系統。
- 景觀：低密度的寧靜由於玫瑰街地勢平坦且周邊多為低層洋房：
- 中低層單位：主要望內園景致或周邊翠綠樹景，私隱度高。
- 頂層特色戶：有機會眺望筆架山山景或遠眺九龍全景。
- 採光：低密度環境保證了單位有極佳的通風與採光，不會有「樓望樓」的壓迫感。
5. 社區配套：生活機能一覽
交通網絡
- 雙鐵匯聚：項目距離港鐵九龍塘站 (東鐵綫及觀塘綫) 僅約 10-15 分鐘步程。駕車經獅子山隧道往沙田或經大埔道往尖沙咀均極為便捷。
- 跨境便利：經東鐵綫直達羅湖/落馬洲，極受經常往返中港的商人歡迎。
購物與飲食
- 又一城 (Festival Walk)：步行可達全港大型地標商場又一城，內有溜冰場、戲院、高級超市 (Taste) 及各國名牌，生活所需一應俱全。
- 私人會所：區內有著名的又一村花園俱樂部，是上流社會的社交熱點。
校網分析 (重點)
- 小學 (40 校網)：包括荔枝角天主教小學、聖方濟愛德小學、深水埗官立小學等。
- 中學 (深水埗區)：區內名校包括英華書院、聖母玫瑰書院等。
- 國際學校/直資：這是此區最大優勢，鄰近澳洲國際學校、耀中國際學校，以及多間傳統直資名校 (如聖瑪加利男女英文中小學)。
6. 優點與缺點：好唔好住？
✅ 優點 (Pros)
- 品牌效應與設計：新世界「PAVILIA」系列 (如柏傲山、柏傲莊) 向來以藝術感、園林設計及高質素會所見稱，保證了項目的格調與質素。
- 極罕有供應：又一村核心地段多年無新盤，對於不想住舊樓但又想留在該區的買家，這是唯一選擇。
- 高私隱度豪宅區：純住宅區，環境清幽，治安良好，遠離鬧市煩囂但交通極方便。
❌ 缺點 (Cons)
- 校網誤解風險：必須再次強調，項目屬於 40 校網而非九龍塘 41 網，對於非讀國際學校、一心想博 41 網大抽獎的家長來說是個「伏位」。
- 入場門檻極高：全大戶設計加上豪宅定位，入場費預計數千萬起跳，管理費亦會比一般屋苑昂貴。
- 招標透明度低：新盤初期大機會全數招標，價格透明度較低，買家需自行評估出價，容易出現「摸頂」情況。
7. 未來發展與升值潛力
項目所在的又一村是高度發展成熟的豪宅區，短期內不會有翻天覆地的大型基建（不像啟德或北部都會區）。其升值潛力主要來自：
- 「稀缺性」溢價：隨著市區土地耗盡，這類傳統豪宅區的全新地權項目只會買少見少。
- 通關與人才效應：隨著高才通及投資移民計劃 (CIES) 重啟，內地富裕家庭對九龍核心區大單位的需求回升，項目這類鄰近國際學校及東鐵綫的豪宅將直接受惠。
8. 常見問題 FAQ
Q: 項目主打什麼戶型？適合上車客嗎？
答：項目全盤僅約 100 伙，定位頂級豪宅，主打 3 房至 4 房大單位。這絕非「上車盤」，而是針對換樓客及富裕家族的終極置業目標。
Q: 相比同區二手豪宅（如又一居），項目有什麼優勢？
答：又一居雖然實用率高，但樓齡已高（約30年），會所設施較舊。項目的最大優勢在於全新樓齡、新世界著名的Artisanal 會所設施及現代化的智能家居配備，免去了舊樓維修的煩惱。
Q: 購買項目這類「招標」新盤有什麼風險？
答：招標盤沒有公開價單，價格浮動大。建議參考鄰近新盤（如 St. George’s Mansions）的成交呎價，並預留足夠資金。此外，按揭審批對於招標高價樓較為嚴謹，建議預先做好財務評估。
Q5: 項目預計何時入伙？
答：根據 2026 年 2 月的最新資料，項目的關鍵日期預計為 2027 年 11 月 30日，屬於長樓花項目，買家需考慮這段期間的供款安排。
9. 總結：適合哪類人居住？
項目 (PAVILIA ROSA) 是為極具實力的換樓家庭及中港商人量身打造的項目。
- 如果你是… 追求 41 校網博名校的家長，這未必是首選（除非你目標是國際學校）。
- 如果你是… 鍾情九龍塘低密度生活，厭倦了舊樓維修，渴望擁有現代化頂級會所及氣派大宅，那麼項目是區內目前唯一且最優質的選擇。