【港銀再減息】一文看清後市預測！

美國聯儲局一如市場預期減息0.25厘，當局並宣佈將於12月1日結束「縮表」，而本港有大型銀行亦宣佈減息0.125厘。即使本港失業率上升，而且住宅物業庫存量依然高企，但是隨著進一步減息及習特會談，加上眾多利好因素，如港股造好引發財富效應、租金持續向上激發「租轉買」需求及長線投資者入市等，對本港樓市形成強勁的支持，故「全面看好」港樓，相信11月將繼續價量齊升。新盤的交投尤其暢旺，料多個新盤將趁好消息部署登場，11月份一手成交量有望達2,000宗，屆時將連續10個月單月成交突破千宗，創自2013年4月「一手住宅物業銷售條例」生效後的最長紀錄(見表一)。二手交投受市場氣氛帶動料向好，預期11月份二手住宅成交量有望升至4,500宗水平，將創19個月(逾1年半)新高。

全年一手成交量有望達2萬宗的一手條例後新高二手達4.6萬宗的4年新高
減息連同其他利好樓市因素配合下，樓市走勢可望繼續看俏，預期全年一二手成交量同創新高，當中全年一手私宅成交量有望達至2萬宗水平，將創自2013年「一手住宅物業銷售條例」生效後的紀錄新高；至於全年則估計二手住宅成交量有望升至4.6萬宗，將創4年新高。

今年「價租齊升」自2021年後再現
樓價方面，「美聯樓價指數」最新報132.11點，連升7周，創自去年7月中後的15個月新高，而本年迄今樓價累計升幅進一步擴大至3.11%，扭轉過去3年持續下跌趨勢；租金方面，美聯「租金走勢圖」9月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.78元，連升8個月，續創歷史新高，今年首9個月已累積上升約2.95%。樓價與租金雙雙上升的「價租齊升」局面，自2021年以來再度出現。

與去年9月初美國未踏入減息周期前相比每月供款減少約1成
今次本港大型銀行再減息0.125厘，供樓支出得以續減。以樓按貸款500萬元為例，並以30年還款期計算，最新P按息率為3.25厘，每月供款約21,760元，較原先3.375厘的每月供款減少約345元(或約1.6%)；若與去年9月初美國未踏入減息周期前P按4.125厘的每月供款相比，更累積減少約2,472元(或約10.2%)(見表二)。不單為業主供樓壓力帶來舒緩，在租金上升下勢吸引「租轉買」需求增；同時，定期存款會因減息而減低吸引力，或會令部份資金流入樓市，尤其租金回報較高的屋苑吸引長線投資者入市。