影片詳盡分析 - 2026新盤供求與按揭新形勢 - 樓市資訊

主持：自從踏入2026年，本港樓市交投顯著回暖，尤其一手新盤熱潮更加一浪接一浪，二手市場亦都同步向好，樓市氣氛熱烈情況之下，樓市未來前景，及樓按市場走勢都相當值得關注。今天我們請來美聯物業研究中心分析師岑頌謙(Benny)及經絡按揭轉介營運總監張顥曦(Kostka)與大家一齊探討一下，歡迎兩位。首先不如請Benny與我們談談一手樓市，近期「好hit」。今年首季一手成交量表現非常理想，樓按市場亦表現很好，市場是否已經正式回歸上升週期？

岑：首先可以從數字觀看，其實在今年，首四個月一手成交大約有8000宗，與往年同期比較，大幅增加五成。不單超越往年，亦超越了2019年同期高位，一手銷售條例以來的一個新高。更重要的不是一次性，交投保持暢旺，一手市場已經連續15個月有過千宗成交，是歷來一個最長的紀錄，持續旺勢。所以一手市場成交數據反映，市場已經回穩以及是一個暢旺的狀態。

主持：一手市場很理想，不如聊聊市場關心的一手庫存的問題。雖然三月底全港貨尾單位數量按月回升，但仍然是近三年以來第二低位，市場仍然有不少一手存貨等待吸納。你對2026年「去庫存大戰」有什麼看法？怎樣影響樓價？

岑：庫存亦是近年來，新盤市場大家關注的一個議題。最新貨尾量比往年高位回落兩成四。在發展商去庫存這個進度是很理想的，以及去庫存在不同地區亦是一個穩定下降的趨勢。更重要的是，隨著高庫存下降，發展商定價壓力紓緩很多。從最新統計上看到，新盤在過去14個季度裡都是出現一個新盤折讓的情況，但是在今年第一季，重新出現一個輕微溢價，我們相信這個情況反映，新盤定價方面，發展商都會有越來越多不同的彈性，亦會對二手的樓價有支持的作用。

主持：近排樓價持續回穩，銀行對按揭業務趨積極，近期按揭市場在計劃上或者優惠上有何趨勢？例如市場現時有低息定按、超短罰息期、H按計劃等，作為一手買家應該如何選擇呢？

張：先說說H按，H按計畫是現今市場上最主流的按揭計劃。一般住宅按揭，包括一手、二手、村屋以及資助房屋，也可以選擇H按計劃，H按有一個封頂位，即使拆息攀升時，亦有一個安全網，變相在拆息跌的時候，可以即時享受到慳息。簡單來說是「進可攻退可守」，一個相對靈活的方案。所以是現時市場上比較多買家會用的一個計劃。第二個較多人選擇的是定息按揭計劃。市場上有三間大型銀行，都會提供一個定息的按揭計劃，主要是三年期的定息，其中一間可以提供5年的定息，這個定息期內，息口固定在2.73厘，比一般H按的封頂位，便宜了52點子。所以按息率較低的情況下，定息可以避免利息波動的風險，亦適合喜歡每月固定供款的買家。而最近有一間中小型的銀行，推出了一個超短罰息的按揭計劃，不單止超短罰款，還有一隻零罰息的計劃，超短罰息是一年期的，簡單來說一年後便可以轉賣或是轉按，即是一年之後不用任何罰息。而另外一款，零罰息是兩年內賣了物業，只需退回現金回贈給銀行便可，我相信這兩個計劃適合短期投資者
對持有物業一年內的投資者有幫助，不用給銀行罰息。

主持：對業主來說，除了要考慮供樓負擔的問題之外，選擇按揭計畫的時候，還有什麼其他因素需要考慮呢？不如分享多點給觀眾了解。

張：選擇按揭計劃，除了需要了解息口還有罰息期，了解提早還款或是部分還款的罰息，以上這些都會影響到日後的轉按或是賣樓成本。而且每間銀行的取態都不同，可能對於個物業類型要求又不同。可能亦有對申請人的背景、職業要求亦不同。所以除了息口之外，這些都是要考慮的。當然亦要看看每間銀行的現金回贈。市場上有很多銀行，在按揭方面有現金回贈畀客戶，客人注意現金回贈亦是一個好重要的優惠，所以配合現金回贈，有罰息等等不同的比較，每間銀行都不同，所以最簡單便是找我們經絡按揭幫忙。

主持：重點就是找我們經絡的專家幫忙。不如返回新盤的話題。剛剛提及今年新盤的成交很強勁，那些戶型比較受歡迎或者受惠呢？如果作為投資者，我應該選擇什麼戶型呢？

岑：從數據方面看，新盤市場一直以來銷量最高都是兩房單位，例如今年有一半的成交都屬於兩房單位
所以兩房是最受歡迎，但是較大的單位，多數是一些換樓的需求，能夠看到今年的換樓需要回升，今年大型單位的銷售情況是升幅最多，但是還需要留意一下租金回報。一直以來都是較細的單位，租金回報會較高
所以現時投資者都有不同的選擇。如果你是追求租金回報的，適合選擇一些中小型單位；如果你想找的是銷量好的，可能選擇兩房單位會較好。但是不能忽略現時換樓需求的上升，所以一些大單位在今年的銷情亦是不錯。

主找：就你所說，租金回報亦十分重要，近期租金指數繼續高企，徘徊歷史高位，會否增加「轉租為買」的情況？

岑：其實租金不單止在高位徘徊，今年頭3個月不斷創出一個歷史高位，不斷創新高。大家要留意一至三月，通常是一個租務淡季，但是看到租金都是不斷破頂。隨著第二、三季的租務旺季來臨，我們估計租金會有機會進一步上升，在這情況會有不少原租客，租期接近完結的時候，續租的時候，普遍會遇到租金上升的情況。所以不少用家在這一兩年來，會考慮由租轉買，就是原本是租客，會考慮成為業主。因為其實你的工作穩定、收入穩定，其實對於一些用家來說，可能自己去買樓供款比租樓更加划算，因為現時比較兩年前租金上升了一成，比三年前高了一成六，租金上升的時候更顯得現時的按揭息率，由舊年亦都進入一個減息周期，可能供款方面便宜了，樓價亦比高位回調了兩成，在這情況，供樓會更划算，讓更多的用家在這時期考慮轉租為買。

主持：聽完你的分享，因為未來租金可能上升，好像越早轉租為買更好。此外不如亦談談關於中東局勢
近期中東局勢對息口走勢亦有一定影響，現時市場好像普遍預期，聯儲局可能在下半年才有機會再減息
到時HIBOR好大可能亦會回落，會否影響樓市表現或是樓按走勢呢？

張：關於中東局勢我們是樂觀態度的，如果美伊戰爭可以盡快解決，預計聯儲局在下半年有機會減息，我相信香港的HIBOR，即銀行同業拆息也會回落，HIBOR回落後，可以降低供樓成本達到提升購買力，而且我相信亦可以刺激一二手交投，支持到樓價。近期拆息再回落，銀行會更加積極爭取個按揭業務，可能會推出更加多不同的按揭計劃或優惠給買家。

主持：兩位的分享，相信讓大家對於樓市或者樓按的認知更加深刻。如果觀眾對樓按或者樓市想了解更加多
歡迎留言給我們，又或者聯絡我們美聯或者經絡按揭的同事，了解更多資訊。今日再次多謝兩位的分享，記得Like & Share我們的影片，我們下次再見。