「手持兩層樓，租金收入剛好夠我租住一層更大的三房，生活質素提升了，但總覺得唔實在，驚業主加租或者唔續租，連買件靚傢俬都驚浪費…我應該賣樓換間大屋，一了百了？定係繼續做個靈活嘅『雙租族』？」
這個問題相信是許多「雙租族」及換樓客的心聲。美聯物業研究中心的最新市場報告，或許能為您提供決策的關鍵線索。
換樓的誘因 —— 把握正在升溫的賣方市場
對於渴望「落地生根」、徹底解決租樓煩惱的業主而言，「賣二換一」無疑是最終目標。而美聯的數據顯示，當前的市場環境，可能正是您出售手上物業、實現換樓夢想的黃金窗口。
市場動力核心：短線交投極度活躍，承接力驚人
美聯物業研究中心數據揭示了一個關鍵趨勢：市場信心正在快速重建。與2024年同期相比，2025年首9個月持貨一年或以下的短線轉售（俗稱「短炒」）個案，呈現爆炸性增長：
- 總成交量： 由172宗激增至467宗，增幅高達1.7倍。
- 帳面獲利宗數： 由70宗飆升至309宗，狂增3.4倍。
- 獲利比率： 從40.7%大幅攀升至66.2%，上升了25.5個百分點。
這組數據意味著市場上有大量資金正在積極尋找投資機會，買家入市意願強烈。對於希望出售物業的您來說，這代表著您的單位將有更多潛在買家，議價能力相應提高，更容易以理想價格甚至超乎預期的價格售出。
物業是否處於「升市」甜點區 (Sweet Spot)？
- 價格「甜點區」 (Sweet Spot)： 在所有短炒個案中，樓價400萬元或以下的單位佔據了61.9%，是絕對的主力軍。
- 地區「火藥庫」： 元朗（65宗）和屯門（54宗）是短炒個案最多的兩個地區。尤其值得關注的是，屯門區的短炒獲利比率高達83.3%，顯示該區物業極受追捧。
如果正放租的單位，恰好是位於元朗、屯門等新界西北地區的細價樓，那麼恭喜您，您手上持有的正是目前市場上流動性最高、最炙手可熱的「籌碼」。
獲利潛力有多大？真實個案告訴你
- 在獲利的短炒個案中，有15%的個案帳面利潤超過20%。
- 一個位於九龍站天璽的單位，在短短7個月內（25年2月至9月），帳面價值由約4,000萬元升至約5,250萬元，升幅達31.3%。
- 即使是較細價的單位，如屯門市廣場，亦在4個月內錄得15.2%的帳面升幅。
強勁的市場承接力、聚焦於細價樓的投資熱情，以及真實可見的豐厚回報，構成對賣家極為有利的市場環境。如果您換樓的決心已定，現在正是將「磚頭」轉化為升級資本的絕佳時機。
「雙租」策略 —— 享受高回報的「現金牛」
賣樓換樓固然吸引，但「雙租」策略的理財智慧同樣不容小覷。如果您更看重資產的持續增值與被動收入，「繼續持有」亦有巨大的誘因︰
租務市場需求旺盛，收租資產正被追捧
長線投資需求正在同步升溫。以「購入單位一年內再出租」的「買樓收租客」個案計算，2025年首8個月的數量按年大增44%。
解讀： 這意味著市場上有一大批長線投資者，他們認同物業的保值和收租潛力，正在積極入市。這股力量為整個租務市場提供了堅實的底部支撐，確保了您的單位不愁租客，租金收入穩定可靠。
租金回報率驚人增長，「現金牛」正變得更肥美
租金回報率在過去一年出現了質的飛躍：
- 錄得逾3.5厘回報的比例： 從2024年的30.5%，飆升至2025年的58.9%，幾乎翻了一倍。
- 錄得逾4厘「高息」回報的比例： 更從去年的10.0%，激增兩倍至30.6%。
您的物業「收租回報是否吸引」？
- 地區之最： 在二手樓市場，沙田區的買樓收租客，錄得逾3.5厘回報的比例竟高達100%！其次如九龍灣（100%）、屯門（91%）、荃灣（87%）等地區亦表現超卓。
- 屋苑典範： 無論是沙田第一城、淘大花園、新都城，還是新晉的NOVO LAND、瑜悦，其「回報逾3.5厘比率」均名列前茅，許多更達到80%甚至100%。
強勁的租務需求、飛速增長的租金回報率，以及眾多高回報屋苑的實證，清晰地表明：持有優質的收租物業，在當前市況下是一項極為明智的財務決策。如果您能克服心理上的不安全感，繼續執行「雙租」策略，您將能以最小的精力，享受資產增值和現金流增長的雙重紅利。
美聯物業怎樣助您把握樓市機會？
數據提供了宏觀視野，但最終決策還需回歸個人。賣與不賣，沒有標準答案，只有最適合您的答案。美聯物業建議您從以下三個層面，構建您的個人置業藍圖：
1. 釐清核心價值： 您現階段最渴望的是擁有一個「家」的穩定感與歸屬感，還是追求財務最優化的靈活性與被動收入？這是一個關於生活方式的選擇，其重要性高於純粹的數字計算。
2. 進行精算壓力測試：
- 換樓成本清單： 我們可以為您精算出換樓所需的一切費用，包括：補回的樓價差額、各項印花稅、經紀佣金、律師費，以及一筆可觀的裝修和傢俬費用。
- 未來現金流模擬： 對比「換樓後的新按揭月供」與「目前『雙租』策略下的淨現金流（兩份租金收入 – 一份租金支出）」，哪種情況下的財務壓力更讓您感到舒適？
3. 專業評估資產潛力： 您手上的單位是否具備獨特的升值潛力（如景觀、樓層、戶型）？是否位於政府未來重點發展區域？一個全面的資產評估，將直接影響您對其「持有」或「出售」價值的判斷。
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雙租族決策指南：賣樓換樓 vs. 繼續雙租
結合市場數據，讓我們重新審視「雙租族」的抉擇：
| 選擇 | 優點 | 缺點 | 市場數據啟示 |
|---|---|---|---|
| 賣樓換樓 | 1. 把握獲利時機：利用當前市場高流轉、高獲利比率的優勢，以好價錢出售持有單位。 2. 擁有真正安樂窩：解決租樓的不安全感，可以隨心所欲裝修。 3. 鎖定長遠資產：將升值的資產轉化為更優質的自住物業，長遠抵禦通脹。 | 1. 資金要求：可能需要補上差價及支付印花稅、佣金等交易成本。 2. 決策壓力：需要同時處理賣樓和買樓事宜。 | 目前是賣方市場，特別是細價樓業主。出售物業的收益，很可能可以覆蓋大部分換樓成本，解決「補400萬」的資金壓力。 |
| 繼續雙租 | 1. 財務靈活性：無需即時動用大筆資金。 2. 居住地點彈性：可根據需要隨時更換租住地點。 | 1. 缺乏穩定性：面臨業主加租或不續租的風險。 2. 資金流失：租金是純支出，無法轉化為資產。 3. 心理成本：缺乏歸屬感，對居所的投入有限。 | 雖然短期靈活，但錯過了目前這個極佳的賣樓窗口。當市場氣氛轉變，持有的細單位未必能再以理想價格出售，換樓的機會成本將會更高。 |