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2026年壓力測試已正式走入歷史，銀行現時以 DSR 50% 為審批唯一的底線。
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負債計算非常嚴格，包含私貸、信用卡分期及 TU 信貸評分，入市前必須清理債務。
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入息不足可透過 加入近親擔保人、延長還款期至 30年 或申報額外花紅佣金來破解。
買樓上車最怕遇到「臨門一腳」——按揭申請未能通過銀行審批！自金管局全面暫停「加2厘」壓力測試後，現時按揭審批的唯一核心標準便是「供款與入息比率」（DSR / DTI）。
無論你是準備首置買樓、換樓還是作投資用途，一旦入息未能達到銀行DSR門檻，按揭隨時被拒批，甚至面臨「撻訂」沒收訂金的危機。想知道2026年最新DSR上限是多少？如果發現自己「入息唔夠」點算好？美聯物業為你全面拆解2026年最新按揭入息審批準則，並傳授6大實用絕招，助你順利過關，輕鬆實現置業夢想！
2026 按揭入息計算：壓測取消，DSR成審批唯一底線
雖然物業按揭的壓力測試已經成為歷史，但這並不代表銀行會隨便批出貸款。目前，所有按揭申請人必須嚴格符合香港金融管理局規定的「供款與入息比率」（DSR）要求。
甚麼是供款與入息比率 (DSR)？
「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, 簡稱DSR）是銀行評估申請人還款能力的最重要指標。簡單而言，DSR 就是你的「每月總債務供款」佔「每月總入息」的百分比。
在現行按揭政策下，不論你是買樓自住還是非自用（如放租），基本的 DSR 批核門檻均一律為 50%。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 適用物業類別 | 任何物業（自用 / 非自用） |
| 供款佔入息比率 (DSR) 上限 | ≦ 50％ |
(註：資料僅供參考，一切以金管局及銀行最新公布為準。)
【一秒學識】DSR 供款比率計算公式
DSR = [ 每月總債務供款 (按揭 + 私貸 + 分期等) ÷ 每月總入息 ] × 100%
美聯實例說明： 假設你的每月總入息為 $40,000，按照 50% 的 DSR 上限，你的每月總債務供款額不可超過 $20,000。這 $20,000 必須包含你未來的新造按揭供款以及現有所有債務（如私人貸款、買車上會、信用卡分期）。
【按揭實測案例】買 600 萬樓，月入要幾多先過到審批？
很多美聯的準買家都會問：「想買層 600 萬嘅樓，月入究竟要幾多？」我們以最常見的首置自用個案為你計一計：
| 按揭計算項目 | 實測數據 |
|---|---|
| 樓價 | $600萬 |
| 按揭成數 | 7成 ($420萬) |
| 按揭年期 | 30年 |
| 假設按揭利率 | 3.25% (以現時市面主流H按實際息率作參考) |
| 每月按揭供款 | 約 $18,279 |
| DSR 50% 最低入息要求 | $36,558（即 $18,279 × 2） |
💡 美聯置業貼士：高成數按揭需更高入息！ 如果你打算經「按保」申請 9 成按揭（貸款額達 $540 萬），除了貸款本金增加外，還需將「按揭保費」計算在內，因此銀行的入息要求會顯著提高。入市前，建議先向美聯物業的專業顧問查詢，做好預算！
按揭被拒批？常見的 3 大致命原因
如果發現按揭申請未能獲批，或者批出的貸款額「縮水」，通常是因為誤踩了以下 3 大地雷：
- 隱藏負債拖垮 DSR： 銀行會查閱你的信貸報告(TU)。除了新按揭，你名下的私人貸款、稅務貸款、甚至每月幾百蚊的信用卡免息分期（如買手機、美容療程），都會被視為負債並計入 DSR 內。此外，如果你正為他人作按揭擔保人，相關供款亦會全數計入你的債務中。
- 信貸評分 (TU) 欠佳： 銀行極度重視申請人的信貸紀錄。如果有遲還卡數、過度頻繁借貸等紀錄導致 TU 評分低，即使入息計算達標，銀行亦有權拒批或調高按揭利息。
- 入息證明不齊全或不穩定： 銀行只認「白紙黑字」。受薪人士通常需提供稅單、最近3-6個月出糧戶口紀錄、糧單及強積金紀錄。若入息浮動或多以現金出糧，審批將大受影響。
入息「爭少少」點算好？6 招助你逆轉勝，輕鬆通過 DSR
如果你發現自己的入息距離 DSR 50% 門檻還差一點點，千萬別灰心！美聯教你 6 個實用策略，有效降低供款比例或提升入息計算基數：
第 1 招：果斷「斷捨離」清還短期債務
申請按揭前 1 至 2 個月，盡量動用手頭資金，優先清繳名下的私人貸款、汽車貸款及所有信用卡免息分期。消滅這些「每月固定還款」能大幅降低你的負債比例，瞬間釋出 DSR 額度。
第 2 招：加入強大後盾「按揭擔保人」
這是最直接有效的「谷大入息」絕招。你可以邀請入息穩定、名下無按揭的近親（如父母、配偶、兄弟姊妹）作為按揭擔保人 (Mortgage Guarantor)。銀行會將你們的入息合併計算，總收入倍增後，自然能輕鬆跨越 DSR 門檻。
第 3 招：增加首期，減少借貸額
若手頭資金充裕（或有家人資助），可考慮支付更多首期。當按揭貸款總額減少，每月的供款金額亦會隨之下降，不僅能滿足 DSR 要求，長遠更能為你省下可觀的利息支出。
第 4 招：拉長還款年期至最長 30 年
在不抵觸「人齡」與「樓齡」限制的前提下，建議申請時盡量選擇最長的 30 年還款期。年期越長，每月供款金額攤分得越低，過壓測 (DSR) 難度便會大減。日後資金充裕時，你絕對可以向銀行申請提早部分還款 (Partial repayment)。
第 5 招：全面申報所有額外入息
計糧千萬別只計底薪！其實很多額外收入銀行都會接納，例如：年終花紅 (Bonus)、雙糧、固定佣金 (Commission)、房屋/交通津貼，甚至是「有報稅」的兼職收入。記得準備好相關證明文件一併遞交。
第 6 招：活用「擬租金收入」推高入息
如果你本身已持有其他物業，或者新購入的物業是打算放租，你可以利用租金作為入息。即使物業暫時空置（交吉），銀行也能委託測量師估算「擬租金收入」，並通常會將該估值的 60% 至 80% 納入你的總入息計算當中。
按揭入息計算 FAQ (常見問題)
Q1：2026年買樓，真係完全唔使計壓力測試？ 答：無錯！金管局已全面暫停「加2厘」的壓力測試。現時只需確保你的每月總供款不超過月入的 50% (DSR ≦ 50%) 即可過關。
Q2：碌卡消費會唔會影響 DSR 供款比率？ 答：如果你是做「免息分期」或「現金套現」，這些每月的固定還款必須全數計入 DSR 的債務部分。但如果你是一般簽帳並且每月「Full Pay」清繳卡數，則不會影響按揭審批。
Q3：入息唔夠，可以搵好朋友做擔保人嗎？ 答：一般情況下不可以。銀行對擔保人的要求較嚴格，通常只接受「直系親屬」或「近親」（如父母、配偶、子女、兄弟姊妹）。未婚伴侶若沒有「擬結婚通知書」，大多亦不獲接納。
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不同銀行對按揭審批的尺度、花紅打折比例及入息計算方法均有差異。想知道自己最適合哪間銀行的按揭計劃？在簽署臨約前，歡迎聯絡美聯物業的專業代理或按揭專員，為你提供精準的物業配對及初步按揭評估，助你鎖定最靚息率，輕鬆置業無難度！
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