美聯集團主席黃建業表示，寬減印花稅、息口回落、租金破頂及供應見頂等利好因素「四箭齊發」，「磚頭文化」復現，今年至今本港住宅物業交投維持高水平，樓價已經逐漸「走出谷底，重拾升軌」，相信利好因素將繼續為物業交投帶來支持，預期樓市將「雲開見月明」，全年重現「價量齊升」，樓價有力回升3%至5%，預計一手成交創紀錄新高，並上調全年二手成交預測至4.5萬宗，創4年新高。

利好因素「四箭齊發」 樓價逐漸「走出谷底 重返升軌」

黃建業指出，上半年香港雖然一度受到貿易戰的衝擊，樓價持續沉底，但是股市表現活躍，IPO集資額冠絕全球。更重要的是出現利好因素「四箭齊發」，為樓價迅速找到支持位，逐漸「走出谷底 重返升軌」。首先是特區政府於年初的「財政預算案」提出將百元印花稅擴展到400萬元以下物業，降低置業成本，吸引買家購入細價樓，並抵銷美國發起貿易戰的負面影響。

當貿易戰的影響開始發酵，回落的息口接力支撐樓市。自5月以來，香港1個月銀行同業拆息大幅回落，令到H按拆息顯著下跌，若以拆息回落的5月起計算，不足4個月(截至8月19日)一手成交量累計共錄約6,990宗，較1月至4月的4個月約5,500宗上升約27%；成交金額更由約479億元升至約676億元，更升約41%。與此同時，樓價亦開始回升，「美聯樓價指數」最新報128.92點，本年迄今樓價微升0.62%。

與此同時，一直困擾本港樓市的高庫存問題有緩和的跡象。據美聯物業研究中心資料顯示，截至今年7月份，累積貨尾量約為20,239個，按月下跌約3.2%，而且更連跌6個月，累減約12.5%，創出2023年8月後的2年新低。與此同時，房屋局公布的現樓貨尾(即已落成未售單位數目)於第二季錄得約2.7萬個，較首季約2.8萬個有所減少，並已從高位出現回落。若果以３項一手私宅供應數據(包括熟地單位、建築中未售單位、現樓貨尾單位)合計，未來３至４年供應數字於第二季錄得約101,000伙，已連跌5季及累減近一成，創出11季新低水平，3項數據按季齊錄跌幅，主要因為賣地減少之餘，新盤熱銷，去貨極快，新供應料將逐步減少，預計未來供應數字有望跌穿10萬伙水平，有利樓價平穩向好。

租金是帶動樓市的另一重要推動力。據美聯「租金走勢圖」7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.55元，按月上升約0.65%，不單連續6個月錄得升幅，並創出歷史新高，較2019年7月份所錄得的高位約38.33元高出約0.57%。租金升而息口跌，「供平過租」的優勢擴大，推動置業自住需求，亦刺激投資需求，為樓市提供持續上升動力。

樓市現3大新格局 港人購買力抬頭 入市信心恢復

黃建業認為，以上因素不單為樓價帶來支持，更令本港樓市出現新的格局：

• 細價樓主導大市。今年首7個月600萬或以下一手私宅成交量超越6,200宗，佔比首次超越5成水平，同創一手住宅物業銷售條例後新高；二手方面，今年首7個月600萬或以下二手成交量佔比料維持約67%的高水平，按年相若
• 整體住宅物業呈「量升額跌」，今年首7個月整體住宅物業成交量料達37,850宗，按年升近11%，惟期內成交金額估計錄2,750億港元，按年卻微跌3%。金額下跌主要受新盤帶動，今年首7個月，一手私宅成交量超過11,300宗，按年升逾17%，但是金額卻跌近12%，錄1,031億港元。「量升額跌」既是反映今年較早前樓價下跌，亦是因為上半年的樓市是由細價樓帶動的緣故
• 本地港人購買力抬頭，綜合土地註冊處註冊個案，按已知買家姓名作分析，今年首7個月本地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量額比率達到8%，自2022年後首次回升，並重越50%的水平(見圖)。本地買家佔個人買家於香港樓市二手住宅註冊量比率則維持在約83%。

圖：本地買家佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量額比率
(以買家姓名的英文拼音鑒別)

 黃建業指出，樓市新格局之中，最值得留意的是本地香港人購買力重返主導位置，有此現象的原因主要有三：

• 本地港人買樓多半需要申請按揭，因此對息口走勢更敏感，減息大幅增加本地港人的入市意慾
• 今年樓市成交集中於中小型單位，更受本地港人喜愛，新香港人更熱衷於購入中大型物業
• 上半年曾爆發關稅戰，雖然迅速平息，但亦一定程度拖慢新香港人的入市步伐

黃建業認為，本地港人的購買力重新抬頭，反映他們對後市的信心正在迅速恢復，「磚頭文化」的價值復現，趁樓價處於低位積極入市。雖然現時息口有所回升，但是下半年美國很大機會減息，令低息環境有望持續，有助提振港人的入市意慾，為後市帶來支持。息口是下半年樓市走勢的另一關鍵，目前一個月HIBOR回升，H按按息重回封頂位，但仍較去年高位為低。市場預計美國於年內減息，相信屆時HIBOR有機會跟隨回落，不排除本港銀行亦下調最優惠利率，令按息再度回落。

 樓市「雲開見月明」 全年料「價量齊升」

黃建業指出，香港作為「開放型經濟」，樓市難免受外圍環境因素左右。現時國際政經變化急劇，相信樓市仍然偶爾受到困擾。利好利淡因素夾雜，或將影響樓市升勢(見表)。不過，黃建業認為，如果利好「四箭齊發」持續，「磚頭文化」將進一步復現，樓市「雲開見月明」，成交可望長期維持高水平，樓價更有望延續「走出谷底，重拾升軌」的勢頭。近期已見有資深投資者入市，發展商更已經恢復投地，還出現個別短炒獲利的個案，可見市場重拾後市信心，樓市有力再次上行。

黃建業預期全年樓價將出現約3%至5%的升幅。升幅高低視乎新一份《施政報告》的內容，以及美國與香港的息口走勢。相信全年將重現「價量齊升」，樓價上升可進一步刺激成交，並作出以下全新的全年成交額量預測：

• 上調二手住宅成交量的預測至5萬宗，按年升逾9%，創4年新高；
• 一手私樓成交量料錄約9萬宗，按年升逾22%，創自2013年4月「一手住宅物業銷售條例」生效後的新高；金額則錄約1,800億港元，按年跌約4%
• 全年整體住宅物業成交合共錄4萬宗，按年升約13%，亦創四年新高；金額則錄約4,750億港元，按年升約5%
• 整體物業成交量達6萬宗，按年升11%，成交金額5,700億元，按年升6%，料額量同創4年新高

黃建業認為，香港經濟的最壞時刻已過，利好因素抬頭，多個板塊料一同受惠。因應資金持續流入香港，豪宅料成為其中一個受惠板塊，預期受內地買家喜愛的高價物業交投將增加；中細價樓有「百元印花稅」政策及剛需支持，表現料將保持穩定，繼續成為主導後市升勢的中堅驅動力。

經濟健康發展 樓市走勢穩健 建議交易完成後繳付印花稅

黃建業強調，雖然樓市已扭轉形勢，惟利淡因素仍有機會抬頭(見表)，特別是失業率回升，加上短期房屋供應充足，庫存壓力仍存，相信樓價未有大幅上升的空間。黃建業認為樓市上升的最大動力，一定是推動經濟發展。觀乎今年香港股市暢旺，IPO重返第一，樓價立即止跌，可見經濟健康增長才是推動樓市良方。最新失業率升至3.7%是個隱憂，所幸的是金融業失業率回落0.2個百分點，反映振興經濟政策見效，助本港金融業靠穩。背靠中國始終是香港最大的優勢，上證指數已創出10年新高，加上年內北水淨流入港股創年度新高，有望帶動港股重返高峰。不過，本地的零售、飲食、旅遊等消費支柱仍面對重重挑戰，須得到政策及稅務扶持，為未來發展增添動力。只要各行百業興旺，才是對樓市的最重要支持。

黃建業又指出，近來不少人士建議《施政報告》持續推出扶持樓市政策。當中最有實現可能的為「中港跨境購房通」，料可刺激國內投資者及新香港人的入市意慾，結合踴躍入市的本土港人，將為港樓帶來旺盛的購買力。黃建業建議《施政報告》可考慮全面放寬投資移民至購買任何樓價的物業，樓價全數計入投資額，以鼓勵置業投資移民，為香港帶來資金，簡單化移民政策亦有助吸引高質人才，利好香港長遠發展。

黃建業的另一建議是，恢復舊有的印花稅繳付方式，即交易完成後才繳付印花稅，讓置業人士有更大的彈性來運用資金，有助減輕短期資金壓力，即使因為各種原因導致相關交易最終未能完成，買家亦不必因為已繳印花稅而承受更多的損失，從而帶動成交。由於現時物業投機活動極少，相信放寬不會出現炒風。此外，亦有市場人士建議，將百元印花稅擴展到600萬元以下物業，如果落實亦勢必有助成交。

 表：影響2025年下半年樓市的因素