美國聯儲局宣布減息0.25厘，為市場預期之舉動。 銀行滙豐（HSBC）迅速跟隨，宣布將於明日（9月19日）下調最優惠利率（P）0.125厘，新利率為5.125厘。 這一變動意味著與P掛鈎的按揭實際利率將隨之下降至3.375厘。對於廣大供樓人士及準買家而言，這無疑是市場的一大重要消息。美聯物業為您即時拆解減息對您供樓開支的實際影響，並追蹤各大銀行的最新利率動向，助您掌握置業先機。
滙豐帶頭減P 樓市迎來利好消息！供樓負擔減輕 提振入市信心
2025年9月19日 – 香港金融市場迎來重要消息，滙豐銀行（00005）宣布由今日起，下調港元最優惠利率（P息）12.5點子，由年利率5.25%調低至5.125%。此舉為2024年12月以來的再次減息，預計將直接減輕業主及準買家的供樓負擔，為本港樓市注入正面動力。
在滙豐宣布後，多間主要銀行亦迅速跟隨。恒生銀行（00011）同步於9月19日減息至5.125%。而中銀香港（02388）、渣打銀行、東亞銀行（00023）及工銀亞洲等亦宣布減息12.5點子，新利率將於9月22日（星期一）生效。這意味著全港的按揭利率環境正變得更為寬鬆。
各大銀行最新最優惠利率（P息）
| 銀行 | 調整前利率 | 調整後利率 | 生效日期 |
|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.25% | 5.125% | 9月19日 |
| 恒生銀行 | 5.25% | 5.125% | 9月19日 |
| 中銀香港 | 5.25% | 5.125% | 9月22日 |
| 渣打銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 東亞銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 工銀亞洲 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
對供樓人士的實際影響：每月供款即時減少
這次減息對業主最直接的好處，就是按揭供款的減少。根據經絡按揭的計算，以一筆500萬港元、年期30年的按揭貸款為例：
- 減息前： 普遍實際按息約為3.5%，每月供款為 22,452元，入息要求約為44,904元。
- 減息後： 隨著P息下調，實際按息降至 3.375%，每月供款隨即減少347元至 22,105元（減幅約1.5%），而入息要求也相應降低至44,210元。
雖然單次減幅看似溫和，但這明確標誌著利率週期的轉向，對穩定市場信心有著重要作用。
市場分析：減息週期或已展開，未來有望繼續下調
銀行界普遍認為，是次減P主要是回應美國聯儲局近期的減息行動，以及考慮到本地的經濟狀況。
- 滙豐香港區行政總裁林慧虹表示，計及今次減息，滙豐由2024年9月至今已累計下調P息75點子，未來會繼續靈活作出利率決定。
- 銀行公會主席禤惠儀指出，減息旨在對香港經濟發揮刺激作用。她預期，若美國在10月底再次減息，香港銀行界會考慮再度跟隨。利率向下的大趨勢，將有利於本港的借貸及資產市場，帶動投資氣氛，進一步改善實體經濟。
美聯物業認為，本次主要銀行集體減息，對樓市釋出了一個非常積極的信號。
- 實質降低置業成本：每月供款和入息要求的下降，直接提高了買家的負擔能力，尤其對首次置業人士及換樓客更為有利。
- 提振市場信心：減息行動本身比減息幅度更重要，它扭轉了過去兩年的加息預期，讓潛在買家對未來的供款壓力感到安心，從而更願意入市。
- 預示未來趨勢：市場普遍預期美國年內可能再度減息，意味著本港P息仍有下調空間。這將進一步鞏固市場的樂觀情緒，加快買家入市決策的步伐。
總括而言，雖然港元拆息（HIBOR）短期內可能因銀行體系結餘下降而維持在一定水平，但最優惠利率（P）的下調，已為樓市帶來實質支持。隨著減息週期展開，加上政府早前支持經濟發展的措施，我們預期樓市交投氣氛將逐步升溫。
P按、H按業主同樣受惠
本次最優惠利率下調，無論您選用的是P按還是H按計劃，都能從中得益。
- P按（最優惠利率按揭）： 由於P按的利率直接與最優惠利率掛鈎，當銀行減P，您的實際按揭利率及每月供款亦會即時下調。
- H按（銀行同業拆息按揭）： 雖然H按的利率與銀行同業拆息（HIBOR）走勢相關，但所有H按計劃均設有「封頂利率」（Cap Rate）保障機制。 這個封頂利率通常與P按利率掛鈎；因此，當P下調，H按的封頂利率也會跟隨下調，為您的按揭供款提供更強大的保護網，避免因拆息波動而大幅增加供款負擔。
什麼是最優惠利率（P）？
最優惠利率（Prime Rate，簡稱P）是銀行為其最優質客戶設定的基準貸款利率。 香港各銀行的最優惠利率並非完全統一，主要分為「大P」和「細P」。 一般而言，滙豐、中銀香港及恒生等大型銀行的資金成本較低，其採用的「細P」利率亦相對較低。 銀行在審批按揭時，會根據客戶的信貸狀況及與銀行的關係，在P的基礎上提供進一步的加減優惠，從而得出最終的實際按揭利率。
核心共識：減息原因與短期預測
- 焦點轉移：市場普遍認為，聯儲局的政策焦點已從擔憂通脹，轉向應對勞動力市場走弱的風險。此次減息被視為一次「風險管理」式的預防措施。
- 2025年預期：絕大多數機構（包括摩根資管、景順、恒生、富達、野村等）預計，聯儲局在今年剩餘的10月和12月議息會議上，將再分別減息0.25厘，即年內共減息三次。
2026年及未來展望：投資界專家點評聯儲局9月議息
- 鴿派預期：
- 謹慎觀點：
- 強調不確定性：
市場影響與投資策略
- 宏觀經濟：
- 經濟衰退：普遍認為美國經濟出現嚴重衰退的風險有限（摩根資管）。
- 美元走勢：多數機構（景順、安聯投資）預計美元將面臨下行壓力，這將為新興市場提供有利環境。
- 香港市場：恒生及中銀香港認為，香港利率有望跟隨美息下調，有助降低融資成本，利好本地經濟及資產表現。
- 股票市場：
- 總體看法：減息釋放的流動性普遍被視為對股市的正面支持（摩根資管）。
- 板塊偏好：
- 美國市場：摩根資管看好科技股及金融股；思博瑞投資管理則因估值吸引而看好中小型股。
- 新興市場：景順和安聯投資建議增加對新興市場股票的配置。安本特別看好具備內需動力的亞洲地區，尤其是中國股市。
- 防禦性：恒生銀行建議投資者部署以「持盈保泰」為主，關注高質素和派息穩定的成熟市場股票。
- 債券市場：
- 總體看法：聯儲局支持經濟的態度將支撐債券市場（資本集團）。
- 品種偏好：
- 短期債券：安聯投資及思博瑞投資管理認為短期債券將持續受益。
- 優質信貸：資本集團認為全球投資級別企業債是理想的防禦性配置選擇。
- 新興市場債券：安聯投資看好受惠於美元走弱和基本面改善的新興市場主權債券。
- 其他資產：
- 房地產：景順認為，在利率下行環境下，房地產有望跑贏大市。
- 黃金：安本預期，在美元短期保持韌性的情況下，黃金的漲勢將會放緩。
對聯儲局主席及政策的解讀
- 訊息矛盾：多家機構（景順、駿利亨德森、富達）指出，鮑威爾在記者會上的言論比會議聲明更為「鷹派」或謹慎，釋放了複雜甚至矛盾的訊號。
- 政治影響：富達國際特別提到，聯儲局未來的反應將變得更不可預測，投資者不僅要關注經濟數據，還需洞察背後的政治局勢，尤其是2026年可能的主席人選變動。
美聯專業分析：把握時機，審視您的置業及按揭策略
金管局總裁余偉文表示，利率下降可減輕個人及企業的債務負擔，對經濟及樓市有一定正面影響。 [1][7] 這次減息週期或為市場帶來新機遇。
- 對於現有業主： 現在是審視現有按揭計劃、尋求更佳轉按優惠的好時機。
- 對於準買家： 利率下調意味著入市門檻及供款壓力有所降低，可視為入市的利好訊號。
然而，市場千變萬化，每個人的財務狀況不盡相同。想知道如何充分利用這次利率變動？歡迎隨時聯絡您的美聯物業代理。我們專業的團隊及按揭轉介服務，將為您提供個人化的分析，助您在置業路上作出最精明的決策。
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