利率變動牽動全城業主和準買家的心。近期本港銀行再次調整最優惠利率（Prime Rate，簡稱P），令市場對按揭利率的走向更加關注。究竟什麼是「最優惠利率」？「大P」和「細P」有何分別？這次減息對您的供樓開支和置業預算有多大影響？
作為您最可靠的置業夥伴，美聯物業按揭專家團隊，為您一文拆解最優惠利率的來龍去脈，並整合全港20間主要銀行的最新利率情報，助您在複雜的按揭市場中，做出最精明選擇。
什麼是「最優惠利率」(P)？
最優惠利率（P）是銀行為最優質客戶（如大型企業）提供的貸款利率，也是銀行制定多種貸款產品（包括樓宇按揭）利率的基礎。簡單來說，它是銀行的「官方牌價」。
「大P」與「細P」
您可能經常聽到「大P」和「細P」，它們的分別在於不同銀行採用的P值有所不同：
- 細P銀行：主要包括滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）。它們的P值通常較低。
- 大P銀行：包括渣打銀行、東亞銀行、星展銀行、花旗銀行及其他大部分在港銀行。它們的P值普遍較高。
在申請按揭時，了解您的貸款銀行採用「大P」還是「細P」，是計算實際利率的第一步。
P利率如何影響您的按揭計劃？
無論您選用P按還是H按，P利率的變動都與您息息相關。
- 對於P按 (Prime-based Mortgage Plan)
P按的實際利率計算方式非常直接，公式為：最優惠利率 (P) – 固定點子。- 例子：假設銀行P為5.0%，您的按揭計劃是P-2%，那麼您的實際按揭利率就是3.0%。如果銀行減P至4.875%，您的實際利率便會隨之降至2.875%。
- 對於H按 (HIBOR-based Mortgage Plan)
雖然H按的利率是基於「銀行同業拆息(H)」加上一個固定點子，但所有H按計劃都設有一個「鎖息上限」（或稱「封頂利率」）。這個上限就是用P按來計算的。- 重要性：當拆息(H)大幅抽升時，「鎖息上限」能保護您免受利率飆升的衝擊，確保您的供款不會無限增加。
- 與P的關係：「鎖息上限」的公式與P按一樣，通常是 P – X%。因此，當銀行減P時，您的H按「鎖息上限」也會跟隨下調，為您的供款提供更強的保護。
實例計算篇：減息0.125厘，供樓慳幾多？美聯幫您計仔細！
以近期銀行減P 0.125厘為例，H按的鎖息上限普遍由P-1.75%（舊P為5.125%，即上限3.375%）調整至P-1.75%（新P為5.0%，即上限3.25%）。讓我們看看對供款的實際影響：
減息前後月供對比 (以貸款額500萬，還款期30年為例)
一、減息的即時影響：每月供款能節省多少？
首先，我們來看看最直接的影響。以滙豐銀行為例，最優惠利率（P）由年利率5.125厘下調12.5點子至5厘。這意味著，與P掛鈎的按揭計劃（P按）以及H按的「封頂息率」均會即時下調。
目前市場主流的H按計劃封頂息率，在減P後普遍由3.375%降至3.25%。這將如何反映在您的每月供款上？
減息前後月供及入息要求變化（以還款期30年計）
| 貸款金額 | 減息前 (實際按息 3.375%) | 減息後 (實際按息 3.25%) | 每月節省供款 |
|---|---|---|---|
| 100萬港元 | 約 4,421 港元 | 約 4,352 港元 | 約 69 港元 |
| 300萬港元 | 約 13,263 港元 | 約 13,056 港元 | 約 207 港元 |
| 500萬港元 | 約 22,105 港元 | 約 21,760 港元 | 約 345 港元 |
| 800萬港元 | 約 35,368 港元 | 約 34,816 港元 | 約 552 港元 |
從上表可見，雖然減息能帶來即時的供款壓力紓緩，但幅度相對溫和。然而，其更深層次的意義在於市場利率走向的確認。
為何業界普遍認為「減P周期」已告終？
這次減息後，多位按揭界專家均異口同聲地指出，本港銀行的「減P周期」可能已經結束。美聯物業綜合分析，背後原因主要有四點：
- 加減息幅度已完全抵銷：回顧2022至2023年的加息周期，本港銀行累計加P共0.875厘。而從去年至今，銀行已累計減P五次，總減幅同樣為0.875厘。這意味著最優惠利率（P）已完全回落至加息周期前的水平。
- 銀行資金成本高企：儘管美國減息，但本港銀行體系總結餘仍處於較低水平，使得港元拆息（HIBOR）持續高於銀行的資金成本。為了捍衛淨息差（NIM）這一核心盈利指標，銀行進一步減P的空間已極為有限。
- 存款息率已無下調空間：銀行的基本活期存款利率在多次下調後已接近零水平，可謂「減無可減」。在無法進一步降低資金成本的情況下，銀行單方面下調貸款利率的意願自然大減。
- 美息前景仍存變數：雖然市場預期美國未來仍有減息機會，但步伐和幅度仍存在不確定性。本港銀行在經歷了數輪減息後，態度已轉趨審慎，不會再輕易跟隨美國的每一次減息行動。
綜合以上因素，我們可以得出一個重要結論：業主及準買家不應再對未來P按利率的大幅下調抱有過高期望。
業主及準買家，下一步應如何部署？
既然香港減息周期已見頂，市場參與者應如何調整策略？
對於現有供樓人士：
- 把握轉按時機：雖然本次減P幅度不大，但它提醒我們應審視現有的按揭計劃。市場上部分銀行為爭取客戶，可能提供更具吸引力的現金回贈或按揭條款。
- 考慮定息按揭計劃：正如文章中專家所言，在利率前景趨向穩定的背景下，部分銀行推出的首數年「定息按揭計劃」吸引力大增。例如，若定息計劃利率為2.73%，相比現時3.25%的浮息按息，息差高達0.52%，慳息效果遠超本次減P。這能助您鎖定未來數年的利息開支，有效對沖利率波動風險。
對於準備入市的準買家：
- 入市信心增強：利息見頂回落，是樓市氣氛向好的重要催化劑。它不僅減輕了買家的供款壓力，降低了壓力測試的要求，更重要的是穩定市場預期，增加市民的入市信心。
- 樓市交投有望回暖：隨著息口回落至較合理水平，配合政府早前的樓按放寬措施，預計市場交投量將逐步增加。這意味著議價空間可能收窄，優質盤源的競爭將會加劇。
- 主動出擊，把握良機：與其等待一個不確定的「更低利率」，不如把握當前利率已趨穩定的「窗口期」。在樓市全面復甦前提早入市，能讓您有更多選擇，並可能鎖定更佳的物業價格。
全港20間主要銀行最優惠利率 (P) 及按揭資訊
為了讓您更方便比較，美聯物業特此整理了全港主要銀行的最新P利率及按揭查詢方式。
| 銀行 | 最優惠利率 (P) |
|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.000% |
| 中國銀行(香港) | 5.000% |
| 恒生銀行 | 5.000% |
| 渣打銀行 | 5.250% |
| 東亞銀行 | 5.250% |
| 星展銀行 | 5.250% |
| 花旗銀行 | 5.250% |
| 建設銀行(亞洲) | 5.250% |
| 創興銀行 | 5.250% |
| 招商永隆銀行 | 5.250% |
| 交通銀行 | 5.250% |
| 集友銀行 | 5.250% |
| 大新銀行 | 5.250% |
| 富邦銀行 | 5.250% |
| 工商銀行(亞洲) | 5.250% |
| 南洋商業銀行 | 5.250% |
| 華僑永亨銀行 | 5.250% |
| 大眾銀行 | 5.250% |
| 上海商業銀行 | 5.250% |
| 中信銀行(國際) | 5.250% |
(註：以上利率為截至2025年10月30日的公開資訊，最終利率及優惠以銀行審批為準。)
總結
總括而言，這次香港減息是一個積極的市場信號，標誌著加息周期帶來的壓力正式告一段落。雖然未來P按利率再下調的空間極為有限，但利率環境的穩定化，為樓市注入了確定性和信心。
無論您是希望優化供款的業主，還是伺機入市的準買家，現在都是尋求專業意見、規劃下一步行動的黃金時機。市場瞬息萬變，一個明智的決策，可能為您節省數以十萬計的利息開支，或助您覓得心儀的安樂窩。