【按揭拆局】H按「封頂位」不可不知的5大細節

鎖息上限(俗稱「封頂位」)是H按重要條款之一,但不少置業初哥申請H按計劃時,不知道鎖息上限的存在及用途,選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔,壓力測試也能過得更輕鬆。想知鎖息上限不可不知的5大細節?

1. 鎖息上限有甚麼好處?

H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃,「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」,當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。假設銀行的按揭計劃為H+1.4%,鎖息上限下實際封頂利率為2.5%,如果拆息升至2.5%,即實際按息升至3.9%,供樓人士最後仍可用2.5%供樓。

2. 鎖息上限是否不變?

銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算,如果銀行調高最優惠利率,鎖息上限也會上升。當拆息持續上升,銀行也有機會調高最優惠利率。例如按揭計劃是P-2.5%,該銀行的最優惠利率為5%,實際封頂息率是便是5%-2.5%=2.5%。假設銀行調高最優惠利率至5.25%,實際封頂息率是便是2.75%。

3. 壓力測試與鎖息上限有關?

不少置業人士以為使用H按供樓,是以拆息計算壓力測試,其實是以鎖息上限計算。例如按揭計劃的實際封頂息率為2.5%,銀行便以2.5%+3%進行壓力測試。因此,如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%,B銀行為2.7%,其他按揭條款不變,壓測門檻便出現5.5%及5.7%的分別。

假設貸款額為400萬及還款期為30年,以鎖息上限2.5%計算,壓力測試門檻為$37,853。但如果鎖息上限為2.7%,壓力測試門檻便是$38,693,上升$840。對於一些壓力測試「踩界」的人士,必須更加關注鎖息上限的高低。

4. 現在是低息環境,鎖息上限不重要?

重要!除了上文提及鎖息上限會影響壓力測試,即使現時處於低息周期,實際按息遠低於鎖息上限,但長遠而言,拆息仍有機會上升,由於最優惠利率通常比拆息走慢,在加息周期仍有助節省利息支出;過往亦曾出現遇上新股集資等情況會導致拆息突然抽高,因此選用一個鎖息上限較低的H按計劃仍是較有保障。

5. 現時鎖息上限一般幾多?

現時大部份銀行的實際封頂利率為2.5%,但部份銀行會對較細借貸額的提供較保守的按揭計劃,當中鎖息上限會較高。個別銀行又會對難申請按揭人士或特殊房屋類型(如居屋)或非住宅的按揭申請,提供較保守的鎖息上限。

由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態,貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限,加上選擇一個適合的按揭計劃,鎖息上限只是其中一個考慮因素。

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