【新按保案例】如何慳出首期增加額外收入？

新按揭保險措施公佈後，令不少有置業打算的人士要重新計數，新按保雖可承造高成數按揭，但有人擔心保費太貴不划算。其實只要做好資產配置，多出的首期不但能覆蓋利息保費開支，還能為置業人士增加額外收入。

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計算新舊制供款區別

個案背景：30多歲的教師一家三口，之前一直租樓，為了能讓兒子在自置物業裡成長，打算購買800萬物業作自住之用。原本與妻子根據舊制按揭成數儲好320萬首期，但如今在新按揭保險計劃下80萬就可以買入800萬的單位，足足多了240萬現金，這家人應該承造舊有按揭成數，還是選新按揭成數？

目標單位：荃灣綠楊新邨低層582呎單位

樓價：800萬

首期現金：320萬

每月收入：80,000元

能承受風險程度：高

新舊制還款區別（假設利率為2.375%及承造30年按揭）：

根據舊制承造6成按揭，兩夫妻要把所有現金投入首期，好處是每月供款額不超2萬元，按揭利息支出只需191萬，看似很輕鬆。而在新按揭保險下，全期利息加按揭保費要337萬，看似不划算。但其實2人只要把多出的現金做有效的資產配置，不但能對沖利息及按保開支，更能增加被動收入。

債券基金增收入

根據新按保措施下兩夫婦餘下多達240萬現金，可以考慮100萬投資債券，70萬投資債券基金，70萬投資港股。債券可在到期日後連本帶利取回資金，年息率達7厘以上，如果投資100萬，每年獲派7萬元，5年就能收息35萬，按保開支已接近回本。

不過由於債券在到期日後才能一次過取得派息，中間資金不能提取，一旦需要現金周轉便會麻煩，所以不能全額投放於債券。債券基金的好處是能隨時沽出，年息率同樣能達7厘以上，高收益債券息率甚至高達9、10厘。如果將70萬投資於9厘高收益的債券，一年便能獲得6.3萬，不過債券基金的價格可升可跌，有機會出現賺息蝕價，需要通過與債券互相補足。

基本上根據債券加債券基金的收息，30年間合共派息能有近400萬，已經比9成按揭的額外利息多出62萬。所以保守者可以將餘下70萬做定期存款，假設年息2厘，一年派息1.4萬。如果投資心態進取，可考慮買入股息率約為3厘的公用股，一年至少獲派2.1萬以上，如果投資於房託基金，年息率達4至5厘，一年至少派息2.8萬。