【新按保案例】如何慳出首期增加額外收入?

新按揭保險措施公佈後,令不少有置業打算的人士要重新計數,新按保雖可承造高成數按揭,但有人擔心保費太貴不划算。其實只要做好資產配置,多出的首期不但能覆蓋利息保費開支,還能為置業人士增加額外收入。

 

計算新舊制供款區別

個案背景:30多歲的教師一家三口,之前一直租樓,為了能讓兒子在自置物業裡成長,打算購買800萬物業作自住之用。原本與妻子根據舊制按揭成數儲好320萬首期,但如今在新按揭保險計劃下80萬就可以買入800萬的單位,足足多了240萬現金,這家人應該承造舊有按揭成數,還是選新按揭成數?

目標單位:荃灣綠楊新邨低層582呎單位

樓價:800萬

首期現金:320萬

每月收入:80,000元

能承受風險程度:高

新舊制還款區別(假設利率為2.375%及承造30年按揭):

根據舊制承造6成按揭,兩夫妻要把所有現金投入首期,好處是每月供款額不超2萬元,按揭利息支出只需191萬,看似很輕鬆。而在新按揭保險下,全期利息加按揭保費要337萬,看似不划算。但其實2人只要把多出的現金做有效的資產配置,不但能對沖利息及按保開支,更能增加被動收入。

債券基金增收入

根據新按保措施下兩夫婦餘下多達240萬現金,可以考慮100萬投資債券,70萬投資債券基金,70萬投資港股。債券可在到期日後連本帶利取回資金,年息率達7厘以上,如果投資100萬,每年獲派7萬元,5年就能收息35萬,按保開支已接近回本。

不過由於債券在到期日後才能一次過取得派息,中間資金不能提取,一旦需要現金周轉便會麻煩,所以不能全額投放於債券。債券基金的好處是能隨時沽出,年息率同樣能達7厘以上,高收益債券息率甚至高達9、10厘。如果將70萬投資於9厘高收益的債券,一年便能獲得6.3萬,不過債券基金的價格可升可跌,有機會出現賺息蝕價,需要通過與債券互相補足。

基本上根據債券加債券基金的收息,30年間合共派息能有近400萬,已經比9成按揭的額外利息多出62萬。所以保守者可以將餘下70萬做定期存款,假設年息2厘,一年派息1.4萬。如果投資心態進取,可考慮買入股息率約為3厘的公用股,一年至少獲派2.1萬以上,如果投資於房託基金,年息率達4至5厘,一年至少派息2.8萬。

每個置業人士能承受的風險程度不一,可根據自己的經濟能力選擇適合自己的按揭及投資計劃。

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