【置業準備】買樓前必須做足的3個步驟

買樓是人生大事,不少人甚至需要花費半生積蓄置業,因此必須謹慎對待。究竟在尋找心水樓盤及申請按揭時,有甚麼需要注意才能避免「中伏」?除檢視自身供款能力外,準買家還應在正式簽約前做好物業查冊、網上初步估價及選擇適合按揭計劃3個重要步驟,便能使得置業之路暢通無阻。

1. 物業背景查冊

置業第1步要找尋心儀的單位,在數碼化置業年代,可在網上搜尋或直接委託地產代理物色心儀的樓盤。除了根據個人喜好選擇,樓盤的類型、樓層、面積、內部質素、座向、樓齡及環境等因素,皆會影響銀行物業估價。大型私人屋苑一般成交較為頻繁,銀行估價更為貼市;村屋、單幢樓、唐樓成交一般較為疏落,會較容易出現估價不足。單位質素亦會影響物業估價,如果樓齡較高或單位出現僭建,估價亦會較為保守。如果屬於凶宅,由於會影響日後交投,銀行估價更會大幅調低,甚至出現無法估價的情況。

要知道物業會否出現估價風險,除了睇樓時仔細留意單位質素,亦應直接向業主及大廈管理處查詢物業狀況,向代理了解及由對方為物業進行查冊,從而了解物業的業主身份、樓齡、過往成交紀錄及有否出現僭建等資料,並且向代理查詢物業背景,如果單位曾發生事故,如對方知道必須如實相告,讓準買家為物業初步評分。

2. 網上初步估價

為物業進行查冊同一時間,應為物業進行初步估價,看看顯示出來的估價是否與業主放盤價有很大差距,作參考及還價之用。建議使用「網上即時估價」功能,讓置業預算更佳清晰,減低出現「抬錢上會」的風險。

3. 找出至抵按揭計劃

選擇適合的按揭計劃有助降低置業成本,現時除了未補價居屋或公屋需要使用P按計劃,市場上的住宅物業一般可自由選擇P按H按定息按揭計劃。現時大部份H按計劃以銀行一個月同業拆息計算實際利率,在低息環境下,銀行拆息已由今年年初約2%跌至近日0.6%水平,根據現時一般新造H按計劃H+1.3%、封頂息率2.5%計算,實際按息低至1.9%,已經無需使用封頂息率還款,減輕供樓壓力。

簡單而言,只要在簽約前做足以上3個步驟,置業路上便更能暢通無阻。

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