【個案分析】24孝父母為子大屋換細屋 先賣後買點部署?

有樓人士想換樓,如果流動資金不足,先賣後買是否一個好方法?應該如何部署?一起看看陳生陳太的個案!

個案簡介
主角:陳生(55歲)、陳太(50歲)
職業:大集團租務經理;家庭主婦
財政狀況:

  • 現居住在港島區樓齡超過40年的自置三房物業,市價約1,200萬,每月供款約1萬,仍欠銀行按揭約200萬。
  • 丈夫年薪約60萬,家庭每月支出約3萬,流動現金約20萬。
  • 兩人已有四份已供滿的人壽保險,每月餘額作應急備用,沒有作額外投資。
  • 兩人皆有的強積金户口,結存現約有100 萬不能動用的資金。

理財疑難:兒子準備升中,想搬到兒子中學附近換樓齡約25年的兩房單位,例如柴灣居屋

  • 如不想借貸再上車,想一次過以現金換樓,有機會嗎?
  • 不再買樓只租樓住,將獲利的現金再投資於股市,或等待低位再上車,可行嗎?

現時及往後生活開支

陳生是家庭支柱,現時每月家庭總開支約30,000元,再加上10,000元的供樓按揭,故此每個月可剩餘的儲蓄非常有限!現時全家的現金流儲蓄有20萬元,此現金流儲備只可應付家庭約4個月的家庭總開支實在有欠彈性及不足。而在將來的開始中還需預算兒子升中後的配套開支和雙方父母在生活照顧及醫療的潛在開支,故此若在情況許可的條件下,建議必須提升家庭的總收入,例如兼職或其他額外收入作日後生活開支的儲備!

現時居住環境及換樓安排

陳生現時居住單位雖然實質居住空間足夠,但因樓齡等潛在老化問題,樓市值高企時轉換樓齡較新的兩房單位也是上策。陳生也提及已有心儀的單位,但基於現時首期儲備不足,故此若選擇換樓的話,必須先放售現時自住的單位。在帳面上預算現時自住單位的市值為1,200萬元,當完成交易後,應可取回約700萬元的現金作一次性抵銷樓價,購入心儀的柴灣居屋單位作自住。在整個換樓安排中,必須留意及考慮以下重點:

如何解決短暫性售出自住單位後居住問題:

  • 好好把握整個換樓的黃金時段,免得錯失合適置業機會而恨錯難返
  • 新購置物業的樓價付款安排和選擇
  • 新購置物業的環境配套及樓宇質素

新購置物業的樓價付款安排和選擇

若非選擇一次性繳清心儀單位的樓價,而希望可以將售樓套現後多留現金作印花稅、裝修及備用金的開支的話,亦可選擇以樓價的60%(750萬元的60%,即為450萬元)作按揭申請!在申請按揭貸款時,陳生必須慎重考慮個人的供款能力和供款年期,特別是在供款年期上,請先考慮可承受的供款年期,例如15至20年為標準。特別是陳生即將退休,即使退休後會找兼職工作,但要平衡整體家庭開支和供款壓力,實在並非易事!

退休後的資產預算和生活開支

陳生陳太各擁有100萬元的強積金戶口,在65歲時可提取之年以每年平均回報4%預算,15年後的100萬元強積金將提升至180萬元,而陳生在10年後65歲時的100萬元強積金並將提升至約148萬元。但屆時必須留意若果當時亦有按揭餘款的話,必須預算運用強積金或個人資產來作全數清還餘下的按揭貸款。此舉是免得在退休期間遇上突發性的經濟變化而導致按揭息口大幅度的提升,繼而增加供款開支壓力!

陳生一家現時每月3萬元的生活開支,以每年2%的通脹預算,15年後將提升至每月約4萬元。由於沒有提及全家人有否完善的醫療保障計劃來配套突如其來的醫療開支,故此建議陳生一家可找專業的理財顧問作詳細退休計劃分析及部署!

 

以上個案由美聯金融集團專業理財顧問提供。

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