【執平貨竅門】銀主盤一定筍?業權問題如何拆?

想買入銀主盤執平貨?然而,不少銀主盤本身亦有業權問題,會大大影響日後升值潛力。因此,作為精明的投資者到底要如何選擇銀主盤?

銀主盤的業權問題

普遍物業淪為銀主盤主要是業主斷供所致,因此在物業拍賣時可能已欠交多月的管理費、差餉以及地租等,而被「釘契」。如果,銀主盤只是因為相關欠款而被釘契,其實問題並不難解決,只要買入物業後繳交相關欠款便能「解釘」,如果價錢夠吸引,這些物業往往是投資者的首選。

另一種被釘契的銀主盤,就是本身有僭建問題,而被「釘契」。買家買入後需要自行處理相關問題,而且不能以有僭建物為由,在簽署正約後,拒絕買入。清拆僭建物的費用則視乎僭建物的大小,以及所在位置,可能涉及十多萬元至數十萬元不等。部份投資者如果打算買入後重新裝修,可能不會介意銀主盤有僭建物。

半契樓 缺契樓最難處理

相對上述兩個因欠款以及僭建物而被釘契的銀主盤,其實只要用錢就能解決。但是銀主盤以及缺契樓,則不是這麼簡單,更要考驗買家的耐性。一來買入非完整契的物業,銀行一般不會提供按揭,變相買家要full pay買入,增加買入成本。另一方面,買家如想日後出售時,以完整契出售,則需要另一個物業持有人商討,或是要找用遺失了的樓契。

因此買入以上物業的都是有經驗的投資者,他們會調查有關的銀主盤是否有鎖匙可以入屋,單位是否仍連租約,另一半業權的人士是否居住在單位等。這些因素都決定日後能否游說另一業權持有人以統一業權方式出售物業。

銀主盤買入流程

與一般的二手物業不同,經拍賣投得銀主盤時,是即時簽署正式合約,支付樓價一成的金額。同時,買入後要同意一些已知的釘契情況,例如單位有僭建物,要用買家自行承擔。另外,拍賣行的銀主盤,不少都會讓有意的買家睇樓,但就要在指定時間內才可以睇樓,要知道相關時間買家可到拍賣網查閱。

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