【按揭指南】壓力測試與供款能力知多啲

不論是買一手抑或二手樓,小業主提交按揭申請,銀行會做批核。批核過程中,銀行會為申請人進行「壓力測試」,以計算申請人是否有足夠供款能力。因應政府2019年施政報告中公佈,大幅放寬首置人士的按揭條件,壓力測試有新安排,下文為大家一一拆解。

所謂壓力測試,即是先假設按揭利率為現行利率加 3%,再計算申請人的每月供款佔月入多少部分。申請人的供款不可超過入息的某個百分比,一般由35% 至50%不等。

在2019年施政報告中,政府大幅放寬首置人士的按揭條件。首置人士承造9成按揭的樓價上限,由過去400萬元,放寬至800萬元,且可不符合壓力測試。8成按揭的按揭成數,亦放寬,從800萬元增至上限1,000萬元

同時,負責承造高成數按揭保險的按揭保險公司,亦表示此類個案須額外繳交15%的按揭保險,及不需符合舊有「加3厘」的壓力測試規定。在放寬按揭條件後,如果首置客未能符合壓力測試,亦有機會可獲批以800萬樓價為上限的九成按揭。

不過,金管局亦同時表明,舊有基本「供款不多於收入50%」的「供款入息比例」仍然適用。

最直接的例子,假設有人購買一伙成交價為800萬元物業,首置九成按揭,首期80萬元,可借貸720萬元,利率假設為2.5%,按揭年期定為30年,月供28,449元,即是家庭月入需要56,898元才可過關。

同時,其實有數個情況仍是需要壓力測試的,例如不需做按揭保險(例如:6成按揭),銀行普遍還是需要壓測。而就算是首置做按揭保險,有些銀行本身也需要通過一定情度的壓力測試。疫情下開始多了銀行收按揭,需要壓測。非首置或本身有按揭在身都需要進行壓力測試。擔保人有按揭在身,貸款人需壓力測試

基本上,現時申請人若符合「現時按揭利率下,供款不超過入息50%」,便可獲批按揭。有些銀行仍繼續要求借款人同樣須通過壓測,惟入息要求稍為放寬,以按揭利率加3厘的壓測下,供款不超過入息的65%為批核標準,較正常情況的供款與入息比率,稍為放寬5個百分點。

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