【按揭謎思】自僱人士如何申請按揭?

相對於受薪人士,每個月有清楚的收入證明。自僱人士如開設補習社、開網店,甚至是專業人士律師和醫生自行開設公司做生意,申請按揭,尤其是經按保申請高成數按揭難度甚高。即使收入高,但亦較難申請到按揭,同時按揭成數最多為8成。

自僱人士需交文件較多

相對於受薪人士,申請銀行按揭需要交3個月的入息證明。自僱人士需要繳交的文件就較多,包括公司的有效商業登記證、商業登記查冊,6個月公司銀行戶口、6個人銀行戶口,最近財務年度的稅單,以及最近財務年度已審查的公司財務報告,如果是非專業自僱人士則需提供最近兩個財務年度有關文件,而專業自僱人士則要交上執業證書。

對於平日沒有做開財務報告的自僱人士,最難是準備財務報告,並且非專業自僱人士更要交上兩年。因此如果是受薪人士,正打算離職創業成為自僱人士,而又計劃買樓,最好是趁目前還是受薪情況下買樓。否則可能要等公司營運一段時間,才有足夠文件申請按揭

申請按保難度高

雖然自僱人士向銀行申請按揭所交的文件已較受薪人士大幅增加,但自僱人士想申請按保就更難。因為,按證公司會要自僱人士提交更多的文件,如公司利得稅單、強積金紀錄等。同時亦會考慮自僱人士所得的收入的合理性,即財務報告有沒有「造數」的情況等。

例如部份自僱人士為了減少交稅,會盡量在會計方面增加開支,令到每月盈利減少。銀行以「稅後盈利」評估準買家的收入時,因為看到公司收入過低,會令自僱人士的收入未能通過壓力測試

另外,部份自僱人士的公司都會有貸款,用於投資或一般營運用途。銀行或會將有關債務連同按揭供款計入自僱人士日後的每月供款,從而令申請人的供款與收入比率(DSR)超過50%,令按揭不獲批。

自已公司出糧給自己

至於自僱人士若想利用公司出糧給自己,但是銀行會了解公司是否由申請人所控制,若透過透過查冊發現公司股東是申請人則仍會視為自僱人士。即使由直系親屬任公司大股東,按保公司若發現大股東與申請人同姓或是申報地址相同,都會質疑兩人是否直系親屬關係,而不會視申請人為受薪人士。

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