【新手教學】銀主盤入市 5 大錦囊

 

一般業主遇上心儀單位,都會透過按揭向銀行借款買樓。如果業主因為財務困難而無法繼續供款,又未能與銀行達成協議,銀行便有權根據《物業轉易及財產條例》收回物業,通常以拍賣形式出售,變成俗稱的「銀主盤」。現今樓市氣氛不明朗,銀主盤湧現更成新常態。到底購買銀主盤有甚麼注意事項?即刻醒你銀主盤入市 5 大錦囊。

錦囊1.買銀主盤一定要格價

銀主盤拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行,此交易形式的好處是出售意欲較強,開價較不少二手樓業主貼地,但要留意銀主盤終究價高者得,最後賣出價未必一定低於市場價格。準買家入手前最好做足功課,了解清楚心儀樓盤最近的二手成交價是多少,以免盲目托價,最後得不償失。

錦囊2.預留裝修預算

銀主盤很大可能是業主欠債無法供款而出現,一般入禀法院以至出售物業過程所涉及的法律程序需時約 1 年。這代表單位經歷了一段空置期,物業內部有機會日久失修而出現種種隱藏問題,有意購入的買家應先搞清楚物業目前狀況才決定是否出價競投,並最好預留一筆錢作裝修之用。

錦囊3.買樓要「起底」

買家正式簽約前,建議向物業代理及律師查詢物業狀況,認清單位是否違建、凶宅、曾改動間隔、甚至釘契等。同時應該了解單位是否有拖欠管理費及其他雜費、釐清維修權責,業權是否完整等,以免造成不必要的麻煩或影響按揭申請。以管理費為例,如土地註冊處上列明有拖欠記錄,買家是有需要預留金錢支付欠款,所以一定要小心留意。

錦囊4.留意鬼崇條款

雖然銀主盤開價較市價低,但亦考驗買家對契約的了解,因為銀主準備的買賣合約通常附加一堆條款去保障自身利益,例如要求買家負責銀主律師費、不擔保單位業權是否完整和買入單位指定時間後方可轉售等。買家簽約前宜謹慎了解合約內容,細閱文件內的所有條款,確定自己清楚明白合約內容才好簽署。如有任何疑問應向律師查詢,或是選擇其他物業。

錦囊5.做按揭要留神

銀主盤並非不可做按揭,原則上銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別,銀行同樣會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。不過,如未能清楚顯示物業的真正業主、有僭建或遺失樓契,銀行都有可能不會承按,到時買家可能要全額支付樓價。

買樓始終屬於人生大事,如對銀主盤有不明白地方,記得找物業代理和測量師行幫手!

如有任何關於樓市投資問題,立即向我們的在線客服查詢

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