【樓市蔣門人 Lucy】抗辣招,如何拆名買多層?

近期樓市回落,市民置業慾不斷升溫。心思思想買多層?政府推出的辣招自推出以來一直沒有撤回,現在買多一層樓作投資依然要交15%物業印花稅。或者大家都有聽過拆名買多層樓的做法,但實際操作上仍然有很多需要注意的地方,想善用每一個香港人的Quota?想做個精明的投資者?以下的操作方法一定要知。

物業作為重要的投資保值工作,當初買樓的時候很多單位都是聯名購買的,希望可以保障每一個人的利益。實施辣招之後,夫妻、父母子女、兄弟姐妹之間的聯名物業,其實還有很多人名可以釋放出來作投資之用。

【樓市蔣門人 Lucy】抗辣招,如何拆名買多層?

近親轉讓的印花稅

無論接受轉讓的人士手上有沒有其他物業,只要是近親(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)轉讓的話,仍然可以使用舊有印花稅率去轉名。即是說,如果是近親轉讓,即使多了一次交易,需付的印花稅依然會比15%少得多。以二者均為500萬的物業為例,近親轉讓的優惠稅率計算需繳30萬,而新買的物業亦需繳30萬印花稅(首置優惠),共60萬印花稅。如果根據新的印花稅率計算,則需繳75萬,節省足足15萬的稅項。

先批按揭再找律師

如果原有的聯名物業有按揭需要,可以考慮私下簽臨約,先到各銀行申請按揭,等到按揭獲批之後,才上律師樓正式辦手續。因為申請銀行按揭是不需要手續費的,如果不獲批按揭又或者按揭條款不理想,可以有更多時間去找其他銀行,但一旦開始找律師做法律文件,便必需要付一定的律師費。先批按揭再找律師,是私人轉讓物業可以省錢的一個小技巧。

【樓市蔣門人 Lucy】抗辣招,如何拆名買多層?

找估價最低的銀行慳稅

物業印花稅是根據樓價而定的,理論上樓價愈低,就可以繳付愈少印花稅。不過,如果轉讓價偏離市價太多,稅局有權7年內追討印花稅差價,亦有機會因此而影響物業的價值。因此,保險起見應找估價最低的銀行作估價,切記要記低估價編號,一旦稅局作出質詢,仍然有可靠證據證明定價標準。

必定要使用買賣方式轉讓

近親轉讓物業中,可以有買賣方式或送贈形式(送契)去作轉讓,投資者務必要使用買賣方式進行。因為以送贈形式轉手的物業,在未來五年內也不能申請到按揭,若要轉手的話會影響樓價。緊請在土地註冊處註入資料時,「代價」一欄要填整筆樓價金額(即樓價全額),即使是轉讓一半的業權,也不要以樓價一半註入,否則銀行有機會視為「送契」。

只要跟足以上攻略,抗辣招,拆名買樓投資無難度!如有任何置業疑難,歡迎向我們查詢。

Lucy 蔣一洪

P&S ACADEMY創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蒋門人」之稱。向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。

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