【聯名買樓】有按揭在身 聯名買樓難度高?

買樓人士除了以個人名義買入外,亦有不少會與親人聯名買樓。不過,如果本身已經有按揭的話,聯名買樓反而會令到開支,以及申請按揭難度大增。到底具體情況是如何?

有樓人士聯名印花稅點計?

有樓人士Peter,想與太太聯名再買多一層物業。由於太太是首置人士,但Peter本身仍在供樓,Peter以為如果與太太各自持有50%物業的權益,則只需要自己一部份要支付15%的樓價的從價印花稅。

不過,實際上要豁免劃一15%印花稅,買家必須為首置身份,即使是聯名買入物業,所有業主均需為首置方何豁免劃一15%印花稅。意味如果Peter想與太太聯名買入600萬元的物業,無論物業的權益如何分配,從價印花稅為90萬元。而不是Peter所想只是自己300萬元部份的15%,太太部份的300萬元能以首置的印花稅計算。

按揭壓測亦會提高

除了印花稅大幅增加之外,有樓人與其他人聯名買入物業時,在申請按揭時會將未完成供款部份計入於壓力測試上。以Peter的情況為例,如果只是由太太以首置身份,買入600萬元物業,按揭6成,還款期30年,2.5厘息計算,壓力測試(2.5厘息加息3厘後,每月供款不得多於收入的6成)下,每月收入要求為3.4萬元。

但是如果再加上Peter現時每月9,000元的供款,與太太聯名買入600萬元物業,同樣的6成按揭,以及30年及2.5厘息的按揭條款。壓力測試會由加息3厘後,每月供款由不得多於收入的6成,要求提高為不得多於5成,導致每月收入要求大幅增加至6.6萬元,上升近1倍。若Peter與太太的收入不足夠,銀行便不能批出按揭。

從以上情況可見,如有按揭人士與首置人士聯名買樓,不但要支付15%樓價的從價印花稅,壓力測試的要求亦由50/60,提高至40/50。因此,在買入前要計清楚與聯名人士的收入是否足夠。

由聯名轉為擔保又如何?

至於如果Peter不與太太聯名,只作為太太新物業的擔保人。則由於太太是首置人士,不用支付15%從價印花稅,只需要以首置人士身份計算印花稅,以600萬元計算,對應印花稅為18萬元,遠低於90萬元。但是在按揭申請上,則與上述情況相同,壓力測試的要求亦由50/60,提高至40/50,並會將Peter每月供款計入在壓力測試上。

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