【跌價恐慌】銀行何時會call loan?

不少置業人士怕樓價下跌,一來擔心日後要低價放售,二來怕銀行call loan(即要求業主提前還款)。現時銀行對於call loan並沒有一個明確準則,而樓價下跌,銀行亦未必一定會call loan。以下會說明幾個銀行大機會call loan的情況。

1. 非自住用途

根據規定,出租物業的最高按揭成數為樓價的5成。若業主在買樓時,經按保申請高成數按揭申請,例如樓價800萬元,借款8成即640萬元。而業主在物業成後不久不作自住而將單位出租。一旦被銀行發現,便會被call loan,追回額外借款的的差價。按揭成數要由8成降至5成,業主要還款240萬元,同時更有可能因不如實聲明而要面對法律責任。

至於如業主是以6成按揭申請下,將單位出租,則可能有兩個情況。一是樓價已累積一定升幅,借款金額已降至樓價估價的5成,這情況下,業主不用補會差價。但業主仍要向銀行申請出租同意書。至於若樓價升幅未夠令借款額降至5成,出租後被銀行發現,業主仍可能被銀行追回差價。

2. 申請二按

另外,業主因為財務困難而向其他財務機構將按揭物業再抵押申請二按,由於有關二按物業情況會提交到土地註冊處,而土地註冊處就會向物業的「第一按」的銀行發出電子提示,因此銀行會知道業主將物業作二按。

面對有關情況,銀行會要求業主提供二按的貸款文件,了解二按的金額和條款,再視乎情況要求業主增加擔保人。如銀行認為風險太高,亦會要求業主作部分還款。但整體而言,業主申請了二按後,會跌入高風險名單,被call loan的機會增加。

3. 銀行戶口被取消

近年銀行十分著重戶口會否涉及洗黑錢,如被銀行懷疑供款戶口有大量現金交易,會向戶主查詢某些不尋常交易紀錄的資料,如回覆不能令銀行滿意,銀行有機會會將戶口取消,以及要求業主清還所有按揭貸款

4. 未能如期還款

當業主未能如期還款時,就已被銀行列入監察範圍。在銀行的底線中,60天是頗為重要的風險控制時間。一旦業主拖欠按揭還款超過60天,就會觸發銀行將業主列入重點觀察名單。而普遍銀行的做法是一旦6個月都沒有供樓,就會call loan。

5. 樓價下跌

一般而言,銀行都盡量不會因樓價下跌,但業主仍正常供款下call loan。因為,一旦call loan 銀行就會出現壞帳。根據過往香港樓市表現,即使樓價下跌,令業主變成負資產,但最終樓價都會向上,由負變回正。同時,對於銀行而言,一旦業主斷供要收回貸款,亦要走很長的法律程序,成本不低。因此,對於銀行而言業主最緊要還是準時還款。以上是針對銀行一般情況,如有其他疑問,最好是與銀行或按揭轉介查詢。

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