【釘契樓】有order物業能否申請按揭?

物業有「order」或俗稱的釘契,簡單來說就是業權有問題。釘契是指業主行為觸犯物業法團條例或其本身正牽涉法律訴訟事項,這些「事項」便會登記在土地註冊處。每當進行物業查冊時都會顯示出來,釘契之所以能保障買家自身,是因為每當進行物業買賣,買方的律師必會代為進行物業查冊,確保物業「身家清白」,如律師發現物業有未解除的法律問題(未「解釘」),會向新買家解釋或須承擔之法律責任。所以一向鼓勵買家買二手樓時,花少少金錢去查冊。

最常見違反大廈公契
至於最常見被釘契範疇是違反大廈公契,或是業主立案法團規定,例如遲遲未交管理費,大廈屋苑列明不准養狗但業主卻私自飼養等;又或違犯建築物條例僭建令,及拖欠政府費用等。

另一種較常見被釘契範疇則是賣家自欠債而被債權人循法律途徑追討及凍結資產人士。買家也可以在買賣合約中註明業主須要先清還債項及解除於土地註冊處登記的釘契事項。

當然,為免出甚麼差錯影響日後出售物業,找個熟悉物業買賣的律師處理會較有保障。此外,買家亦可以向屋宇署取得物業圖則,對照單位內外間隔,以防存在未登記的僭建問題。

被釘契物業可申請按揭
其實被釘契樓仍可自由買賣,但新買家購入被釘契樓後,要負上有關法律責任。只要業主與押記令原告和解或完成維修令取得滿意紙等,即賣方在交易前一刻解除「釘契」交易仍可順利進行﹔同時,被釘契的物業一樣可申請按揭,但要視乎釘契的原因及嚴重性,而每間銀行的取態亦有不同。

如涉及嚴重僭建(如影響物業結構)或複雜的業權糾紛,由於影響日後轉售,銀行有機會未必批出按揭,即使成功批出,按揭條款亦會相對保守。反之,如果性質輕微的話,買家要承擔給予銀行,說明如果清拆時,是由買家即是按揭人負責清拆僭建物。

直接問管理處和法團
同時,準買家亦可以直接詢問管理處和業主立案法團等了解心儀單位有否被釘契。因為買賣通常在合約寫明以「現狀」交易,如果買家未有查證便接受的話,便要自己負上責任。

 

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