【個案分析】買車位投資 如何影響上車按揭?

今年非住宅物業減辣,吸引不少樓市投資者留意相關市場。從事金融業月入8萬元的Jenny正計劃買入車位投資,同時亦希望可以買樓上車。因此,想了解應該先買樓或還是先買車位

先買車位 再做按揭提高壓測要求

Jenny 認為車位銀碼較細,打算先買車位,才再慢慢尋找心儀的物業,物業預算大約800萬元。不過,要提醒她,如果先買入車位後,在不申請按保下,物業的按揭成數會下調一成。至於若選用按保,則仍可以9成按揭買入800萬元或以下的物業,或是8成按揭買入1000萬元或以下的物業。

不過,要留意,雖然按保下,物業的最高按揭成數可保持不變,但是保費會增加,而且基於已有車位按揭下,銀行對Jenny的供款與入息比率,以及加息3厘後的壓力測試的比率會由50/60,下跌至40/50,如果是7成按揭以上,則進一步下趺至35/45水平。

假設Jenny以9成按買入800萬元物業,貸款720萬元,30年還款期2.5厘息,60%的壓力測試下,收入要求為7.2萬元,若下跌至45%收入要求則提高至9.6萬元。而Jenny只有8萬元月收入,是無法通過壓力測試。變相令自己置業難度提高,只能增加首期或是買入較低樓價的物業。

先買物業 再買車位較易上車

若Jenny考慮先買物業,再買入車位,雖然車位的首期會由最高的5成下跌至4成,但是Jenny在買入物業時,由於沒有按揭負擔,在新例下,申請新按保時可以不用通過壓力測試,只需要通過供款與入息比率50%的要求,會令到自己較易置業。同時,由於車位銀碼較細,以200萬元車位為例,即使要多付一成首期亦只是20萬元。反之,在不用按保下,因有車位按揭而要多付一成800萬元樓價首期,則是要80萬元。

同時買入車位及物業

另外,Jenny亦可考慮買入物業連車位的單位,即是車位與物業是同契。這樣便能讓物業與車位同時申請按揭,按揭成數與壓測要求則與首置人士的要求相同。不過,日後如果想分開出售車位以及物業,則需要找律師辦理分契手續,同時一般這樣的車位出租以及出售都會有限制,例如只能出租予同屋苑的住戶,或是出售予同屋苑的業主,變相令到車位的投資靈活度有所減少。

Full pay 買入車位 再買入物業

最後Jenny可考慮先full pay買入車位,這樣便不會令到自己有按揭負擔,日後買入物業時,便不會受到車位按揭所限。而當完成住宅按揭申請後,可再為車位再做按揭套現,這樣適合Jenny不想錯失買入車位機會的情況,同時不影響買入物業的按揭難度,但對於其現金的要求會較高,視乎車位價格,可能要有100多萬元的現金用作full pay。

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