【買樓入門】2021印花稅買樓攻略

想入市買樓除了要計算樓價以及裝修、律師費、佣金等雜項開支外,亦必須要預留一筆錢支付香港政府的物業印花稅。準買家不單要了解買樓印花稅的分類,更要知道哪些稅項和你有關和印花稅計算的方法,才能有效避免在買樓過程中因印花稅超支而突然出現的預算不足問題!(延伸:首置必看

印花稅是什麼?

根據香港法例中的《印花稅條例》,當你在香港買賣不動產時就會被政府徵收一定金額的印花稅,否則有關文件將不具法律效力,特別是當文件牽涉法律訴訟時,文件將不獲法庭受理。物業交易的印花稅一般分為從價印花稅 (AVD)、額外印花稅 (SSD)與買家印花稅 (BSD),分別對應不同交易情況。

 

買樓印花稅的種類:

就住宅單位而言,物業交易的印花稅一般可以分為三大類,分別對應不同交易情況。當中包括從價印花稅 (AVD)額外印花稅 (SSD)買家印花稅 (BSD)

不妨選擇你的情況,閱讀適用於你的印花稅詳情:

 

這些物業印花稅看似複雜,計算方法與條件又各有不同,難免令首置新手不知如何入手。其實買樓印花稅的多寡主要被4大因素所影響,只要清楚了解這些因素就能輕易了解自己需要預留多少印花稅開支。

 

影響物業印花稅的4大因素:

1. 物業類型

要知道自己買樓時需要繳付幾多印花稅,首先要認清物業性質及背景,如果屬於住宅單位,印花稅會受多種因素變化(見2.買家身份),至於非住宅項目如工商舖,需要繳付第1標準稅率從價印花稅,例如買入售價為597萬的九龍灣美羅中心1期1,048呎工廈單位,根據從價印花稅(AVD)第1標準第2部稅率,稅率為6%,需要支付358,200元($358,200 x 6%)稅項。不論是否屬於香港買家,首次購買還是非首次購買非住宅項目,印花稅也不會出現任何變化,賣出的時候也不會受額外印花稅影響。

2. 買家身份

如果屬於住宅項目,印花稅多寡因買家身份出現變化,如果屬於香港人及為首置身份,只需要支付第2標準稅率的從價印花稅,以1個600萬物業為例,印花稅開支為18萬($6,000,000 x 3%)。不過如果屬於非首置人士,則要支付從價印花稅(AVD)第1標準第1部稅率,即90萬元($6,000,000 x 15%),兩者相距多達72萬,所以在置業路上如果想做到慳稅,必須善用首置身份。

如果屬於非香港人或以公司買入香港物業,除了要支付從價印花稅(AVD)第1標準第1部稅率15%,更需要額外支付買家印花稅(BSD),稅率為樓價的15%,600萬的物業總印花稅成本為90萬的從價印花稅($6,000,000 x 15%)及90萬($6,000,000 x 15%)的買家印花稅,合共180萬。

3. 賣出物業期限

如果打算賣出住宅單位,要注意轉售限期的額外印花稅(SSD)開支。如果物業在持有期為6個月以內,稅率為20%,持有期在6至12個月,稅率為15%,如果在12至36個月,稅率則為10%。假設物業以800萬易手,以持有期6個月內轉手計算,額外印花稅高達160萬($8,000,000 x 20%),持有期為6至12個月印花稅則為120萬($8,000,000 x 15%),持貨12至36個月稅項則為80萬($8,000,000 x 10%),最高與最低稅率相差整整一倍。

4. 遲交印花稅俾罰款

一般住宅買賣須要在簽立交易的首張協議或轉易契後30日內交印花稅,否則要繳交罰款。如果不遲於1個月,罰款為印花稅款額的2倍,如果遲逾1個月但不遲逾2個月,罰款為印花稅款額的4倍,如果在其他情況下,罰款為印花稅的10倍,所以記得準時繳交印花稅,避免增加額外稅項開支。

印花稅署會就個別情況決定減免部份罰款,如果能夠提供合理理由並不是蓄意延誤,可以酌情寬減,一般以14% x 應繳印花稅 x 逾期日數 / 365日,罰款最少為500元。假設應繳印花稅為100,000元,欠款日數為45日,便是1,726元(14% x $100,000 x 45 / 365),減免罰款必須以書面提出。

 

從價印花稅 (AVD)

從價印花稅英文是Ad Valorem Stamp Duty,簡稱AVD,是物業轉讓時必須繳交的一種物業印花稅。其稅率會因應買家的情況而有所不同,簡單可分為首置印花稅以及非首置印花稅兩種。

 

首置印花稅:

若你是香港永久居民同時名下並無任何住宅物業,你就能以相對低的稅率支付從價印花稅AVD(從價印花稅計算方式)。

首置印花稅具體稅項由0.01%至4.25%不等,隨買入單位的樓價上升而有所不同。假設你購買的物業價值為700萬,你則需預留樓價的3.75%,即26.25萬作買樓印花稅之用。

非首置印花稅:

反之,若你具備香港永久居民身份但非首次置業人士,你則需在買樓的過程中繳付樓價的15%作物業印花稅。和首置印花稅不同的是非首置印花稅的稅率不會隨樓價上升而提升,劃一為15%。(按揭計算機:詳細列出所有買樓支出)

從價印花稅AVD 對照表 (適用於首置與非首置人士)

樓價_從價印花稅AVD對照表

額外印花稅 (SSD)

額外印花稅英文全寫為Special Stamp Duty, SSD,是政府為了遏制短期炒賣,降低樓價升幅而設定的「辣招」。只要買家在購入單位後36個月內出售該單位,就要支付最高達棲價20%的額外印花稅,市場亦將這36個月稱為禁售期。

  • 購買後6個月以內出售或轉讓住宅物業 – 棲價20%的額外印花稅
  • 購買後6個月至12個月以內出售或轉讓住宅物業 – 棲價15%的額外印花稅
  • 購買後12個月至36個月以內出售或轉讓住宅物業 – 棲價10%的額外印花稅

 

若然業主或投資者不希望平白損失樓價10%-20%的話,就記得不要在禁售期內出售物業了!

 

買家印花稅 (BSD)

對於一般香港自置客而言,基本可以無視這類印花稅。買家印花稅英文為 Buyer Stamp Duty, BSD,主要針對境外投資人士(非香港永久居民)及以公司名義購買住宅物業的人士,劃一收取樓價15%的買家印花稅。

 

物業印花稅計算方式:

值得注意的是,以上三種印花稅(從價印花稅AVD、額外印花稅SSD、買家印花稅BSD)均為獨立計算,即若買家是香港永久居民同時想用公司名義購入住宅物業,買家將需同時繳交從價印花稅和買家印花稅。以樓價800萬的住宅為例,其印花稅總額為30萬(首置從價印花稅—樓價3.75%)+ 120萬(買家印花稅—樓價15%),合共150萬的物業印花稅,佔樓價約20%!

若想更簡單直接地計算印花稅支出和整體置業成本,不妨直接用我們的按揭計算機(內含詳細印花稅計算機)幫你規劃預算!

 

物業印花稅常見問題:

買賣雙方誰應支付買樓印花稅?

一般情況下,買樓時所需支付的物業印花稅除了額外印花稅SSD外,其他通常由買方所支付。但有時發展商為吸引買家入市,也有可能會提供代繳印花稅凡優惠計劃。

 

在整個置業流程中,什麼時候要支付各項買樓印花稅?

通常會在買方簽署正式買賣合約時將印花稅金額的支票交給律師樓,一切程序由律師代為辦理。

 

有詳細的買樓印花稅收費表嗎?

點擊查閱詳細的買樓印花稅收費表,內含以下七項印花稅的稅率,方便對應你的需要。

  1. 「樓價」與「從價印花稅AVD」對照表 (買家)
  2. 「樓價」與「從價印花稅AVD+買家印花稅BSD」對照表 (買家)
  3. 新推出之從價印花稅 (AVD) (適用於住宅物業)
  4. 「樓價」與「額外印花稅SSD」對照表 (賣家)
  5. 從價印花稅收費表 (AVD) (第二標準稅率) (適用於住宅物業與非住宅物業)
  6. 買家印花稅(BSD)
  7. 額外印花稅 (SSD)

 

樓換樓可以退稅?

只要買家在購買新住宅物業後6個月內出售原有唯一的住宅物業,即可申請退回部份AVD非首置印花稅。

 

以上印花稅小知識可作為物業交易基本參考,惟置業及賣樓經常出現不同狀況,如對稅項有任何疑問,可諮詢稅務顧問或稅務局,計算自己的實際買樓或賣樓的額外開支。

按揭疑難?立即按此尋找專家查詢!

 

延伸閱讀:

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