用“商人思維”看香港樓市價值

本周,重返香港的阿裡巴巴正式上市。

按照176港元的定價,阿裡巴巴本次最多在港融資1012億港元(約合130億美元),為2019年全球規模最大的新股發行。而公開資料顯示,這家風頭正勁的互聯網大戶公開發售獲認購42.44倍,凍資超960億元,創下香港自2011年以來最大規模IPO紀錄!

除了港股,同樣受到全球資金青睞的,還有“港樓”。根據戴德梁行近期發佈的《全球房地產投資制勝之道》年度報告顯示,全球吸引資金能力排行前25名的城市中,香港排名第9位,緊隨歐美幾大國際都市,依然是亞太區的“吸金王”。

在普通人看來,香港房價已經到了令人望而卻步的程度,加上近期的社會動盪,不免令人心生疑問:

  • 為什麼全球資金依然會在這裡集結?
  • 為什麼成功的商賈巨擘依然鍾情這裡的“磚頭”?

香港物業本身的四大價值點

我們都清楚在商人的國度裡,一切行為都離不開價值座標,那麼在他們的眼中,香港樓市有哪些價值是依然具有吸引力的呢?

首先,從香港房產本身的價值上看,就已具備多個吸引資金的亮點。

1.稀缺性

眾所周知,造成香港高房價原因之一就是長期的供不應求。無論是歷史原因還是政策原因,直接導致的結果就是近十年的新房供應量平均每年也就3萬個左右,可香港本地的人口是以百萬計,還不算上外來的需求。

這是普通住宅的情況。那些面積大、景觀佳、地段好的豪宅就更是少之又少了。很多大戶型以及獨立別墅那真的是鳳毛麟角,比如港島區單棟式別墅僅200套,占全港私樓單位不足0.02%。連你我都懂得“物以稀為貴”的道理,精明的商人早就出手了。2017年,郎咸平8700萬港元買入了尖沙咀一處豪宅,也在當年,騰訊姚曉光花9800萬港幣,美圖CFO顏勁良豪擲近1.3億港幣分別購入香港房產。

在可以預見的未來,香港物業“稀缺性”這個價值點無法被抹去。

2.回報率高

房產作為一項固定資產投入,除了物業本身的價值,還有一個附加的收入就是租金。商人在投入一筆資金的時候,一定會考慮回報率。

在香港,租房是非常普遍的需求。從來自世界各地的高管、不同國家的生意人,到本地的家庭、本地打工族,甚至是不少有房的家庭,都在為香港租金的穩步上升貢獻自己的力量。所以香港的租房市場十分成熟,只要是優質的物業,在租務市場上絕對是有價有市,租金回報率一般能達到2.5%-5%。

此外,橫向來看,2018年北美一家租房網站曾發佈了全球租金最貴30個城市的調查報告。在香港以1500美元(約10000人民幣)僅能租到30平米的房子,和巴黎並列第5位,前四位分別是曼哈頓、倫敦、三藩市和蘇黎世。香港房產的投資價值一目了然。

3.承接力強

一般的觀點認為在所有的資產配置種類中,房產屬於固定資產,它的流動性是其劣勢,遠遠不如股票、基金、債券的變現能力強。

可是香港物業似乎是個例外。

前面講到的“稀缺性”和“高回報率”決定了這裡的“磚頭”擁有較其他城市更好的“流動性”。在香港,靚盤的吸引力非同一般,因為其價值已經過了時間的考驗並被市場廣泛認同。

香港市民對於買樓熱情高漲

世道好的時候,優質物業一放售,會立即有買家關注,如果遇到有實力的誠意買家,不僅變現速度快,還能賣個好價錢。世道不那麼好的時候,稍微折讓一點,也能很快獲得承接,當然前提是房產本身的素質高。因此在這裡,優秀的投資者們除了比資金實力,更要有挑選物業的好眼光。

市場較強的承接力這一點對於商人來說,是會較為看重的。做生意不免需要資金周轉,一旦有不時之需,香港房產能很快轉手變現就給他們提供了便捷。

4.折舊率低

房產作為固定資產,折舊率也是商人們衡量是否要入手的一個方面。無論是買來自住還是投資,總不希望花了幾百、幾千萬的房子,沒過幾年就已經舊得不成樣子。

這一點上,香港的物業管理及維護就非常加分了。那些有四十多年樓齡的大型社區,無論從外觀還是內飾上都不過時;更別說開發商們精心打造的豪宅盤,從設計到物業管理都是聘請了國際頂級團隊,可以說從內而外保證了富豪們花的每一分錢都能最長時間被凍結在這不菲的物業上面。

外部環境 全球罕有

生意人最能明白平臺的意義。同樣是一塊玉石,在雜貨鋪賣還是在五星酒店賣,價值天差地別。香港物業自身的條件已經不錯了,而其背靠的環境則進一步令其成為全球資金追捧的熱點。

1.國際金融中心

香港是國際金融中心,擁有強大的資本市場,資源集中,是商人經營生意、對接資本的優選城市。由於全球資金均可在香港自由流通,幾十個億的資金一個按鍵就能隨時調配,對於商務人士、金融才俊及富豪們而言,香港物業的價值自然會看高一線。

2.聯繫匯率

由於香港採用聯繫匯率制度,港元匯率與美元掛鉤。因此以港幣買賣的香港物業其價值也是與美元掛鉤。作為世界性流通的貨幣,美元的抗通脹能力從歷史來看是有目共睹的,特別對於內地商人而言,香港的固定資產就有了全球資產配置的意義,可以一定程度上對沖其他貨幣的貶值風險。

3.政策法律

香港作為自由港,擁有許多稅務優勢,比如沒有資產增值稅和遺產稅等。不僅稅率較低,而且香港相關的各種政策也十分透明和規範,同時法律、稅務等商業服務配套也都是世界一流,的確是富豪們購置資產的理想選擇地。

連附加值都是世界水準

精明商人選擇的物業,除了自身價值、環境優勢,怎麼能缺了附加價值呢!

作為世界平均壽命排名第一的地區,香港的居住、生活環境以及在食品安全等方面有很大的優勢。有了香港物業,就意味著家人和子女都能夠享受到這裡的高品質生活。從高端醫療到國際教育,連附加價值都是世界水準的。

綜上,即使香港的房價不斷飛漲,還是不斷地會有商人在香港購置房產。就算目前一些因素影響到了香港樓市氛圍,但根本的重要價值點並沒有發生大改變。這一點,目光犀利的商人們看得清楚!

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