【我要做業主2】「富得過三代」置業部署

美聯集團旗下經絡按揭轉介特別冠名贊助無綫電視,於2020年翡翠台推出全新置業按揭特輯《我要做業主》,旋即掀起置業熱話,備受客戶及業內人士鼎力支持下,今年載譽歸來,乘大旺巿接力強勢加推《我要做業主2》,繼續由集團多位置業專家粉墨登場,加上多名藝人分享經驗,傳授升級換樓、投資豪宅及相關按揭攻略,令市民大眾對物業市場有更深層次的了解,從而作出最精明的置業決定。

今次第四集,由美聯物業高級區域營業董事何璦麟Bonnie Ho解構東半山樓巿潛力,分享「富得過三代」置業部署;以及經絡按揭轉介營運總監張顥曦提供物業按揭方案,同場加映富二代藝人趙希洛及鄺潔楹星級置業個案。

 

近年來,年輕一代常言道「成功需父幹」,形容成功與父蔭有莫大關係,當中於樓市最能反映出這一現象。在新盤的售樓處,以至二手大型屋苑,不時見到父母為子女置業的個案,在過去幾年間,不少年輕人成功置業,是靠「父幹」付出首期買樓,然後靠自己的收入供樓。此類家庭擁有相對強的購買力,可將物業重新做按揭套現,添置額外單位,作為日後子女的第二居所。

而另一種「父幹」的手法,是將手上物業將轉名至下一代的情況,但有關過程,要極度小心處理,建議找專業人士查詢及了解。

「轉讓契」與一般物業買賣無異

一般而言,想將物業轉讓子女等直系親屬,其中一種做法是用「轉讓契」轉讓單位,形式與平時一般物業買賣無異。一般近親轉讓都是用「轉讓契」的方式,較無後顧之憂,即使擔心受贈人隨即變賣物業,業主大可以選擇不完全轉讓出百分百業權,如轉讓 70% 至 80%,對方便難以轉售。

如想將物業留給子女,可以利用「長命契」方式加入對方名字。他朝過身後子女便自動成為業權人。這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業,形成自己無家可歸。同時,無論受轉讓一方有否在香港持有物業,只需交從價印花稅(DSD),以及3年内轉讓都可豁免額外印花稅(SSD)。

至於另一種方法,是用「送讓契」方式饋贈單位,成交價將為0元,或成交價嚴重偏離市價,即是款額遠低於當時樓價,亦有機會被視作送契樓。表明定義看來,和「轉讓契」分別不大,但實際條款限制就較為複雜,隨時對日後按揭、稅務及業權均有影響。

送契樓來避稅是不可行

送契樓最大好處是讓原業主回復首置身份,但絕對不是零成本。因為稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用送贈契來避稅是不可行。同時,用轉讓契做近親轉讓可享免額外印花稅(SSD),但用送贈契則不獲豁免。亦即是,如於送贈日期起計 36 個月內放售物業,新業主仍要支付SSD

大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,故一般拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭,大大影響了物業的市場價值。

另一種情況,是父母「加按」手上物業,套現助子女上車。假設物業現時估值800 萬元,全現契套現的話,可最高重新按揭6成,套現480 萬元;如果未供甩按揭,又假設尚餘貨款額200萬元,則先要扣除貸款,可套現280萬元。但要注意父母要有足夠收入通過壓力測試。當然,父母可以利用物業、租金收入、外幣、股票、債券收入資產提升借貸力及通過壓力測試。

此外,曾經有新盤的賣樓條款中,接受買家抵押舊居,在支付10%首期後,發展商會借出120%的貸款,當中90%用作支付新樓的貸款;而餘下30%則用來償還舊樓按揭。

擔保人要小心做

如果用父母作擔保人協助置業,需要留意,如子女收入足夠每月供款,擔保人父母年齡則不受影響,可借足30年按揭;仁如子女沒有工作收入不足以償還每月供款,擔保人父母年紀太大,就可能借唔足30年按揭。建議擔保人收入比借款人較高,可以幫助更易通過壓測。另外,如擔保人有按揭、或其他負債如私人貸款、分期付款等,會將自身負債計算在内,壓測要求更高。

跑馬地遠景

優良校網為首要考慮

而近年來,父母為下一代,甚至下下一代作置業部署時,都會盡量在鄰近核心商業地段或優良校網為首要考慮,期望可以令手上物業「富得過三代」。當中老牌豪宅地段跑馬地及東半山一向供應罕有,社區配套完善,就是其中一個熱門之選。

小學校網為12,屬四大名校網之一,中學校網為灣仔區,區內名校林立,2020東京奧運會女子200米自由泳、100米自由泳雙銀牌得主何詩蓓,正正就是於香港聖保祿天主教小學畢業,跑馬地絕對講得上是她的成長地。12校網還包括軒尼詩道官立小學、聖公會聖雅各小學、聖若瑟小學、瑪利曼小學等多間小學名校。

下一集,將於10月30日(星期六)晚上10時,繼續於TVB翡翠台登場,由美聯物業首席區域營業董事Coleman Poon解構九龍塘樓巿潛力,分享「樓換樓 換Dream House」置業部署。同時,經絡按揭轉介營運總監張顥曦(Kostka Cheung)提供物業按揭方案,同場加映藝人黃祥興、陳庭欣、東張主持夫婦李旻芳及黃耀英星級置業個案,密切留意。

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