物业税是业主收租必须缴纳的税务，但物业税如何计算？缴税日期、悭税方法有什么要注意？ 报税选择租金个人入息税与物业税有什么分别？居所贷款利息如何扣税？马上收看“秘笈”，掌握悭税知识！
物业税悭税秘笈：什么是物业税？
物业税是将物业出租收取租金的业主必须缴纳的税务
业主在以下情况无需缴纳物业税：
- 物业用于自住且没有租金收入。
- 物业用于业主自己的业务经营，没有生租金收入。
- 物业处于空置状态。
物业税缴税日期
除非您已对评税提出异议或已提交申请缓缴暂缴税款，并已收到税务局通知暂缓缴交税款的金额，否则您必须于评税通知书上列明的缴税日期或该日前清缴税款。
物业税的暂缓缴交分为两期
评税通知书上将会列出两个缴税日期。通常情况下，第一期缴税日期为该年11月，而第二期缴税日期则为翌年4月。这是因为暂缓缴交税款的考量，您在该年10月底应该已经收到了7个月（即4月至10月）的租金，而到翌年3月底您应该已经收到了全年的租金。
留意交租的日期
另外，由于报税年度是由每年的4月1日至下一年的3月31日。若业主是在4月至7月期间有租金收入，及后业主到1月才将单位租出。期内租出的月份只有7个月，因此只需要报上7个月的租金收入，而不是12个月。
同时，若税约期内，租客有部份时间没有交租，在申报时亦可扣减相关没有租金的日子。
物业税计算方式
物业税按物业应评税净值，以标准税率(15%)计算。
物业税计算方法是：物业应评税净值是将租金收入扣除(ii)业主缴付的差饷或不能追回的租金或 (iii) 修葺及支出的标准免税额 (租金收入减去 ii 的20%) 。业主其他开支如管理费﹑地租﹑装修费﹑维修费﹑保险费、佣金和收租开支都是不均减。
计算方式亦可参考下表：
(i) | 租金收入 |
(ii)减： | 不能追回的租金 |
(iii) | 应评税值(i-ii) |
(iv)减： | 业主缴付的差饷 |
(v) | (iv-v) |
(vi)减： | 修葺及支出的标准免税额 (v x 20%) |
应评税净值 (v-vi) | |
物业税：应评税净值 x 15% |
怎样填写物业税报税表
| BIR57 | BIR58 | |
|---|---|---|
| 拥有人详情 |
|
|
| 声明书 | 申报是否属于唯一拥有人或只是代理人 | 声明填写人代表公司填报 |
| 更改业权 | 如果物业已出售或更改业权便需要填写，如没有任何变更便毋需填写 | |
| 物业出租详情 | 租金收入及扣除额 | |
| 补充通知 | 新通讯地址及授权代表资料（如有） | |
物业税申报要求:
BIR57和BIR58表格第4部分需填写以下资料:
- 该年度物业是否出租
- 出租月数
- 出租收入(含租金、顶手费、追回租金)
- 扣除额
- 3月31日物业出租状况
BIR60表格(个人业主)第三部需填写:
- 物业地点
- 出租期间
- 总出租收入
- 扣除额(差饷、不可追回租金)
- 净出租收入(总收入减扣除额)
公司拥有物业如符合以下情况,可豁免物业税:
- 租金收入已计入公司利润并课利得税
- 物业由公司自用以赚取应课税利润
物业税报税表要填什么？
物业税报税表可以分为以下几类：
- “BIR57”适用于由个别人士联权或分权拥有的物业
- “BIR58”适用于由法团或团体拥有的物业
- “BIR60”适用于全权拥有物业的业主
填写1.“BIR57”或 2.“BIR58”时，第4部分需列明物业租赁状况、出租月数、出租收入（已收或应收的租金、顶手费、追回租金）、扣除额及申报该年度3月31日物业出租状况。
全权拥有物业业主使用3. “BIR60”报税时，在第三部需填写物业位置、出租期间、总出租收入、扣除额（包括差饷和不能追回的租金）及总收入减去扣除额。
物业税悭税秘笈：以个人入息税报税
物业出租收入除了可以申报“物业税”，业主亦可以将租金转化为入息的一部分，申请个人入息课税，个人入息课税采用“累进税”税阶计算，如果业主本身工资收入不高，个人入息免税额未用尽，加上政府不时提供税务宽减，将物业应评税净值与入息合并，则能有效运用免税额，做到减税效果。如需转换报税方式，税局亦会发出通知。收租业主如实申报，就可以避免税负过多忧虑。
以个人入息税报税个案分析：
业主只有租金收入，一年为40万元，减去差饷2万元，有关物业税为4.56万元。如使用个人入息课税，则可有13.2万元的基本免税额，以及5万元的利息扣减，应缴税降至6600元
但若业主有70万元年收入，加上租金课税部份后，应课税约14.4万元。至于分开为物业税，以及薪俸税，应课税约14.2万元。因此，对于高收入人士，将收入分开计算，所需要交的税会较低。
如业主想以个人入息税计算，可以在物业税报税表内第1部，在个别业主的“选择个人入息课税”方格内填上剔号，同时亦应在个人入息税报税表第6及7部中填写有关资料
个人入息税扣减项目
购买收租物业的按揭利息 | 购买物业赚取租金收入的利息支出可抵扣 |
认可慈善捐款 | 捐给认可慈善机构的款项可抵税 |
长者住宿照顾开支 | 为直系亲属支付的长者照顾费用可抵扣 |
强制性公积金计划供款 | 法定强积金员工供款有最高扣减额。 |
自愿医保计划保单的合资格保费 | 合资格的自愿医保计划保费可抵扣 |
合资格年金保费及可扣税强积金自愿性供款 | 指定年金保费和自愿性强积金供款可抵扣 |
住宅租金扣除 | 如收租业主另外租住房屋居住，符合条件的租金开支可享住宅租金税项扣除 |
个人免税额 | 各人基本的税务免税额度 |
物业税悭税秘笈：联名物业视乎按揭比例
另外，如果是联名物业，有关按揭的利息扣减视乎联名人士的按揭比例。例如夫妇共同申请按揭，按揭比例各占一半。因此，夫妇若是分开报税，假设期内利息是5万元，则每人在个人入息课税可得到2.5万元免税额。但若是男方按揭占所有，即使业权是各占一半，则只有男方可全取得5万元的利息扣减。至于夫妇两人是合并报税，亦可取得5万元的扣税额。
物业税悭税秘笈：居所按揭利息扣减
至于自住居所按揭利息扣减，可以在薪俸税或是个人入息课税上申报，并且获得扣减。由于有年期上限20年。如果业主可能是在年底才买入物业，可得利息扣减月份只有约3个月，可能会浪费了一年。因此，若业主想全取足够20年，可能等到下一年才申报会较好。
另外，要留意居所按揭利息扣减只适用于一个物业，即使是夫妇，税局亦只会认为夫妇是同住，因此只有一个居所按揭利息扣减。若失妇各持有一个物业，只可以选择居住的物业的按揭利息支出扣减。
另外，由于扣减上限是10万元，若是联名持有物业，则会亦会视乎联名业主的按揭比例分配。若是夫妇两人按揭各占一半，则两人各可得5万元的利息扣减。
物业税悭税秘笈：物业税常见问题
物业税常见问题：在课税年度缴交的物业管理费，可以扣税？
虽然管理费一般会在租约列明由业主负责缴交，但管理费不能用作扣税。
物业税常见问题：实际修葺支出超出免税额，可以以实际支出扣税吗？
修葺支出实际开支超过免税额，超出部分不可扣减；而业主即使未进行物业修葺或开支，仍可享20%标准免税额
物业税常见问题：拖欠物业税有什么后果？
根据《税务条例》，如业主隐瞒物业出租情况或刻意逃税属刑事罪行，最高刑罚入狱3年及罚款5万元，并须缴付原本税额3倍的罚款。
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