申请按揭前必睇百科全书，拆解最新按揭政策、高成数注意事项、按揭利率以及分享申请步骤、各类物业特点、按揭保险计划，助您轻松踏上置业之路。

按揭百科2024：按揭政策安排更新

“按揭服务承诺”

金管局与银行8月23日发布“按揭服务承诺”，内容是：

• 客户提交完整申请文件后，银行承诺在两周内给出审批结果
• 提高按揭申请流程的透明度
• 改善客户体验，减少申请过程中的不确定性

支援中小企业的新措施

除了按揭服务承诺，新政策还包括了一系列支援中小企业的措施：

• 不随意收回贷款：银行承诺，对于能够按时还款的客户，不会无故收回贷款（call loan）。
• 抵押品价值下跌不影响额度：银行不会单纯因为抵押品价值下跌而下调信贷额度。
• 充分通知期：若银行评估后认为确实需要下调信贷额度，将给予客户6个月的通知期。
• 专责小组处理：如业界发现个别问题个案，将尽快转介至专责小组处理。
• 银行风险管理责任：银行仍需履行风险管理职责。
• 宽容处理：对于暂时遇到困难的客户，银行会采取宽容态度。
• 必要措施：若经过宽容处理后客户仍无法按时还款，或银行评估其经营状况持续恶化，银行将采取必要的应对措施。
• 共同协议：银行承诺与客户共同协商，寻求合适的解决方案。

新增按保计划新安排 3个情况下业主可申请出租自住物业

2024年8月8日，按证保险公司宣布由即日起，业主如有以下情况， 便可经银行申请豁免按保计划下的业主自住要求，将物业出租：

（一） 业主家庭将有新生婴儿或领养儿童，导致住屋要求改变；

（二） 业主失业，因而需要更具弹性的住屋或财务安排；或

（三） 业主有其他特别需要出租物业，而本身在相关物业已自住最少12个月。

作出申请的业主必须提交已签署的声明书，并提供相关的证明文件或说明其申请豁免自住的原因。一般而言，若业主除按保计划下的物业以外，拥有其他香港住宅物业，其申请不会被接纳。至于申请获得批准的业主，需承诺在豁免生效期间以香港为主要居住地，而且业主及其同为债务人的配偶或同居伴侣（如有的话）不会在香港购入其他住宅物业。

按保物业出租申请要求

作出申请的业主必须提供以下资料：

1. 提交已签署的声明书
2. 提供相关的证明文件或说明其申请豁免自住的原因

什么人士申请不获接纳？

一般而言，若业主除按保计划下的物业以外，拥有其他香港住宅物业，其申请不会被接纳。

申请豁免的业主需要遵守什么守则？

申请获得批准的业主，需承诺在豁免生效期间以香港为主要居住地，而且业主及其同为债务人的配偶或同居伴侣（如有的话）不会在香港购入其他住宅物业。

事实上，过去本港楼价高企，政府早年放宽中小价码数物业的按揭成数上限后，使大部份首置人士倾向透过按揭保险，并以高成数按揭购买码数较细的单位先“上车”，待日后物业升值或收入提升后，便可再透过楼换楼“细屋搬大屋”。然而，近年楼市回落，现时楼价由高峰时期急跌逾2成，这批首置业主更难去楼换楼。按证保险公司的新安排做法合适，可协助因增加家庭成员而需要改变住屋要求的业主的问题，让他们透过合法渠道暂时将自住的物业出租，并另行租住较大的单位。另外，经济仍未完全复苏，新安排亦可协助部份因失业而需要更具弹性的住屋或财务安排的业主过渡性地解决燃眉之急。

相信对因个人或家庭处境转变而有特别需要的业主伸出援手，尤其对失业业主的供楼压力带来舒缓，而新措施亦会有助放租盘稍为增加。不过，由于采用按保的业主一般以自住为主，除非面对上述3项情况，否则亦未会令放租盘即时大幅增加；尤其是本港最新失业率低见3%，相信因失业而放租的按保业主不会太多。

随着来港留学生及外来人才来港，为本港住屋带来新增需求，导致放租盘显著减少。据美联物业官方网站的租盘量计算，今年7月初全港放租盘数目比起去年同期按年大幅减少约23.5%。因此上述新措拖无疑有助放租盘稍为增加，但相信难以抵销强劲的租务需求，因此料租金升势持续。

按揭百科2024：住宅物业按揭成数

按揭百科2024：按揭利率是多少？

香港减息供楼新供少几多？

美国联储局(FED)宣布降息0.5厘，汇丰银行亦宣布减息0.25厘，降低最优惠利率（P）水平。汇丰银行推出低息按揭计划，吸引潜在买家。

这两项新计划的主要特点如下：

1. 计划一：
   • 首3年固定按息：3.25%
   • 第4年起：最优惠利率(P)减1.25%
   • 按现时P为5.625%计算，往后实际按息为4.375%
2. 计划二：
   • 首5年固定按息：3.15%
   • 第6年起：最优惠利率(P)减1.25%

实例分析：

以一个楼价500万元、按揭成数80%（即贷款额400万元）、还款期30年的住宅为例：

1. 新计划（首3年）：
   • 每月供款：17,569元
2. 现时市场主流方案（按息3.825%）：
   • 每月供款：18,983元
3. 每月节省：
   • 金额：1,414元
   • 百分比：约7.4%

值得注意的是，这两项计划均不提供现金回赠，且仅适用于100万至2,000万元的贷款额度。

按揭利率是多少？

现时香港银行的实际按揭利率约为4.125%，回赠更可以高达贷款额的2.6%。

最新按揭利率

绝大部分的香港按揭计划都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一个每天都浮动的利率。Hibor Plan计划每月的按揭息率都不同，每月以参考日的Hibor rate为基准加一个固定息率去计算，例如现时最抵的银行按揭计划为HIBOR+ 1.3%，假设该月参考日Hibor为4%，该月的按揭利率会变成5.3%。

由于Hibor在机会间中升至很高(1997年亚洲金融风暴时，隔离利率曾经升至300%)，所以Hibor Plan都会加设一个上限，会以P-rate (Prime rate) 最优惠利率减某一个固定息率去计算，例如当Prime rate是5.875%时，若按揭计划的上限为P-1.75%时，上限就会是5.875% – 1.75% = 4.125%。

如果Hibor为4%，Hibor+1.3% = 4.3%超过上限4.125%，该月的按揭息率将会以4.125%计算。

P-plan的P则指Prime，Prime rate最优惠利率就通常几个月甚至几年先会改变一次。P plan计划相对简单一点，会以Prime rate为基准减一个固定利率去计算，假设的最优惠利率为5.875%，现时最抵的P按计划为P-1.75%，所以上限为4.125%。

最新按揭利率

按揭百科2024：申请按揭程序

1. 申请人避免估值不足问题，签合约签先向经络按揭或银行做物业估价
2. 买卖双方签署临时买卖合约
3. 尽快向建议至少3间银行申请按揭贷款，简单一点想一次过申请可以找经络按揭帮手
4. 递交以下文件：临时买卖合约、借款人和担保人(如有)之身份证副本、工作证明、最近三个月的收入证明 (如粮单、银行月结单或存摺等，非固定收入人士需要递交更详尽记录)、最近年度的税单或报税表
5. 银行审批按揭，需要时间通常为2个星期到1个月
6. 比较并选择条款最适合的银行，并前往银行签贷款条件信作实
7. 银行会向你的律师楼致函，通知律师准备按揭契
8. 在交易日前，买家和担保人 (如有) 到律师楼签署按揭契据及银行要求的其他文件
9. 律师行知会银行，银行会将贷款交予律师行安排送交卖方，交易便告完成
10. 银行会发放按揭的现金回赠
11. 银行寄上还款过程表，通知客户每月供款之本金、利息及结余等详细资料

按揭百科2024：为何要买按揭保险？

按揭入息审查

DTI比率是指每月按揭供款与每月入息的比例，例如每月按揭供款为20,000元，每月入息为50,000元，供款与入息比率便是40%，现时一般情况下要求为50%，但会受多项因素出现转变，包括申请人现有多少按揭情况等。

按揭百科2024：按揭物业种类

楼花﹑新楼﹑一手楼住宅按揭

不论是楼花还是已落成的新楼，现时已经可以用划一的按揭成数申请按揭，想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。

楼花按揭更新︰新增2024年6月按保技术调整

香港金融管理局（金管局）6月14日向银行发出指引，就2024年2月28日公布的物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施（措施）及其他相关监管要求作技术调整。

措施的涵盖范围将扩大至2024年2月28日前已签订的临时买卖合约并且在2024年2月28日或以后预计完成的自用楼花住宅物业的按揭申请，令有需要的合资格用家能够叙造最高七成的按揭贷款。此项调整即日生效。

2月28日前已签临约楼花 可放宽按揭成数至最高7成

因应住宅市场的走势，部分在过去数年购入楼花住宅物业并选择建筑期付款的用家，在申请按揭贷款时，可能遇到估价低于成交价的情况，因而面临需要额外筹措首期资金的困难。金管局认为在银行物业按揭贷款业务风险得到妥善管理的前提下，有空间微调2024年2月28日公布的措施，以协助这些有实际困难的用家，叙造较高成数的按揭贷款。

是次微调着眼于具真正置业需要的用家。金管局再次提醒市民，置业是一项长期承担，在作出置业决定时，应该小心评估风险，量力而为。

金管局亦借此微调其他相关的监管要求：

(1) 简化以资产水平计算借款能力的方法；及

(2) 在计算借款人的“供款与入息比率”时，投资物业的租金收入的扣减率由至少三成回复至至少两成的参考水平。

同时，香港按证保险有限公司（按证保险公司）同时宣布相应将按揭保险计划（按保计划）现时合资格准则的适用范围，扩大至于任何日期签订临时买卖合约的一手自住物业的相关按揭保险申请。此项调整即时生效。

今次按保计划的技术调整，可协助置业自住但有实际困难的人士（包括部份近年购入楼花住宅物业并选择建筑期付款的用家）叙造较高成数的按揭贷款。

发展商按揭

由于部分借贷者未能向银行借取足够贷款，所以发展商在销售新盘时经常会透过旗下的财务公司提供发展商按揭，俗称“发展商二按”。通常发展商按揭申请门槛比较低，有些甚至不用通过压力测试便可申请，所以又名“呼吸Plan”，有呼吸便可以借到钱买楼，通常可以借到九成。要留意通常发展商按揭利率在首两/三年优惠期后会大幅提高，每月供款或会大增，到时候借贷人若未能转按至银行，每月按揭供款或会是一个负担，借贷者需要留意。

二手楼住宅按揭

购买1,000万以下的住宅物业可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。

居屋按揭

一手居屋按揭由政府担保，即使借足 9 成，亦不用购买按揭保险和免压力测试。

“白居二”是“白表居屋第二市场计划”的简称，“白表”即未拥有公屋、未能以绿表申请居屋的申请人士，“第二市场”的意思是二手市场。政府于 2017 年起将“白居二”计划每年恒常化，让资金并非很充裕的香港永久居民可以用“免补地价”的价钱购入二手市场上的居屋楼盘。至于已补地价的居屋买卖就当私人物业去处理。

用白表资格购买一手居屋或“白居二”计划，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期，最长还款期可达30年。

居屋按揭疑问

村屋按揭

一般银行在批出村屋按揭条款时，大致和私楼分别不大。1,000万以下最高85%，1,000万至1,125万最高80至85%(上限900万)，1125至1500上限为80%，1,550至1,715万上限为70-80％（上限为1,200万），1,715万以上至3,000万元上限为70%。

但注意有几类村屋不接受按揭保险申请，包括1905年集体官批已被占用的村屋的旧屋地和由祖先或族堂留下予后人的村屋(祖堂地)，这几类村屋最高只能申请70%按揭。

查询最新村屋按揭利率和优惠

唐楼按揭

唐楼一般楼龄都有几十年，所以未必可以借足30年，虽然可以购买按揭保险，但因为很多唐楼质素通常比较差，所以银行一般只会批出7成的按揭成数。建议购买前，先向我们集团子公司经络按揭的专业人员查询最新的情况。

银主盘按揭

所谓“银主盘”，原理是原业主未能偿还物业贷款，而被借贷方（多为银行，下称银主）入禀法院，没收作为抵押品出售，令按揭申请人可偿还债务，银主盘通常售价较市价便宜，不过成交期通常较短，而且业权有机会比较混乱，所以买家必须留意更多细节才好决定。

车位按揭

车位按揭金额虽然一般比住宅按揭少，但条款比较严格。申请车位按揭时没有其他按揭物业在身，按揭成数最多为五成；如有，最高车位按揭成数会再扣减一成。其还款年期最长达15年。供款与入息比率上限为40%，在压力测试下的上限为50%。不过，如果申请人购买住宅物业时是连车位购买，向银行申请按揭贷款时可以包括车位去申请，若成功批核，车位按揭年期与私人楼宇相近，最长可承造30年。

工厦/商厦/铺位按揭

工厦/商厦/铺位单位按揭同样比住宅按揭审批条款严格。申请非住宅项目按揭时，借款人最高只可造7成按揭；如已经有其他任何类型的物业按揭或担保，最高按揭成数会再扣减一成，最长可承造20年。

按揭百科2024：申请按揭时容易忽略的地方

计算按揭金额和首期时，借款人很容易忘记印花税开支、自己本来按揭以外的债务、忽略按揭贷款上限、忽略自己是非固定收入人士、忘记拥有其他物业是按揭上限会减少和压力测试要求会提升等。详细可以查看文章 超过90%新手买家常忽略的5大上会及置业细节

按揭百科2024：物业估价如何影响按揭

物业估价是申请按揭重要一环，一旦估价不似预期，甚至出现无法估价状况，申请人便要准备更多首期。申请按揭的时间、物业单位背景、物业成交量及物业质素等，均与估价高低息息相关。详情可以参考

【按揭拆局】4大因素影响物业估价

按揭常见问题 Q&A

为何银行会不批出按揭？

• 可以参考 【置业疑难】5个银行不批出按揭的原因

信用卡及私人贷款都会计入压力测试？

• 可以参考【按揭拆解】信用卡及私人贷款都会计入压力测试

使用按揭专介中介有什么好处？

• 可以免费专人跟进，按照你的需要、背景推荐最抵的按揭计划，而且比起自己直接去银行申请可以取得额外的现金回赠优惠。坊间市占最高之一的是两大上市集团美联和长和联营的经络按揭，成立超过23年，95%申请获得银行成功批核。千万要避免一些会收取费用的中介公司。

 

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