任职银行的James月入6万元，他希望今年实现置业计划，但不太清楚在现行按揭制度下，如何可以买入几多钱的物业。其实要知道自己能负担多少楼价，会受申请人的收入、首期、按揭成数及财务背景影响， 今次透过个案分析，为James及大家拆解按揭疑问。

情况（一）：不借取按揭保险（有充裕首期）

现时压力测试要求当利率上升3厘，申请人的每月供款不得高于月入60%。假设以封顶息率2.5%计算，即当利率上升至5.5%时，James的每月供款额最多为3.6万。如果James不想借取按揭保险，根据现行按揭成数指引，1,000万以下物业最高按揭成数为六成（贷款额上限500万），1,000万以上最高按揭成数为五成。所以James如果首期充足，可以买入楼价1,200万的物业，按揭成数为五成，首期开支为630多万，每月供款额约为2.5万。 

*根据H按封顶息率2.5%及按揭还款期30年计算

情况（二）：不借取按揭保险（首期资金较少）

当然，如果James首期没有六百多万，他便只能买入楼价较低的物业。假设James的首期只有320万，他便只能买入800万的物业，最高承造六成按揭，总贷款额约为480万，每月供款约为1.8万。 

*根据H按封顶息率2.5%及按揭还款期30年计算

情况（三）：如果想申请九成按揭保险

如果James的首期不足，而又符合按揭保险资格，他可以透过按保申请高成数按揭。假设James想借尽九成按揭，由于按揭保险当中800万以下的物业才能做到九成按揭，可调整买入的物业的楼价，最高可买入楼价约703万的物业，首期开支能大幅削减至70.3万，每月供款维持约2.5万。 

*根据H按封顶息率2.5%及按揭还款期30年计算

不过申请按揭保险涉及不少要求，除了物业必须为自住，借款人需要支付按揭保险开支，就以上个案为例，按揭保费为贷款额的5%，所以保费为$316,350（$6,327,000 x 5%），如果申请人财务状况良好，可获得约六折优惠，折扣后实际保费为$189,810。

以上例子只供初步参考，如果借款人本身有按揭在身或做担保人，收入并非来自香港，按揭成数需要下调，最终影响可负担楼价。

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