【人生胜利组】2024居屋卖走换私楼 有无得谂?

可以合资格申请又成功抽中居屋,可以用市价折让入场,而且近年转售个案,每每都大赚离场,所以被坊间称之为人生胜利组。而且套现约数以百万现金后,换楼升级至私人物业

就以新居屋一个小业主为例,2019年9月以约243.54万元购入长沙湾新居屋凯乐苑E座凯瞳阁低层单位,实用面积386平方呎,属开放式间隔,2021年以480万元卖出(居二市场),成交呎价约12,435元。虽然持货不足三年,需付10%额外印花税(SSD),扣除约48万元税项后,料帐面仍赚逾188万元或七成。

不过,即使手持188万元,的确基本上都可以够入场私人物业,作为首期,但假设购入一间800万元内的私人物业,以借入600万元按揭计算,供款30年,每月供款将达25,000元以上,供款金额绝对不是轻松。

日前曾爆出一宗“清水楼”居屋转手劲赚近400万港元的交易,引来社会关注居屋的转卖情况。

房委会于2024年1月25日表示,处理一宗已进行转售的单位个案,业主最后需向房委会提交出售单位后所赚取的所有利润。房委会强调,一直严肃跟进并就怀疑违反居住规定的个案,在考虑每宗个案的情况后会采取适当行动;又提醒市民,业主需遵守有关所有资助出售单位的居住规定。

房委会指,因应个别个案的特殊因素,例如业主需要因病入院、家人有严重健康问题需要照顾,而未能处理装修搬屋等问题,房委会会暂缓执行违反买卖协议行动,并要求业主于指定期限内入住有关单位,以符合买卖协议的要求,房委会亦会对有关单位的居住情况进行监察,以确保违规情况得以纠正。

该单位原业主于2019年10月以442.79万港元购入单位,单位未补价,持货近4年,最初开价900万港元,最后以838万港元成交,转手帐面获利395.21万港元离场,单位升值89%。

私楼管理费随时贵一倍

再者,进驻私楼,其实是想透过换楼改善居住环境,属无可厚非,然而,不少额外开支是不可遗忘的。其中一样是日常杂费,私楼租值较居屋高,自然承担较高的差饷和地租;此外,居屋周边设施配套相对简约,管理费较相宜,按实用面积计算,每呎最高两元左右。

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反观,私楼会所设施众多,大型私楼会所提供的设施除了几乎必备的健身室、室内外泳池及烧烤场外,部分更提供空中花园及宴会厅等设施,需要人手营运及保养,征收的管理费自然较高,以近年落成的新楼项目为例,每呎4至5元管理费可说是基本入场门槛。

还有一个值得考虑的因素,就是本身居屋单位的市价折让比例。其实成功赚钱离场,就是用作补贴买私楼的地价差距,如果本身居屋单位的市价折让比例偏高,揾私楼时自然要“硬食埋”地价,意味将要为私楼投资付出多一重溢价。当日用六折,甚至半价买入的居屋,是否值得轻言放弃,值得心思。

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不补地价出售反而着数

居屋设有补地价限期,但即使未补地价的居屋,业主只要持货超过2年仍可转售。而且二手居屋供应少,过去不少未补地价的居屋亦有不错的升幅,部份居屋的出售价可能只较自由市场价打8折。假如居屋最初折扣率约6成,在未补地价下能以8折出售,不补地价出售反而较为有着数。

如果想以较高价出售居屋,建议在居屋楼龄18年或以下时出售会较理想。因为相关物业较为新,保养肯定较更旧的居屋屋苑好。其次,居屋楼龄在18年或以下,距离政府的30年担保期还有一段时间,下手买家申请按揭时,仍可以免压测申请9成或9成半楼按,同时有25年还款期,较为吸引。同时业主如果能适当地装修单位,保持原则,亦会有利居屋的二手出售。

私楼居屋价

至于出售居屋后,想找较低价的私楼,同时屋苑配套亦不会太差,其实市场上亦有相关选择。例如在深井的豪景花园,最近成交平均呎价约10,000元内,屋苑的单位间隔亦较大,近800呎,而屋苑的配套齐备,适合想换楼的家庭客。

另外,在天水围的嘉湖山庄,不少单位呎价约10,000元内,同样有不少选择,而且间隔上有较多2房及3房单位,面积介乎450呎至650呎,售价约300多至500多万元,买入门槛较低。

如想选择较低市区单位,将军澳的日出康城,亦有较平的选择,例如2期的领都,亦不是高出居屋呎价很多。屋苑亦是以大单位为住,一个约700呎的单位,成交价为1,000万内。

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