九成按揭7大要求
香港买楼最多可以做到9成按揭，但需要符合几个以下条件才可以做到，包括
- 拥有“首置人士”身份，只要申请按揭时未持有任何本地的住宅物业，都可属首置人士，如果拥有车位、工厦等非住宅物业也符合“首置”身份。
- 固定受薪人士
- 收入来源主要来自本地
- 购入的物业只能作为自住用途
- 超过400万的新楼只能做建期按揭，上限为1000万，新楼楼花(未落成的新楼)楼价上限为400万
- 需要购买按揭保险，不用压力测试，但压力测试会用来评估申请人需否付额外按揭保险费用
- 供款占入息比率(DTI)不能超过50%
例子：供款期30年，年利率4%，首次置业人士做9成按揭，假设按揭保险费用开始时一笔过付清，
| 物业价值 | 首期 | 印花税 | 按揭保费费用 | 每月供款 |
| 400万 | 40万 | 6万 | 15.66万 | $16,166 |
| 500万 | 50万 | 11.25万 | 22.5万 | $20,207 |
| 600万 | 60万 | 13.5万 | 27万 | $24,248 |
| 700万 | 70万 | 21万 | 31.5万 | $28,290 |
| 800万 | 80万 | 24万 | 36万 | $32,331 |
| 900万 | 90万 | 27万 | 42.85万 | $36,373 |
| 1000万 | 100万 | 37万 | 47.61万 | $42,552 |
*按揭保险费用可以分摊每月付清 详细资料可以参考美联按揭计算机
八成按揭要求
所以要做到9成按揭其实并不是一件容易的事，反而要做到8成按揭，需要达到的楼价条件就相对宽松，首先新楼楼花采用即供计划，600万或以下的住宅物业最高可以做到8成按揭，而且不需要首次置业身份和不用固定收入的要求。
而新楼建期计划或二手楼按揭，1500万以下都可以做到最少8成按揭。只要按揭成数不超过8成，就不需要首次置业身份和不用固定收入的要求。
| 物业价值 | 首期 | 印花税 | 按揭保费费用 | 每月供款 |
| 400万 | 80万 | 6万 | 6.88万 | $14,678 |
| 500万 | 100万 | 11.25万 | 8.6万 | $18,348 |
| 600万 | 120万 | 13.5万 | 10.32万 | $22,018 |
| 700万 | 140万 | 21万 | 13.83万 | $25,768 |
| 800万 | 160万 | 24万 | 15.81万 | $29,449 |
| 900万 | 180万 | 27万 | 20.3万 | $33,243 |
| 1000万 | 200万 | 37万 | 22.56万 | $36,937 |
| 1100万 | 220万 | 41.25万 | 24.82万 | $40,630 |
| 1200万 | 240万 | 45万 | 27.07万 | $44,234 |
比起九成按揭，除了每月供款减少外，按揭保费费用也大幅减少超过一半以上！
*按揭保险费用可以分摊每月付清 详细资料可以参考美联按揭计算机
住宅物业按揭成数上限(购买按揭保险计划之下)
| 首次置业 | 非首次置业 | |
| 450万或以下 | 90% (二手楼/一手建期) | 80% |
| 80% – 90% (楼花)(上限360万) | ||
| 450万以上至1000万 | 90% (二手楼/一手建期) | |
| 80% (楼花) | ||
| 1000万以上至1125万 | 80% – 90% | |
| (上限900万) | ||
| 1125万以上至1500万 | 80% | |
| 1500万以上至3000万 | 70%或1200万以上 | |
住宅物业按揭成数上限 (没有购买按揭保险计划之下)
| 住宅物业 | 非住宅物业 | |||||
| 自住用途 | 公司名义购入或非自用 | |||||
| 入息来源 | 首置 | 有物业/担保 | 香港 | 有物业/担保 | 香港 | 有物业/担保 |
| 申请人于香港未持有任何形式按揭 | ||||||
| $1500万或以下 | 70% | 60% | 50% | 40% | 60% | 50% |
| $1500万至$3000万 | 60%或1050万以上 | 50%或900万以上 | ||||
| $3000万以上 | 50%或1800万以上 | 40%或1500万以上 | ||||
| 资产净值批核 (不论物业价值) | 50% | 40% | 50% | 40% | ||
简单点说，最清白的申请者1500万或以下可以借70%。
按揭利率是多少？
现时香港银行的按揭利率在世界来说算是非常低的，在经历2022年至2023年中的加息周期后，大部分香港银行的按揭计划基本按揭利率依然低于4%，回赠更可以高达贷款额的2.6%。最新按揭利率
绝大部分的香港按揭计划都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一个每天都浮动的利率。Hibor Plan计划每月的按揭息率都不同，每月以参考日的Hibor rate为基准加一个固定息率去计算，例如现时最抵的银行按揭计划为HIBOR+ 1.3%，假设该月参考日Hibor为1.2%，该月的按揭利率会变成2.5%。
由于Hibor在机会间中升至很高(1997年亚洲金融风暴时，隔离利率曾经升至300%)，所以Hibor Plan都会加设一个上限，会以P-rate (Prime rate) 最优惠利率减某一个固定息率去计算，例如当Prime rate是5.75%时，若按揭计划的上限为P-2.25%时，上限就会是5.75% – 2.25% = 3.5%。
如果Hibor为3%，Hibor+1.3% = 4.3%超过上限3.5%，该月的按揭息率将会以3.5%计算。
P-plan的P则指Prime，Prime rate最优惠利率就通常几个月甚至几年先会改变一次。P plan计划相对简单一点，会以Prime rate为基准减一个固定利率去计算，现时的最优惠利率(大P)为5.625%，现时最抵的P按计划为P-2.375%，所以上限为3.5%。
申请按揭程序
- 申请人避免估值不足问题，签合约签先向经络按揭或银行做物业估价
- 买卖双方签署临时买卖合约
- 尽快向建议至少3间银行申请按揭贷款，简单一点想一次过申请可以找经络按揭帮手
- 递交以下文件：临时买卖合约、借款人和担保人(如有)之身份证副本、工作证明、最近三个月的收入证明 (如粮单、银行月结单或存摺等，非固定收入人士需要递交更详尽记录)、最近年度的税单或报税表
- 银行审批按揭，需要时间通常为2个星期到1个月
- 比较并选择条款最适合的银行，并前往银行签贷款条件信作实
- 银行会向你的律师楼致函，通知律师准备按揭契
- 在交易日前，买家和担保人 (如有) 到律师楼签署按揭契据及银行要求的其他文件
- 律师行知会银行，银行会将贷款交予律师行安排送交卖方，交易便告完成
- 银行会发放按揭的现金回赠
- 银行寄上还款过程表，通知客户每月供款之本金、利息及结余等详细资料
为何要买按揭保险？
现时本港有 3 家公司提供按揭保险服务，分别为：
- 香港按揭证券有限公司(HKMC)
- 昆士兰保险(QBE)
- 美亚保险(AIG)
申请人需要经银行申请按保，银行会决定用哪一家按保公司就由银行决定，申请人不能自选。虽然 3 家按保公司的保费都是一样，保费可以连按揭费用一齐借。按揭保险费用视乎贷款年期，按揭成数，借款人本身有没有担保或其它按揭等因素决定。一般来说九成按揭保费比八成按揭都比贵一倍以上。
按揭保费收费详细列表
例如600万的物业，做9成按揭，还款期30年， 按揭保险费 ＝ 600万＊90%＊4.35% = $234,900。可以分30年还，每月按揭大约多$1,000。
通常按揭保险都有提供折扣优惠，介乎30%至40%不等，所以实际供款数字还比上述少
点解要做压力测试？
压力测试是金管局对银行的风险监管措施之一，确保借贷人在经济逆转下有足够负担能力应付还款，申请人每月供款占入息比率不得高于月入的某个百分比。
| 借款人情况 | 压力测试要求 |
| 假设申请人在申请按揭时没有任何按揭在身，或没有做任何担保，物业为自用 | 60% |
| 申请人收入来自香港以外地区 | 50% |
| 非自用/出租物业 | 50% |
| 申请按揭时已经有按揭在身/任担保人 | 50% |
| 非自用物业+收入来自香港 | 40% |
| 有按揭在身+收入来自香港以外地区 | 40% |
| 非自用物业+有按揭在身+收入来自香港以外地区 | 40% |
除了压力测试，供款人也需要通过供款与入息比率(DTI)，DTI比率是指每月按揭供款与每月入息的比例，例如每月按揭供款为20000元，每月入息为50000元，供款与入息比率便是40%，现时一般情况下要求为50%，但会受多项因素出现转变，包括申请人现有多少按揭情况、收入来源、物业自用与否等。
按揭物业种类
楼花/新楼/一手楼住宅按揭
记住，任何情况下楼花(未落成的新楼)不能做9成银行按揭！即使是用了按揭保险及符合成数上限的资格，楼花按揭最高只能做8成按揭，若需要承做9成按揭，在购买新楼楼花时一定要选择“建期”供款计划，或直接买已经落成的“现楼”。至于“建期”按揭的成数上限和月入要求和二手楼按揭相同。想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。
发展商按揭
由于部分借贷者未能向银行借取足够贷款，所以发展商在销售新盘时经常会透过旗下的财务公司提供发展商按揭，俗称“发展商二按”。通常发展商按揭申请门槛比较低，有些甚至不用通过压力测试便可申请，所以又名“呼吸Plan”，有呼吸便可以借到钱买楼，通常可以借到九成。要留意通常发展商按揭利率在首两/三年优惠期后会大幅提高，每月供款或会大增，到时候借贷人若未能转按至银行，每月按揭供款或会是一个负担，借贷者需要留意。
二手楼住宅按揭
2022年按揭保险放宽之后，若购买按揭保险，购买1920万以下的住宅物业都可以做到高成数按揭，非首置人士最多可以做到9成(也需要视乎按揭金额)，如果是首置人士，购买1000万以下的住宅物业可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。
若不购买按揭保险而申请人是首置身份，1000万或以下的住宅物业可以做到最高6成银行按揭，1000万以上做到5成。若入息来源来自香港以外，上限扣减一成；以公司名义购入或非自助用途，上限扣减一成；若不是以入息批核来申请按揭，而是用资产净值批核，不论物业价值多少，按揭成数上限为40%。
若申请人不购买按揭保险而申请人不是首置身份，上述所有情况下，按揭成数再减一成。
居屋按揭
一手居屋按揭由政府担保，即使借足 9 成，亦不用购买按揭保险和免压力测试。
“白居二”是“白表居屋第二市场计划”的简称，“白表”即未拥有公屋、未能以绿表申请居屋的申请人士，“第二市场”的意思是二手市场。政府于 2017 年起将“白居二”计划每年恒常化，让资金并非很充裕的香港永久居民可以用“免补地价”的价钱购入二手市场上的居屋楼盘。至于已补地价的居屋买卖就当私人物业去处理。
用白表资格购买一手居屋或“白居二”计划，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不过，“白居二”要留意政府担保的年期，或未能做到25年。如果楼盘的楼龄超过二十年，要有心理准备银行未必批出最高成数及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年还款期，而可能只有六成按揭及更短的还款期。
去年开始，居屋更放宽可以用H-按的按揭计划，查看
村屋按揭
一般银行在批出村屋按揭条款时，大致和私楼分别不大。1,000万元或以下的村屋物业，也能申请按揭保险，不过按揭成数上限会比一般二手私楼底，400万元至800万元的村屋，首置客最高可造85%按揭，800万元至900万元，最高仍可造85%按揭，但贷款上限为$720万元；900万至1,000万元，最高按揭成数为80%，贷款上限为800万元。而非首置客则最高承造80%按揭。
但注意有几类村屋不接受按揭保险申请，包括楼花、1905年集体官批已被占用的村屋的旧屋地和由祖先或族堂留下予后人的村屋(祖堂地)，这几类村屋最高只能申请60%按揭。
唐楼按揭
唐楼一般楼龄都有几十年，所以未必可以借足30年，虽然可以购买按揭保险，但因为很多唐楼质素通常比较差，所以银行一般只会批出6成的按揭成数。建议购买前，先向我们集团子公司经络按揭的专业人员查询最新的情况。
银主盘按揭
所谓“银主盘”，原理是原业主未能偿还物业贷款，而被借贷方（多为银行，下称银主）入禀法院，没收作为抵押品出售，令按揭申请人可偿还债务，银主盘通常售价较市价便宜，不过成交期通常较短，而且业权有机会比较混乱，所以买家必须留意更多细节才好决定。
车位按揭
车位按揭金额虽然一般比住宅按揭少，但条款比较严格。申请车位按揭时没有其他按揭物业在身，按揭成数最多为五成；如有，最高车位按揭成数会再扣减一成。其还款年期最长达15年。供款与入息比率上限为40%，在压力测试下的上限为50%。不过，如果申请人购买住宅物业时是连车位购买，向银行申请按揭贷款时可以包括车位去申请，若成功批核，车位按揭年期与私人楼宇相近，最长可承造30年。
工厦/商厦/铺位按揭
工厦/商厦/铺位单位按揭同样比住宅按揭审批条款严格。申请非住宅项目按揭时，借款人最高只可造4成按揭；如已经有其他任何类型的物业按揭或担保，最高按揭成数会再扣减一成，最长可承造20年。不过，目前适用于住宅的额外印花税（SSD）及买家印花税（BSD），均不适用于工厦。只有非住宅物业的累进式从价印花税(AVD)才适用于工厦，税率最高为8.5%。
申请按揭时容易忽略的地方
计算按揭金额和首期时，借款人很容易忘记印花税开支、自己本来按揭以外的债务、忽略按揭贷款上限、忽略自己是非固定收入人士、忘记拥有其他物业是按揭上限会减少和压力测试要求会提升等。详细可以查看文章 超过90%新手买家常忽略的5大上会及置业细节
物业估价如何影响按揭
物业估价是申请按揭重要一环，一旦估价不似预期，甚至出现无法估价状况，申请人便要准备更多首期。申请按揭的时间、物业单位背景、物业成交量及物业质素等，均与估价高低息息相关。详情可以参考
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