买卖凶宅作一般会被楼市投资者视“另类投资”,贪其与一般单位有2至3成的折让。另外,亦有一些百无禁忌的买家选择以低价买入单位作自住,但就要留意银行的按揭以及估价问题。
凶宅大多没有网上估价
虽然现时大型银行都会为物业提供网上估价,但是买入凶宅的话,网上估价不一定可靠,一来银行未必会显示估价,二来可能银行未有将凶宅因素加至网上估价当中。因此,买家最好亲自到银行,或是致电到其估价联络部门,查询单位的估价,并提示单位有机会是凶宅或是凶宅同层。
买家可能担心主动提示银行单位属凶宅或会影响力按揭成数,但其实凶宅单位只会影响到估价金额。当获得估价后,银行一般都会按照估价的金额批出相应的按揭成数,非按保申请,最高为估价的6成。
可不可以用按保?
如买家希望透过按保买入凶宅的话,仍是有机会的。不过,按保公司可能会重新估价,而且由于按保公司会较审慎,可能会导致新估价较银行为低。不过,如果是经大银行申请按揭,按保一般都会参考大银行的估价。
凶宅程度影响估价
影响凶宅的估价以及能否获得估价取决于四个因素,包括命案的性质,例如意外和家庭纠纷;第二是事件轰动的程度,例如有否被广泛报道;第三是死者的人数;最后是事件发生距今时间。
因此银行在估价时会考虑案件的严重性,例如曾经发生过分尸或谋杀的单位估价,会低于曾发生自杀事件的单位。
另外,如果发生的单位属于“极凶”宅,则会影响同层以及同座的单位估价,令到同层凶宅的估价都会有折让。如果买家只是买入同层的单位,为取得较高估价,可同时间向多间银行查询以及申请按揭。若果认为银行估价过低,可找按揭转介公司为其向银行作估价平反。
虽然因应香港楼价高企,银行仍会为不少凶宅作估价以及按揭批核。不过,买卖凶宅始终有一定风险。银行可能会因应情况而决定是否批出按揭,若银行不能承造按揭,买家要面临挞订的风险,同时若单位过凶,银行亦可能不会作出估价。另外,与一般物业按揭申请一样,买家亦要确保自己有良好供款能力,银行才会批出按揭。