【2023买楼】如何用数据 评定“真‧笋盘”?

2023楼价回升,小市民不时会找平盘笋盘,务求买到平少少的物业。然而,坊间对平盘笋盘的定义似乎各有不同,但一定要有以下基准作为参考。

银行估价不足=不是平盘

首先,最直接的验证方法,就是利用银行估价。物业估价是承造按揭的重要指标,每间银行都会在批核按揭贷款额之前,为申请单位进行估值考量,并以此决定批出的贷款额,是银行控制风险的程序。

如果心仪单位遇上多家银行估价不足,即是物业价值升势过急,银行估价追不上,亦即是买家有机会需抬钱上会,很明显,心仪单位已经不是一个平盘。

【筍盤定義】買樓看數據 如何評定「真‧筍盤」?

相反,银行估足价甚至有凸,就可视为平盘笋盘的准则之一。当然,如果锁定笋盘后,尽早寻找银行做按揭,而部份银行会上门作估价,视乎屋苑是否大型屋苑,而决定会否入屋作实地估价。

【买楼程序2023】买二手楼10大步骤 | 按揭申请 | 付款方式 | 估价 | 成交期

用历史高价作对照

至于另一个验证平盘笋盘的指标,就是利用屋苑或该幢物业的历史高价作对照,包括呎价及总成交价。基本上,网上已经有足够的资料供搜寻相关数据,有了基本的价钱概念,才去睇楼,心理上有一个预算先,用屋苑或该幢物业的最高价的单位,跟自己心仪的放盘比较一下,但当然,楼层、座向及景观有关因素都要加入一同分析,去衡量现在放盘开价是否贴市,抑或偏高偏低。

同时,传媒不时会报导不少楼大减价成交,但需要留意本身开价是否贴市,如是偏高的话,即使是大减价,都可能只是贴市成交而非平价成交。

租值要支持到楼价

租金回报都是支持楼价的重要因素。用现时中小型住宅的租金回报为2.59厘作为一个标准,如果回报低于2.59厘,即代表你购入的单位价值,低于大市其他单位的回报。相反,如果能获取高于2.59厘的回报,则代表租值支持到楼价,方可定性为笋盘。

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故此,现时不少一手楼业主收楼后放租,租金回报不时只有2厘左右,即是反映业主买入价跟租值有偏离。

如果遇上心仪目标单位,心态上要做到“快、狠、准”,以避免跟给予其他外来竞争者加入,同时,议价过程中要尽量减少给予业主思考的时间。

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