【逆巿减磅】业主淡巿减持贴士

近期楼市下跌,有位朋友持有多个物业,打算减磅以待日后再入市,问到应如何在淡市下卖到好价。其实不少业主在淡市下,都要花较长时间才可以将物业出售,要想快速出售物业,其实有些方法。

选择租约快到期物业

由于朋友持有多个物业,平日物业都会租出,以租金收入作为供楼。但是对于买家而言,尤其是目前入市以自住用家为主,并不喜欢连租约出售的单位,一来按揭成数较低,无论多少楼市,按揭成数只得5成。另一方面,有租约在身,则代表新买家要等租客搬走后才能自住。

因此,建议朋友选择一些租约快到期的物业放售,至于目前在死约期的物业就要等到死约期完结后才好放售。不过,朋友说到因为放售需时,不想先叫租客走了才放售,要白白负担供楼费用。于是建议,朋友可以与租客商议安排某段时间睇楼,一次过开放给多个睇楼客,减少对租客的打扰。当然租客是有权不开放,那只好尽量提供单位的相片及影片,让买家可以了解单位情况。

增加房间数目

朋友又表示,有部份物业租客刚刚搬走,正考虑一边放售,一边租出,又有没有方法可以吸引更多客人。其实租客刚刚搬走,可以改动间隔,尤其是在空间许可下,增加房间数目,开放式改做一房,客群由单身族增至情侣或夫妇。一房改做两房,则由夫妇客扩至家庭客。两房改做三房便可以由家庭客扩展至换楼客。最少的改变,却能大大增加客源。

豪装出售反而令买家难买

同时亦建议朋友并不一定要将单位改成豪装出售,虽然外观吸引,但却成本高,而且一般银行估价都不会考虑单位已经作出豪装。因此,朋友如想将装修费加至售价时,银行估价可能会出现远远未到价。例如银行为物业估价700万元,但朋友因为豪装80万元,将售价定于780万元。对于买家而言,即使能批出估价9成贷款,亦只有630万元,仍要支出150万元的首期,可能会因为贷款不足,而被逼放弃买入。加上豪装后未必每个买家喜欢,亦增加了等待懂欣赏的买家出现的时间。

售价贴近按保范围

最后提到朋友,物业吸引买家主要两点一是价钱,一是地段。物业地段业主改变不了,但是价钱则可以。而开出吸引的售价,要靠业主了解市场成交情况,可以在大型地产代理的网站上了解到。同时售价尽量贴近按保范围,现时1000万元或以下物业都可以做到高成收按揭,如买家认为物业价格约1000万元水平,可开出1050万元水平,让部份买家认为可倾至1000万元,以申请按保。

网上放盘

朋友听完后,想知道有什么方法可以快点放盘。其实现时网上放盘十份方便,例如美联荀盘APP就有网上放盘功能,即使肺炎疫情下,不想出街,只要通过APP提交业主个人联络方法,及物业资料,就有专人跟进,并会将楼盘上载至APP及美联网站上,接触全港市民。

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