除了买楼需查册外,其实租屋时,一样有查册需要,而物业代理一般都会给予有关物业的查册纪录。不过,由于查册纪录涉及不少法律名词,一般人平时较少接触到。因此,是次同大家讲解几个查册需要注意的事。
防止冒称业主
过去有人冒称业主出租物业,但当准租客交付按金及租金上期后,该“业主”便消失。因此,准租客可以土地注册处查阅在香港之物业的拥有权资料,即俗称“查册”,对应现时物业的业主身份。另外,地产代理亦有责任进行有关查册,以保障其客户的利益。
厘清物业的许可用途
并不是每个物业都是住宅单位,即使物业有座厕、洗澡和煮食等设施,令人误以为可供居住。
准租客要知道单位的许可用途,可向地产代理查询“出租资料表格”,有关表格会显示物业能否作住宅用途。另外,由屋宇署发出的入伙纸(即占用许可证),亦会注明多项物业资料,当中包括物业各层的许可用途。值得留意的是,同一幢大厦若是不同层数及单位,其许可用途亦有所不同。
同时,租约亦可能会包含一项条款,指明出租物业只能用作住宅或非住宅用途。租客若把住宅物业用作商舖可能违反该条款。
出租限制
有些住宅物是有出租限制的,如居屋及公屋,均受“房屋条例”所限,未解除转让限制前不得出租。准租客可以在“出租资料表格”B部第5项有关出租限制的资料,亦可在查册上了解单位是否有解除转让限制证明书。
留意违例建筑或维修令
有关维修或违例建筑有好几个,当中最值得留意有四个“Order under Section 24”的 清拆/复原令,“Order under Section 26”的危险楼宇维修令,“Order under Section 27a”的斜坡维修令,以及“Order under Section 28(3)”的渠务维修令。因为,租客居于这些带有违例建筑工程的物业,可能会面对清拆的情况,而要让业主进行还原工程,除了要搬出外,亦可能令物业可住面积大幅减少。如查册上有所显示,但之后又出现就有关指令的“letter of compliance”,即意味问题已解决。
不过,要留意部份的留修令会有一个备注是“Remark for common part(s) only”,意思并不是指租住单位,可能是指整幢大厦的部份,例如渠务维修令就有机会出现此情况,是由整幢业主可能要夹钱维修,但对租客所住的单位影响不算大。另外,“Order under Section 30B(3) 或是30C(3)”,亦有机会出现有关备注,而两个指令分别是验楼及验窗。
要留意,查册的内容涉及法律问题,而每个个案都有所不同,如不明白可向专业物业代理或律师查询。