Miniature House on A Financial Graph

过去十多年香港楼价不断上升，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>成为发展商起楼的大趋势，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E8%8F%81%E9%9B%8B-E-E000016128">菁隽</a>、<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E8%96%88%E6%99%B4-E-E000015718">荟晴</a>、<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-5d0cc683">AVA</a>、<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E5%B0%9A%E8%AD%BD-E-E000015770">尚誉</a>、<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E7%92%B0%E6%B5%B7-%E6%9D%B1%E5%B2%B8-E-E000015496">环海．东岸</a>是<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>的经典例子。近日二手楼升温带动个别纳米楼出现转势，其中<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E8%8F%81%E9%9B%8B-E-E000016128">菁隽</a>更出现高价成交。不过纳米楼申请按揭较一般二手楼复杂，今次为大家拆解纳米楼按揭细节，包括按揭成数、压力测试及估价等事宜。 <h4>什么是纳米楼？</h4> <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>是指极小的住宅单位，通常是指实用面积<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">200呎以下</a>，其中<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E8%8F%81%E9%9B%8B-E-E000016128">屯门菁隽</a>单位最细面积只有128平方呎，成为全港最细的住宅单位。<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>通常以开方式单位设计，厨房、睡觉及生活空间位处于同一空间，部份单位设有迷你露台，如想增加活动空间，便要在室内设计增加心思。 <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60244" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/iStock-1165917444.jpg" alt="" width="724" height="483" /> <h4>为什么会出现纳米楼？</h4> 在政府2019年宣布放宽按揭保险措施前，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/?s=%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA">按揭保险</a>只适用于600万以下的单位，楼价400万以下最高按揭成数九成，400至450万按揭成数最高八至九成（贷款上限360万），450万至600万最高八成。由于面积较大的单位楼价通常也愈高，对于缺乏充裕首期或入息的人士难以上车，因此楼价400万以下、面积较细的单位的新盘便应运而生，资金或月入不足人士也能用<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/?s=%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA">按揭保险</a>置业，2、30万便可以上车。不过，2019年政府放宽<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/?s=%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA">按揭保险</a>，九成按揭由原本只有400万大增至800万，增加置业人士的借贷力，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>的供应才有调整。 <h4>纳米楼价钱：</h4> 由于<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>面积较细，单位楼价相对较为便宜，一般为400万以下，但如果计算平均呎价，每呎通常达$18,000以上。 <h4>纳米楼基本按揭成数：</h4> 如果单位属于自用，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>的按揭成数与一般二手楼一样，列表如下： 纳米楼楼花按揭成数： <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60235" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/%E5%9C%96%E7%89%875.png" alt="" width="1357" height="284" /> 纳米楼二手楼按揭成数： <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60239" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/%E5%9C%96%E7%89%876.png" alt="" width="1357" height="285" /> 如果打算买入<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>单位作出租之用，最高按揭成数为五成，不能申请<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/?s=%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA">按揭保险</a>。不过单位的租金收入可计入<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/?s=%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6">压力测试</a>，如果连租约单位可计算租金的七成，如果打算把物业放租，亦可以把拟租金收入的六成计算入<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/?s=%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6">压力测试</a>。 <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60245" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/iStock-1179975188.jpg" alt="" width="724" height="483" /> <h4>纳米楼按揭注意事项：</h4> 1. <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>现楼：现时并非每间银行都会做<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>按揭，如果只找相熟的银行有机会会摸门钉，如果觉得逐间查问比较麻烦，可以直接询问<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>转介公司，便能好快知道哪一间银行会提供<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>按揭贷款。 2. <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>楼花：个别银行会根据发展商而决定会否批出<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>，如果项目为大型发展商，银行会较愿意批出按揭，所以买入单位前，最好向按揭转介公司或银行了解清楚。 3. <a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>利率及现金回赠：按揭计划会因应<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>贷款额高低出现调节，通常按揭贷款额愈高，按揭计划会愈优惠，由于<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>的贷款额一般较低，可获取的按揭计划会较为保守，现金回赠也相对较低。 <h4>纳米楼按揭计算人龄、楼龄：</h4> 银行批核<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>按揭与二手楼<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>一样，需要计算借款人的年龄及物业的楼龄决定最长还款期，两者通常均以“75减”计算。如果借款人年届45岁以上，或者物业楼龄达45年以上，最长还款期便有机会不足30年。 <h4>供款与入息比率及压力测试：</h4> <a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>按揭和一般二手楼<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>一样，<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>申请人需要进行压力测试，即<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>利率上升3%后，每月收入不得高于月薪60%。例如<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>单位为400万，申请九成<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/category/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/">按揭</a>，贷款额为360万，以H按封顶息率2.5%及还款期30年计算，每月供款约为$21,330，压力测试要求为$35,549。  <img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-60240" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/%E5%9C%96%E7%89%877.png" alt="" width="1357" height="350" />（以封顶息率2.5%、还款期30年、按揭保费加借入内计算，例子只供参考） <h4>纳米楼估价：</h4> 由于<a href="https://www.midland.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-215e6eef">纳米楼</a>通常为单幢楼，成交较为疏落，银行的<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/?s=%E4%BC%B0%E5%83%B9">估价</a>通常较为保守，如果<a href="https://www.midland.com.hk/zh-cn/property-news/?s=%E4%BC%B0%E5%83%B9">估价</a>与成交价相差太远，有需要支付额外首期。 客服热线：<a href="tel:2311-1200">2311-1200</a> <a href="https://www.midland.com.hk/zendesk/livechat.html?source=CMS&amp;utm_source=website&amp;utm_medium=blog_cms&amp;utm_campaign=20210319%E3%80%90%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%8B%86%E5%B1%80%E3%80%91%E6%96%B0%E6%A8%93VS%E4%BA%8C%E6%89%8B%20%E7%B4%8D%E7%B1%B3%E6%A8%93%E6%8C%89%E6%8F%AD%E7%94%B3%E8%AB%8B%E5%85%A8%E6%94%BB%E7%95%A5&amp;utm_content=zendesk_link"><img decoding="async" loading="lazy" class="alignnone size-full wp-image-74783 lazy loaded" src="https://res-cms.midland.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/5%EF%BC%8E%E6%8C%89%E6%8F%AD%E9%A1%9E-2.jpg" sizes="(max-width: 700px) 100vw, 700px" srcset="https://res-cms.midland.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/5．按揭類-2.jpg 700w, https://res-cms.midland.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/5．按揭類-2-300x107.jpg 300w" alt="" width="700" height="250" data-src="https://res-cms.midland.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2021/03/5．按揭類-2.jpg" data-was-processed="true" /></a>

【按揭拆局】新楼VS二手 纳米楼按揭申请全攻略

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美联物业马鞍山云海分行(2)首席高级营业经理黄家乐(Lok Wong)表示，该行新近促成一宗马鞍山<a href="https://www.midland.com.hk/estate/%E8%96%88%E6%99%B4-%E9%A6%AC%E9%9E%8D%E5%B1%B1-E000015718">荟晴</a>租务成交，一名区内客以1.4万元承租337实呎1房套单位。他补充，该屋苑本月暂录约3宗租务成交。刚成交单位为荟晴1座中层B3室，实用面积约337平方呎，采1房套间隔，向东北享望楼景。业主叫价约1.5万元放租仅10天，因单位内栊新净，加上景观开扬，吸引区内客承租，双方议价后终以1.4万元成交，属市价成交，折合实用呎租约41.5元。业主于2016年10月份以约487.4万元购入上述物业，以现租值计算，回报率约3.4%。<a href="https://www.midland.com.hk/estate/%E8%96%88%E6%99%B4-%E9%A6%AC%E9%9E%8D%E5%B1%B1-E000015718">更多资讯</a>

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美联物业马鞍山云海分行(2)首席高级营业经理黄家乐(Lok Wong)表示，该行最新促成一宗马鞍山荟晴一个中层户成交，单位以月租约1.15万元，实用呎租约48.5元，呎租创新高。黄家乐指，荟晴1座中层A01室，实用面积约237平方呎，属开放式设计，业主早前以叫租约1.1万元放盘，单位及后获新租客以月租约1.15万元租出，实用呎价约48.5元。据了解，业主于2016年10月以约357.3万元购入上述物业，按上述租金计算，可享回报近3.9厘。更多资讯

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