讀者來信

Anthony Sir你好！我都好想可以好似你哋咁買樓投資，但可惜我的工作收入不多，根本就不能通過壓力測試，有機會可以買到樓嗎？

回覆讀者來信

身邊很多朋友都遇到這個問題…

首期是有的，但收入不足以過壓力測試，申請唔到按揭，所以就買唔到樓。可能你會問，點解收入不足都會有首期呢？其實原因有好多，例如投資炒股賺咗一筆，例如有父幹母幹撐俾首期等，現在有林鄭Plan，800萬以下的物業都可以做9成按揭，只要有幾十萬就已經夠首期了，不難吧！問題是如何借到9成按揭呢？即使只是買一個500萬上車盤，都要有4萬多元收入才能過關，還要固定收入，談何容易呢？然而作為投資者，我們相信，方法總比問題多！市場上就有很多不同的方法，合情、合理、合法的方法可以選擇。兩個方向，提高收入，減低無款。

先講提高收入…

當然不是叫你即時轉工，然後加一倍人工，怎麼可能呢？

然而，你可以跳出框框，不要單靠自己就做到了。很簡單，一個人月入2萬多，過唔到壓力測試，兩個人月入4萬多，就過到了！如何合力呢？當你告訴銀行經理，收入不足過唔到壓力測試，經理第一時間就會建議你：「搵個擔保人啦！」這是最簡單的方法，只要找一個有貸款能力的親友幫手做擔保人就可以。

可能你會說：「雖然話係親人啫，但係無端端要人做擔保，唔好意思喎！」你可以加埋佢個名，亦即是聯名買樓，這是最常見的做法。筆者初初出道的時候，無論首期及收入都唔夠，經常就跟親友合資，首選當然是家人，其次是一些關係良好值得信賴的親友。當然，當中有很多細節需要留意，互相的信任固然重要，白紙黑字的協議也是必要的！市場上還有多種合資的方法，莫說新手，很多專業投資者都有用，因為他們已經買樓，沒有人名再買，同樣是合情、合理、合法，課堂再分享。

再講減少供款…

所謂過唔過到壓力測試，講到底都是收入與供樓之間的比例，如果收入已經增無可增，減少供款也一樣可以過關。如何減少供款呢？多付首期就不說了，鬼唔知阿媽係女人咩？講減少無款吧！你可以揀Lump Sum比較細的物業，過去十年在辣招的刺激下，細價樓大幅跑贏大市就是這個原因，然後在林鄭Plan推出後，形勢似乎有所轉變，最細Lump Sum的物業，升幅反而比較慢，正好給年青人機會上車！又例如揀樓的時候，必須要知道按揭的玩法，例如盡量拉長年期到30年，令每個月的供款減少，所以樓齡太高、缺陷較多難借按揭的物業，就算平都未必值得追。

還有很多很多方法，例如我們的團隊，除了買香港樓，也有買大陸樓，月供幾千元而已，月入1萬都買得到，一樣可以賺錢，買完香港樓都可以再買。又例如我們的工廈活化、舊樓重建項目，是以商業貸款、發展商的模式供貸，不是按揭，毋須以個人入息計算，回報可能更勝自己買樓投資，單就今年我們就已經成功收購4幢舊樓了，方法總比問題多！