申請按揭前必睇百科全書，拆解最新按揭政策、高成數注意事項、按揭利率以及分享申請步驟、各類物業特點、按揭保險計劃，助您輕鬆踏上置業之路。
按揭百科2024：按揭政策安排更新
「按揭服務承諾」
金管局與銀行8月23日發佈「按揭服務承諾」，內容是：
- 客戶提交完整申請文件後，銀行承諾在兩週內給出審批結果
- 提高按揭申請流程的透明度
- 改善客戶體驗，減少申請過程中的不確定性
支援中小企業的新措施
除了按揭服務承諾，新政策還包括了一系列支援中小企業的措施：
- 不隨意收回貸款：銀行承諾，對於能夠按時還款的客戶，不會無故收回貸款（call loan）。
- 抵押品價值下跌不影響額度：銀行不會單純因為抵押品價值下跌而下調信貸額度。
- 充分通知期：若銀行評估後認為確實需要下調信貸額度，將給予客戶6個月的通知期。
- 專責小組處理：如業界發現個別問題個案，將盡快轉介至專責小組處理。
- 銀行風險管理責任：銀行仍需履行風險管理職責。
- 寬容處理：對於暫時遇到困難的客戶，銀行會採取寬容態度。
- 必要措施：若經過寬容處理後客戶仍無法按時還款，或銀行評估其經營狀況持續惡化，銀行將採取必要的應對措施。
- 共同協議：銀行承諾與客戶共同協商，尋求合適的解決方案。
新增按保計劃新安排 3個情況下業主可申請出租自住物業
2024年8月8日，按證保險公司宣布由即日起，業主如有以下情況， 便可經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租：
（一） 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
（二） 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
（三） 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。
作出申請的業主必須提交已簽署的聲明書，並提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因。一般而言，若業主除按保計劃下的物業以外，擁有其他香港住宅物業，其申請不會被接納。至於申請獲得批准的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業。
按保物業出租申請要求
作出申請的業主必須提供以下資料：
- 提交已簽署的聲明書
- 提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因
甚麼人士申請不獲接納？
一般而言，若業主除按保計劃下的物業以外，擁有其他香港住宅物業，其申請不會被接納。
申請豁免的業主需要遵守甚麼守則？
申請獲得批准的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業。
事實上，過去本港樓價高企，政府早年放寬中小價碼數物業的按揭成數上限後，使大部份首置人士傾向透過按揭保險，並以高成數按揭購買碼數較細的單位先「上車」，待日後物業升值或收入提升後，便可再透過樓換樓「細屋搬大屋」。然而，近年樓市回落，現時樓價由高峰時期急跌逾2成，這批首置業主更難去樓換樓。按證保險公司的新安排做法合適，可協助因增加家庭成員而需要改變住屋要求的業主的問題，讓他們透過合法渠道暫時將自住的物業出租，並另行租住較大的單位。另外，經濟仍未完全復甦，新安排亦可協助部份因失業而需要更具彈性的住屋或財務安排的業主過渡性地解決燃眉之急。
相信對因個人或家庭處境轉變而有特別需要的業主伸出援手，尤其對失業業主的供樓壓力帶來舒緩，而新措施亦會有助放租盤稍為增加。不過，由於採用按保的業主一般以自住為主，除非面對上述3項情況，否則亦未會令放租盤即時大幅增加；尤其是本港最新失業率低見3%，相信因失業而放租的按保業主不會太多。
隨著來港留學生及外來人才來港，為本港住屋帶來新增需求，導致放租盤顯著減少。據美聯物業官方網站的租盤量計算，今年7月初全港放租盤數目比起去年同期按年大幅減少約23.5%。因此上述新措拖無疑有助放租盤稍為增加，但相信難以抵銷強勁的租務需求，因此料租金升勢持續。
按揭百科2024：住宅物業按揭成數
九成按揭7大要求
香港買樓最多可以做到9成按揭，但需要符合幾個以下條件才可以做到，包括
- 擁有「首置人士」身份，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士，如果擁有車位、工廈等非住宅物業也符合「首置」身份。
- 固定受薪人士
- 收入來源主要來自本地
- 購入的物業只能作為自住用途
- 需要購買按揭保險
- 供款佔入息比率(DTI)不能超過50%
例子：供款期30年，年利率4.125%，首次置業人士做9成按揭，假設按揭保險費用開始時一筆過付清，
| 物業價值 | 首期 | 印花稅 | 按揭保費費用(約) | 每月供款(約) |
| $400萬 | $40萬 | $6萬 | $7.7萬 | $1.74萬 |
| $500萬 | $50萬 | $11.25萬 | $9.7萬 | $2.18萬 |
| $600萬 | $60萬 | $13.5萬 | $11.66萬 | $2.61萬 |
| $700萬 | $70萬 | $21萬 | $15.75萬 | $3.05萬 |
| $800萬 | $80萬 | $24萬 | $18萬 | $3.48萬 |
| $900萬 | $90萬 | $27萬 | $20.25萬 | $3.9萬 |
| $1,000萬 | $100萬 | $37萬 | $22.5萬 | $4.36萬 |
*按揭保險費用可以分攤每月付清 詳細資料可以參考美聯按揭計算機
八成按揭要求
所以要做到9成按揭其實並不是一件容易的事，反而要做到8成按揭，需要達到的樓價條件就相對寬鬆，不需要首次置業身份和不用固定收入的要求。
| 物業價值 | 首期 | 印花稅 | 按揭保費費用(約) | 每月供款(約) |
| $400萬 | $80萬 | $6萬 | $1.55萬 | $1.55萬 |
| $500萬 | $100萬 | $11.25萬 | $3.68萬 | $1.93萬 |
| $600萬 | $120萬 | $13.5萬 | $4.4萬 | $2.33萬 |
| $700萬 | $140萬 | $21萬 | $6.1萬 | $2.71萬 |
| $800萬 | $160萬 | $24萬 | $6.98萬 | $3.1萬 |
| $900萬 | $180萬 | $27萬 | $7.8萬 | $3.5萬 |
| $1,000萬 | $200萬 | $37萬 | $8.72萬 | $3.9萬 |
| $1,100萬 | $220萬 | $41.25萬 | $9.6萬 | $4.26萬 |
| $1,200萬 | $240萬 | $45萬 | $10.46萬 | $6.42萬 |
比起九成按揭，除了每月供款減少外，按揭保費費用也大幅減少！
*按揭保險費用可以分攤每月付清 詳細資料可以參考美聯按揭計算機
住宅物業按揭成數上限(購買按揭保險計劃之下)
按揭保險計劃 (適用於物業價格$3,000萬或以下)
[現樓物業: 適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約]
[樓花物業: 適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關樓花按揭，並須於取用按揭貸款起計12個月內落成]
住宅物業價值 | 按揭成數上限 |
$400 萬以上至 | 80% 或 90%* |
$1,000 萬以上至 | 80% 至 90%* |
$1,125 萬或以上至 | 80% |
$1,500萬以上至 | 70%-80%(貸款上限$1,200萬) |
$1,715萬以上至 | 70% |
*只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士
住宅物業按揭成數上限 (沒有購買按揭保險計劃之下)
申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保
1) 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款
樓價 | 自用 | 非自用或公司持有 |
≤$3,000萬 | 70% | 60% |
>$3,000萬至≤$3,500 | 60%-70% (貸款上限$2,100萬) | 60% |
>$3,500萬 | 60% | 60% |
2) 以「資產水平」為基礎的新申請貸款
住宅物業 | 按揭成數上限 |
不論物業價值 | 60% |
按揭百科2024：按揭利率是多少？
現時香港銀行的實際按揭利率約為4.125%，回贈更可以高達貸款額的2.6%。
絕大部分的香港按揭計劃都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一個每天都浮動的利率。Hibor Plan計劃每月的按揭息率都不同，每月以參考日的Hibor rate為基準加一個固定息率去計算，例如現時最抵的銀行按揭計劃為HIBOR+ 1.3%，假設該月參考日Hibor為4%，該月的按揭利率會變成5.3%。
由於Hibor在機會間中升至很高(1997年亞洲金融風暴時，隔離利率曾經升至300%)，所以Hibor Plan都會加設一個上限，會以P-rate (Prime rate) 最優惠利率減某一個固定息率去計算，例如當Prime rate是5.875%時，若按揭計劃的上限為P-1.75%時，上限就會是5.875% – 1.75% = 4.125%。
如果Hibor為4%，Hibor+1.3% = 4.3%超過上限4.125%，該月的按揭息率將會以4.125%計算。
P-plan的P則指Prime，Prime rate最優惠利率就通常幾個月甚至幾年先會改變一次。P plan計劃相對簡單一點，會以Prime rate為基準減一個固定利率去計算，假設的最優惠利率為5.875%，現時最抵的P按計劃為P-1.75%，所以上限為4.125%。
按揭百科2024：申請按揭程序
- 申請人避免估值不足問題，簽合約簽先向經絡按揭或銀行做物業估價
- 買賣雙方簽署臨時買賣合約
- 盡快向建議至少3間銀行申請按揭貸款，簡單一點想一次過申請可以找經絡按揭幫手
- 遞交以下文件：臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明 (如糧單、銀行月結單或存摺等，非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
- 銀行審批按揭，需要時間通常為2個星期到1個月
- 比較並選擇條款最適合的銀行，並前往銀行簽貸款條件信作實
- 銀行會向你的律師樓致函，通知律師準備按揭契
- 在交易日前，買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
- 律師行知會銀行，銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方，交易便告完成
- 銀行會發放按揭的現金回贈
- 銀行寄上還款過程表，通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
按揭百科2024：為何要買按揭保險？
現時本港有以下公司提供按揭保險服務，分別為：
- 香港按揭證券有限公司(HKMC)
- 昆士蘭保險(QBE)
申請人需要經銀行申請按保，銀行會決定用哪一家按保公司就由銀行決定，申請人不能自選。雖然按保公司的保費都是一樣，保費可以連按揭費用一齊借。按揭保險費用視乎貸款年期，按揭成數，借款人本身有沒有擔保或其它按揭等因素決定。
按揭入息審查
DTI比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為20,000元，每月入息為50,000元，供款與入息比率便是40%，現時一般情況下要求為50%，但會受多項因素出現轉變，包括申請人現有多少按揭情況等。
按揭百科2024：按揭物業種類
樓花﹑新樓﹑一手樓住宅按揭
不論是樓花還是已落成的新樓，現時已經可以用劃一的按揭成數申請按揭，想知道最抵的按揭計劃，可以參考我們集團的子公司經絡按揭轉介網站，並使用其免費服務。
樓花按揭更新︰新增2024年6月按保技術調整
香港金融管理局（金管局）6月14日向銀行發出指引，就2024年2月28日公布的物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（措施）及其他相關監管要求作技術調整。
措施的涵蓋範圍將擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約並且在2024年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業的按揭申請，令有需要的合資格用家能夠敘造最高七成的按揭貸款。此項調整即日生效。
2月28日前已簽臨約樓花 可放寬按揭成數至最高7成
因應住宅市場的走勢，部分在過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到估價低於成交價的情況，因而面臨需要額外籌措首期資金的困難。金管局認為在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，有空間微調2024年2月28日公布的措施，以協助這些有實際困難的用家，敘造較高成數的按揭貸款。
是次微調着眼於具真正置業需要的用家。金管局再次提醒市民，置業是一項長期承擔，在作出置業決定時，應該小心評估風險，量力而為。
金管局亦藉此微調其他相關的監管要求：
(1) 簡化以資產水平計算借款能力的方法；及
(2) 在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由至少三成回復至至少兩成的參考水平。
同時，香港按證保險有限公司（按證保險公司）同時宣布相應將按揭保險計劃（按保計劃）現時合資格準則的適用範圍，擴大至於任何日期簽訂臨時買賣合約的一手自住物業的相關按揭保險申請。此項調整即時生效。
今次按保計劃的技術調整，可協助置業自住但有實際困難的人士（包括部份近年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家）敘造較高成數的按揭貸款。
發展商按揭
由於部分借貸者未能向銀行借取足夠貸款，所以發展商在銷售新盤時經常會透過旗下的財務公司提供發展商按揭，俗稱「發展商二按」。通常發展商按揭申請門檻比較低，有些甚至不用通過壓力測試便可申請，所以又名「呼吸Plan」，有呼吸便可以借到錢買樓，通常可以借到九成。要留意通常發展商按揭利率在首兩/三年優惠期後會大幅提高，每月供款或會大增，到時候借貸人若未能轉按至銀行，每月按揭供款或會是一個負擔，借貸者需要留意。
二手樓住宅按揭
購買1,000萬以下的住宅物業可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭計劃，可以參考我們集團的子公司經絡按揭轉介網站，並使用其免費服務。
居屋按揭
一手居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險和免壓力測試。
「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱，「白表」即未擁有公屋、未能以綠表申請居屋的申請人士，「第二市場」的意思是二手市場。政府於 2017 年起將「白居二」計劃每年恆常化，讓資金並非很充裕的香港永久居民可以用「免補地價」的價錢購入二手市場上的居屋樓盤。至於已補地價的居屋買賣就當私人物業去處理。
用白表資格購買一手居屋或「白居二」計劃，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期，最長還款期可達30年。
村屋按揭
一般銀行在批出村屋按揭條款時，大致和私樓分別不大。1,000萬以下最高85%，1,000萬至1,125萬最高80至85%(上限900萬)，1125至1500上限為80%，1,550至1,715萬上限為70-80％（上限為1,200萬），1,715萬以上至3,000萬元上限為70%。
但注意有幾類村屋不接受按揭保險申請，包括1905年集體官批已被佔用的村屋的舊屋地和由祖先或族堂留下予後人的村屋(祖堂地)，這幾類村屋最高只能申請70%按揭。
唐樓按揭
唐樓一般樓齡都有幾十年，所以未必可以借足30年，雖然可以購買按揭保險，但因為很多唐樓質素通常比較差，所以銀行一般只會批出7成的按揭成數。建議購買前，先向我們集團子公司經絡按揭的專業人員查詢最新的情況。
銀主盤按揭
所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務，銀主盤通常售價較市價便宜，不過成交期通常較短，而且業權有機會比較混亂，所以買家必須留意更多細節才好決定。
車位按揭
車位按揭金額雖然一般比住宅按揭少，但條款比較嚴格。申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成；如有，最高車位按揭成數會再扣減一成。其還款年期最長達15年。供款與入息比率上限為40%，在壓力測試下的上限為50%。不過，如果申請人購買住宅物業時是連車位購買，向銀行申請按揭貸款時可以包括車位去申請，若成功批核，車位按揭年期與私人樓宇相近，最長可承造30年。
工廈/商廈/鋪位按揭
工廈/商廈/鋪位單位按揭同樣比住宅按揭審批條款嚴格。申請非住宅項目按揭時，借款人最高只可造7成按揭；如已經有其他任何類型的物業按揭或擔保，最高按揭成數會再扣減一成，最長可承造20年。
按揭百科2024：申請按揭時容易忽略的地方
計算按揭金額和首期時，借款人很容易忘記印花稅開支、自己本來按揭以外的債務、忽略按揭貸款上限、忽略自己是非固定收入人士、忘記擁有其他物業是按揭上限會減少和壓力測試要求會提升等。詳細可以查看文章 超過90%新手買家常忽略的5大上會及置業細節
按揭百科2024：物業估價如何影響按揭
物業估價是申請按揭重要一環，一旦估價不似預期，甚至出現無法估價狀況，申請人便要準備更多首期。申請按揭的時間、物業單位背景、物業成交量及物業質素等，均與估價高低息息相關。詳情可以參考
【按揭拆局】4大因素影響物業估價
按揭常見問題 Q&A
為何銀行會不批出按揭？
- 可以參考 【置業疑難】5個銀行不批出按揭的原因
信用卡及私人貸款都會計入壓力測試？
使用按揭專介中介有什麼好處？
- 可以免費專人跟進，按照你的需要、背景推薦最抵的按揭計劃，而且比起自己直接去銀行申請可以取得額外的現金回贈優惠。坊間市佔最高之一的是兩大上市集團美聯和長和聯營的經絡按揭，成立超過23年，95%申請獲得銀行成功批核。千萬要避免一些會收取費用的中介公司。
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